Региональные риски против 21% доходности

23 июня в гостинице «Novotel» открылась конференция на тему «управления коммерческой недвижимостью», организованная Infor-media Russia. Одна из ее секций была посвящена развитию рынка коммерческой недвижимости.

«Рынок недвижимости сегодня наиболее привлекателен для крупных инвесторов, в особенности сектор коммерческой недвижимости, - считает вице-президент РГР Андрей Гусев. – Мы движемся по предсказуемому пути, рынок становится более прозрачным, а для инвесторов это очень важно. Сегодняшний уровень доходности недостижим для большинства развитых стран и больше, чем в некоторых развивающихся».

В то же время руководитель отдела межрегиональной недвижимости «МИЭЛЬ-Недвижимость» Сергей Лобанов подчеркнул, что уровень доходности на московском рынке за последние годы снизился: «Еще 2-3 года назад мы говорили о доходности свыше 20%, сегодня этот показатель ниже 20%». В то же время он подчеркнул, что доходность от вложений в коммерческую недвижимость регионов пока московские показатели превышает. Наиболее привлекательны с этой точки зрения города-миллионники. Экономическая ситуация в этих регионах улучшилась, что фактически привело к экспансии российских и западных торговых сетей.

Регионы сопротивляются новым игрокам

Однако для новых игроков региональные рынки не так просты, как кажутся. Крупным девелоперам и ритейлерам зачастую приходится сталкиваться с противодействиями со стороны местных предпринимателей, административными барьерами и трудностями подбора профессиональных партнеров в регионах. Громких примеров этому достаточно.

Сергей Лобанов вспомнил о сложностях питерской торговой сети «Пятерочки» при выходе на рынок Омска. Не желая появления серьезного конкурента, местные торговые сети объединились в коалицию, объединили бюджеты на черный PR, организовали народные акции протеста, пытались договориться и с поставщиками продукции. Такая оборона держалась около пяти месяцев, однако «Пятерочка» победила. Сегодня у сети в Омске работают 10 магазинов.

Немало сложностей было и у IKEA при подборе участка для строительства торгового центра в Новосибрске. На приглянувшейся IKEA участок земли местная администрация, согласно всем правилам продажи, устроила торги. В результате земля досталась местным предпринимателям. Планы иностранного девелопера сдвинулись еще на 2 года. Сейчас IKEA приняла решение о строительстве на арендованном участке земли, так как в этом случае открытые торги невозможны.

С неприятностями столкнулась и «Евросеть при выходе на рынок Волгограда. Как рассказывает Сергей Лобанов, салоны мобильной связи неоднократно забрасывали бутылками с зажигательной смесью.

Не повезло в некоторых регионах и торговой сети «Патерсон». Около года ритейлер судится с собственником торгового центра «Московский» в Самаре, отказавшего «Патерсону» в продолжении договора аренды. В результате неожиданного «выселения», правомерность которого должен подтвердить или опровергнуть суд, сеть понесла серьезные убытки.

Не повезло «Патерсону» и в Новосибирске. По предварительному соглашению на стадии формирования концепции центра и подписания договоров, сети, как якорному арендатору, обещали организовать отдельный вход в торговый центр с улицы. Однако дальше об этом обещании почему-то забыли.

В качестве еще одной проблемы Сергей Лобанов назвал отсутствие культуры заключения эксклюзивных договоров. Довольна распространена и ситуация, когда торговый или офисный центр распродается частями еще на стадии строительства, что приводит к невозможности в дальнейшем им грамотно управлять.

«Часто можно встретить и разный уровень цен для «своих» и для «иногородних». Некоторые региональные собственники считают, что московские арендаторы будут готовы заплатить цену, превышающую рыночную».

Сначала торговые центры…

Среди всех секторов коммерческой недвижимости наиболее активно в регионах развивается рынок торговых помещений. Самое распространенный запрос – покупка или аренда магазина от 500 кв. м на одной из центральных улицах города.

Современными офисными помещениями класса А и В интересуются, прежде всего, банки, сотовые и страховые компании.

К объектам производственной недвижимости в регионах, в особенности в Центральном федеральном округе, интерес проявляют иностранные компании.

Полина Леви