Для самых богатых и самых стойких

На Московском рынке офисной недвижимости особняки занимают почетное место: многие крупные российские компании предпочитают располагать свои головные офисы именно в таких зданиях. Но приведение в надлежащий вид приглянувшегося особняка, который зачастую находится в плачевном состоянии, не только обходится в приличную сумму. Порой инвестор сталкивается с серьезными ограничениями по реконструкции строения, а также обременениями со стороны районных властей.

Только для русских

Считается, что особняки - штучный товар, который многие эксперты рынка предпочитают относить к отдельному сегменту коммерческой недвижимости. По словам Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости Blackwood, до сих пор на рынке нет четкого определения особняка как офисного объекта - он даже не отнесен ни к одному из существующих классов.

Однако с ним не согласна Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «Миэль-недвижимость»: «Если это не вновь построенное, а реконструированное здание, что чаще всего и встречается, площадью до 3 тыс. кв. м, то это класс В,- отмечает она.- Если здание новое, с инженерией, обеспечивающей высокий уровень жизнедеятельности, высококачественной отделкой, расположенное в деловом центре, то - класс А».

Как бы то ни было, основными арендаторами небольших особняков в самом центре Москвы обычно становятся крупные российские компании, которые предпочитают размещать там головные офисы: банки, сырьевые холдинги. По мнению Антонины Лаировой, аналитика отдела исследований компании ABN Realty, ради представительности и автономности, которые дает размещение компании в особняке, арендатор готов платить высокую цену аренды и мириться с неэффективной планировкой.

«Однако предпочтение особнякам отдают в основном российские компании, а иностранные представительства чаще всего выбирают бизнес-центры»,- добавляет она. Такой подход объясняется не только желанием поддерживать соответствующий имидж, но и возможностью создать необходимую обстановку безопасности, поскольку особняк - здание «под одного хозяина». По данным компании Blackwood, в ЦАО в престижных районах ставки аренды могут варьироваться от $600 до $900 за квадратный метр. «В настоящее время на столичном рынке не больше 200 таких зданий. Новых особняков строится мало, да и площадок в центре под их строительство практически не осталось»,- поясняет Сергей Храмов, директор по развитию 4Rent Estate. Несмотря на эксклюзивность, у элитарных офисных особняков есть свои недостатки. По мнению Храмова, одним из таких минусов является не столько планировка, которую невозможно переделать, и отсутствие подземного паркинга, а «ограничение роста компании». «Если численность персонала растет, то компании в скором времени предстоит поиск нового офисного помещения и, скорее всего, в бизнес-центре»,- уверен аналитик.

Зачем арендовать, если можно купить

Некоторые компании предпочитают, не теряя зря времени, сразу купить понравившийся особняк. По информации начальника отдела коммерческой недвижимости ЗАО «Русский дом недвижимости» Натальи Жареновой, при продаже подобного здания с высококлассным ремонтом в пределах Садового кольца квадратный метр будет стоить от $3 тыс. «Самые дорогие офисные помещения на Тверской, Арбате и Новом Арбате обходятся новому владельцу в $4–6 тыс. за квадратный метр»,- уточняет она. Однако процент подобных клиентов у риэлтерских агентств не столь велик. Как отмечает Михаил Гец, сейчас около 90% всех сделок, связанных с особняками, приходится все-таки на аренду.

Схема приобретения особняка достаточно проста. Выбранный памятник может входить как в федеральный, так и местный охранный перечень, и, соответственно, его будущее зависит от разных инстанций. Если здания принадлежат к памятникам федерального значения, то все полномочия берут на себя Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ) и Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры (АУИП, относится к Минкультуры РФ); если же это столичные исторические ценности, то - Министерство имущественных отношений правительства Москвы и Главный комитет по охране памятников (ГКОП).

Существование всего одного комитета, распоряжающегося культурным наследием, по мнению Ильи Шершнева, директора по развитию Swiss Realty Group, значительно облегчает инвесторам задачу получения памятников в собственность. «При покупке памятника архитектуры к пакету документов, обычному для оформления покупки недвижимости, добавляется лишь охранная грамота - документ, в котором фиксируются обязанности нового владельца по сохранению особняка в прежнем состоянии. Но перед покупкой инвестору нужно инициировать еще и проведение научной экспертизы, в ходе которой подтверждается или опровергается ценность памятника и фиксируется так называемый предмет охраны - лепнина, старинная кладка, крыльцо, фасад дома и т. п. Экспертизу проводит научно-методический центр ГК»,- разъясняет аналитик.

Хлопотное хозяйство

Как правило, большинство особняков находится в плохом состоянии: старые коммуникации, просевший фундамент, технически изношенные конструкции. Именно поэтому новый арендатор, решивший разместиться в приглянувшемся ему особняке, сталкивается с необходимостью тотального ремонта. Приступая к реконструкции, инвестору нужно обязательно учитывать, что, если здание представляет собой памятник архитекторы, ему придется полностью сохранить его внешний облик.

«Владелец не имеет право делать надстройки, пристройки, менять цвет фасада, внутренние планировки, а любой ремонт, даже самый простенький, должен тщательно согласовывать с комитетом»,- добавляет Михаил Гец. Зачастую возникают проблемы с проведением систем кондиционирования и изменением внутренней планировки, поскольку в основном подобные помещения имеют меньший коэффициент полезных площадей. Стоимость такой реконструкции зависит от состояния выбранного особняка: в случае если здание «дышит на ладан», обычно происходит полный демонтаж внутренних перекрытий, и остается только фасад, внутри которого, по сути, строится новый дом. Однако подобные ремонтные работы, стоимость которых варьируется от $350 до $1, 6 тыс. за квадратный метр, не самое трудное, с чем может столкнуться потенциальный арендатор.

Нередко все усугубляется давлением со стороны местных органов самоуправления. Так, по словам Алексея Могилы, директора по развитию Leeds Property Group, местные префектуры могут заставить инвестора, изъявившего желание приобрести особняк, проложить коммуникации чуть ли не во всем районе.

МАРГАРИТА ФЕДОРОВА