Столичные закрома пустовать не будут

НАДЕЖДА РУСИНА

«Рынок московских складов хоть и огромный по объему, но малоперспективный». Примерно такое мнение о нем высказывают аналитики и девелоперы, специализирующиеся на этом сегменте. Арендодатели в свою очередь не собираются отказываться от складских помещений, расположенных на территории города. Удастся ли избежать такого противоречия?

Ближе к потребителям

По словам Антона Репина, старшего аналитика отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank, анализ распределения существующих складских площадей в 2004 году выявил, что в Москве сосредоточено около 37% (795 тыс. кв. м) складов класса А и В, а 63% всех современных складских комплексов находятся между МКАД и 1-й бетонной кольцевой дорогой A-107, располагающейся на расстоянии 25–45 км от МКАД. В компании Cushman & Wakefield Stiles& Riabokobylko подтверждают, что основную часть предложения на рынке формируют помещения класса В и С, зачастую многоэтажные комплексы с лифтами с высотой этажа 5–6 м. «В большинстве случаев это помещения, строившиеся в 30–60 годы прошлого века, их нынешнее состояние чаще всего соответствует классу С»,- замечает Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group.

Как правило, под склады в Москве сегодня используется практически все что угодно. Помимо вновь построенных качественных складов это реконструированные складские помещения, бывшие плодоовощные базы, переоборудованные производственные помещения, цеха, ангары, подвальные помещения или объекты гражданской обороны. «Гаражи и подвалы, как и другие помещения, изначально для складов не предназначенные, привлекают арендаторов потому, что спрос на складскую недвижимость существенно превышает предложение»,- считает Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. Арендаторов, видимо, не смущает, что большинство таких помещений непригодно для эффективного складирования, так как они не обладают необходимым набором характеристик (отопление, этажность, высота потолков, качественные полы, площадка для маневрирования фур). «Качество складов, за редким исключением, не выдерживает никакой критики,- говорит Юрий Горелов, директор по продажам компании „Технониколь”.- Обычно там нет даже элементарных условий жизнеобеспечения объекта (хороший подъезд, возможность размещения грузового транспорта, место для погрузочно-разрузочных работ). Что уж говорить о других, более продвинутых логистических услугах».

По словам Александра Федотова, руководителя отдела маркетинга ООО «Национальная логистическая компания», располагаются склады, как правило, в промышленных районах Москвы (район Южного Порта, Отрадное, Рябиновая и Дорожная улицы, район м. «Авиамоторная», ЗИЛ, а также районы, примыкающие к МКАД с внутренней стороны). Наиболее крупными игроками этого рынка считаются компании ВВВ (более 250 тыс. кв. м), ЗАО «Мостранссклад» (180 тыс. кв. м), «Логопром Медведково», входящая в состав компании «Логопром» (50 тыс. кв. м). Кроме того, в Москве не так давно было построено несколько складских объектов высокого уровня - например, «Кулон-Южный» на Дорожной улице и «Кулон» на улице 8 Марта, но их площадь относительно небольшая. Неплохой комплекс на территории АЗЛК эксплуатируется компанией Rewico. Свою нишу на складском рынке города занимают хладокомбинаты, осуществляющие хранение замороженной продукции, и огромное число более мелких игроков (вплоть до ангаров, контейнеров и подвалов). Указанные компании предоставляют услуги как по прямой аренде, так и по ответственному хранению грузов.

Любители дешевизны

В Москве существует огромный сегмент средних и небольших компаний, которые ищут складские помещения в черте города, в непосредственной близости от своих офисов или точек реализации. Объемы хранения этих компаний, как правило, невелики: их вполне устраивают существующие складские мощности. «Таким компаниям не очень-то и нужны крупные современные складские комплексы, расположенные за МКАД»,- замечает Александр Федотов. Кроме того, склады невысокого качества вполне подходят для товаров, требующих специфичных условий для хранения (продукция химпроизводства и т. п.). По словам Рубена Алчуджяна, директора департамента складской недвижимости Colliers International, нередко в многоэтажных складских помещениях «селятся» фармакологические компании - отсутствие лифтов их не смущает. Впрочем, к классу используемых складских помещений не особо чувствителен целый ряд крупных зарубежных и российских компаний. По данным Knight Frank, в основном это FMCG-компании, фирмы, которым необходимо сочетание офиса-склада-шоурума в одном месте, дистрибуторы алкогольной продукции, обслуживающие Москву (ограничены лицензией). Также это компании, занимающиеся мелкооптовыми продажами со склада.

По словам Михаила Геца, арендные ставки на складские помещения в столице являются одними из самых высоких в Европе. В среднем аренда склада класса А в черте города, составляет $130–160 за квадратный метр в год без учета НДС, класс В сдается в аренду по ставке $110–130 без учета НДС, арендные ставки на помещения низкого уровня варьируются от $40 до $90 без учета НДС. Рубен Алчуджян отмечает, что многие арендодатели сегодня предпочитают заключать договор не на год, а на 11 месяцев - чтобы не регистрировать его. Значительную долю на рынке сегодня составляют сделки по «серой» схеме - с оплатой наличными, без оформления договора и уплаты налогов. Несмотря на то что точных данных по таким сделкам ни у кого нет, Илья Шершнев замечает, что наиболее распространена такая схема при сдаче в аренду складов самого низшего класса и помещений, входящих в состав государственных производственных или складских комплексов (ГУП, МУП). По предварительной оценке, объем таких сделок в целом по Москве составляет около 1 млн кв. м.

Стенка на стенку

Консалтинговые компании считают, что складские площади в черте Москвы не являются перспективным направлением. «Реконструировать такие помещения нерентабельно: затраты девелоперов по строительству малоэтажного склада на одном гектаре земли, в отличие от офисного или жилого здания, в итоге не окупаются»,- говорит Алчуджян. По мнению экспертов, неремонтируемые помещения, арендная плата за которые будет падать, постепенно умрут естественной смертью. Заинтересуют они разве что маленькие компании, нуждающиеся в некачественных недорогих складах. По данным Knight Frank, новые склады в Москве составят всего 6–7% от общего числа заявленных на 2005 год в Московском регионе проектов.

Сами арендодатели не согласны с такой точкой зрения. Как заметили в ЗАО «Мостранссклад», если бы этот рынок был невыгоден, им бы давно никто не занимался, кроме того, склады всегда можно переоборудовать под что-то другое. Небольшой убыток эта компания получила лишь после запрета на въезд в Москву грузовых фур. «Мостранссклад», имеющий договор с РЖД, даже планирует строить новое помещение в 6 тыс. кв. м на свободных с железной дорогой площадях по Рязанскому проспекту. Выгодным считают строительство складов в городе и в ХК «Яузские ворота», собирающейся с июня 2005 года возводить на Каширском шоссе складской терминал класса А площадью более 17 тыс. кв. м. Огромное количество собственников небольших земельных участков в промзонах также рассматривают возможность строительства складов.