Перевод количества в качество

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, пригодную для строительства, занимает немало времени и обходится заинтересованному в этом лицу в приличную сумму денег. По мнению экспертов рынка недвижимости, возникающие у застройщиков сложности объясняются несовершенством законодательной системы, а также неразберихой, царящей во властных структурах Московской области.

Земельная неразбериха

Процесс перевода земель из одной категории в другую регулируют несколько основополагающих законодательных актов: вступивший в силу 5 января 2005 года федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», а также закон Московской области от 12 июня 2004 года №75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области».

Перечень документов, которые должны быть представлены во все органы, принимающие решения о переводе земли, определен постановлением правительства Московской области от 17 февраля 2005 года №103/6 «Об утверждении перечней документов, необходимых для принятия решений о предоставлении земельных участков и решений о переводе земель из одной категории в другую».

В федеральном законе №172-ФЗ четко прописывается, в каких случаях допускается перевод сельскохозяйственного назначения в другую категорию. К примеру, согласно этому закону, подобный перевод земель не разрешен в случае, если их кадастровая стоимость на 30% и более превышает кадастровую стоимость среднерайонного уровня.

Однако в каждом районе Подмосковья существуют свои неписаные правила оформления необходимых документов, а также сбора всех обязательных подписей, и обойти этот установленный порядок почти невозможно.

Как пояснил Антон Минеджян, юрист отделения «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-недвижимость», решения о переводе земли принимаются теми властями, в чьем ведомстве находится данный земельный участок. «Самая большая проблема заключается в том, что пока не произошло разделения земли на собственность Российской Федерации, ее субъектов и муниципальную. Поэтому порой нельзя определить, где чья земля находится, и люди, приступив к переводу земельного участка из одного назначения в другое, до конца эту процедуру пройти не могут»,- уточняет он.

Одним из основных моментов является площадь переводимых земельных участков. В каждом районе Московской области существует ограничение на максимальный размер участка, который можно перевести из сельскохозяйственного назначения под один девелоперский проект. В среднем эта площадь составляет около 500 га. «Если он превышает площадь, установленную для конкретного района, то решение о переводе принимается не районной властью, а на уровне правительства Московской области»,- добавляет Минеджян. С ним соглашается и Надежда Цветкова, директор юридического департамента инвестиционно-строительной компании «Новая Площадь»: «Единой схемы перевода земель сельскохозяйственного назначения под индивидуальную жилищную застройку нет, да и не может быть, ведь российское законодательство относит земли сельскохозяйственного назначения к особо ценным земельным угодьям и, соответственно, особо охраняемым.

Перевод земель из сельхозугодий в земли другого назначения производится в исключительных случаях. Соответственно, перед заинтересованным лицом стоит нелегкая задача аргументированно доказать необходимость и целесообразность такого перевода». По ее словам, «доказательство» осложняется тем, у инвестора нет права требовать изменения категории земельного участка, а есть лишь право «обратиться с ходатайством». «Соответственно, и „цена вопроса” может быть самая различная - не только в каждом регионе, но и в районе приняты местные нормативные акты, определяющие зонирование земель по их ценности. Методика подсчета потерь сельхозпроизводства также весьма многовариантна, единых цен нет»,- говорит Цветкова.

Схема процесса

Как пояснил «Бизнесу» ведущий юрисконсульт юридического отдела ЗАО «Русский дом недвижимости» Артур Куцевол, алгоритм оформления перевода земель таков. Земли сельхозназначения переводятся в категорию земель поселения, затем им присваивается разрешенный вид использования, например земли под индивидуальное жилищное строительство. «Категорию земли меняют постановлением субъекта федерации, а разрешенный вид использования устанавливает орган местного самоуправления (например, администрация Истринского района)»,- пояснил он. Обычно вся процедура перевода земель занимает 1,5 года.

По данным Елены Новомлинской, руководителя департамента продаж управления загородной недвижимости компании «Миэль-недвижимость», в этом случае официальные платежи составляют $60–80 за сотку. «Однако на практике есть случаи, когда перевод земель сельскохозяйственного назначения занимает от шести до восьми месяцев, но и платежи в этом случае составляют $500–1000 за сотку»,- добавляет она. Необходимым условием получения разрешения на перевод земель является возмещение будущим владельцем государству понесенных им потерь от прекращения на этом участке сельскохозяйственной деятельности.

«Хождения по мукам» начинаются с заявления на имя губернатора Московской области. Эта «ценная» для предпринимателя бумага передается в специальный орган - Координационный совет по имущественным отношениям в Московской области, который либо отказывает в дальнейшем рассмотрении дела, либо дает свое согласие.

Далее, по словам Елены Новомлинской, совет выдает выписку своего решения заинтересованному лицу, а также Министерству экологии и природопользования Московской области.

На основании этой бумаги Мособлкомзем готовит землеустроительное дело и заключение о переводе земель сельскохозяйственного назначения. «Также необходимо получить заключение Министерства сельского хозяйства Московской области о непригодности земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования.

После получения всех указанных документов и положительных заключений Министерство экологии и природопользования готовит проект постановления о переводе земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию»,- разъясняет она.

Когда все эти круги пройдены, остается последнее - постановление о переводе земельного участка из сельскохозяйственного назначения принимает правительство Московской области.

МАРГАРИТА ФЕДОРОВА