Станет ли ритейл-парк территорией низких цен?
Ритейл-индустрия в нашей стране молода. Далеко не все форматы торговых центров, давно существующих в Европе и уложенных в рамки единой классификации, присутствуют на российском рынке торговых площадей. Однако и девелоперы, и консалтинговые компании с удовольствием берутся за необычные проекты — на рынке ежегодно появляются совершенно новые торговые комплексы с определенной концепцией.
В этом году ожидается выход на рынок одного из первых в России ритейл-парков. Согласно концепции, максимальные площади в этом объекте будут отданы якорным арендаторам, что позволит представить широкий ассортимент товаров по умеренным ценам.
Новинки сезона
Каждый год в Москве сдается в эксплуатацию несколько высококлассных торговых комплексов. За последние два–три года крупные торговые и торгово-развлекательные центры появились практически во всех районах столицы.
Прирост рынка торговых площадей достигает 300–400 тыс. кв.м ежегодно. В 2005 году ожидается ввод в эксплуатацию порядка 700–800 тыс. кв.м. Однако аналитики компании Knight Frank приводят иные данные: по их предположению, к концу 2005 года объем новых качественных площадей в торговых комплексах может составить 1,9 млн кв.м.
Некоторые из заявленных объектов уже вышли на рынок. Например, в районе Замоскворечье, в Большом Овчинниковском переулке, открылся торговый центр "Аркадия". Общая площадь здания составляет около 38,5 тыс. кв.м, торговые площади занимают 18 тыс. кв.м. В центре разместились супермаркет сети "Рамстор", несколько ресторанов (в том числе — восточной кухни и быстрого питания), а также шестизальный мультиплекс сети "Пять звезд". Есть стоянка для посетителей на 220 машиномест. В начале 2005 года рядом со станцией метро "Улица Подбельского" на пересечении Открытого и Щелковского шоссе начала работу первая очередь торгово-развлекательного комплекса "Подсолнухи" (общая площадью — 19 тыс. кв.м). Здесь разместились торговые ряды, супермаркеты, банки, рестораны и кафе. Помимо этого центр включает офисные помещения. Рядом со станцией метро "Варшавская" открылся торговый центр "Варшавский" общей площадью 30 тыс. кв.м (якорные операторы — супермаркет "Цезарь Парк" и кинотеатр "Бумеранг"). Новый торговый центр "Европарк" площадью 86 тыс. кв.м, основным арендатором в котором будет выступать "Рамстор", появился на 87-м км Рублевского шоссе. На 2005 год заявлены также торговые комплексы "Рамстор Сити-2", "Рио" и другие.
По прогнозам специалистов компании Knight Frank, после ввода в эксплуатацию новых торговых центров произойдет некоторое изменение размеров арендных ставок. По сравнению с 2004 годом они снизятся на 2–3% и составят в среднем $1,2 тыс. за 1 кв.м в год. Средняя стоимость аренды площадей в "торговых коридорах" в 2005 году повысится на 5% и достигнет $1,5 тыс. за 1 кв.м.
А что ожидается?
Сегодня в Москве наиболее востребованным форматом торговых центров являются магазины cash&carry и гипермаркеты, которые заметно выделяются ассортиментом предлагаемого товара. Огромные обороты позволяют им вводить гибкую линейку цен, что привлекает большие покупательские потоки, несмотря на наличие в районе других высококлассных торговых центров. Однако одной из самых интересных тенденций последнего времени специалисты считают появление на рынке коммерческой недвижимости торговых центров новых форматов.
В 2007 году выйдет на рынок торгово-офисный комплекс площадью 78 тыс. кв.м, расположенный на Шереметьевской улице. Концепция этого проекта предполагает формирование компактного пространства, включающего помимо торговых и офисных площадей так называемую "уютную зону" общей площадью 8 тыс. кв.м с театром и гостиницей.
"С появлением такого торгового центра будет достигнут следующий уровень в развитии этого сегмента столичного рынка коммерческой недвижимости, — считает заместитель директора по торговой недвижимости компании Knight Frank Юлия Дальнова. — Реализация подобного проекта позволит говорить о формировании совершенно новой, отличной от других национальной концепции строительства торгово-офисных комплексов".
Кроме того, в 2005 году ожидается открытие в Москве магазинов бытовой техники немецкого концерна Media Market. С новыми форматами супермаркетов Atac площадью до 5 тыс. кв.м и Elea площадью 1–1,5 тыс. кв.м. выйдет на московский рынок и компания Auchan Grouр.
Одним из ключевых событий 2005 года также станет появление на российском рынке коммерческой недвижимости одного из первых торговых комплексов популярного на Западе формата "ритейл-парк", строительство которого закончится в начале декабря. Он расположится в Южном административном округе столицы, на пересечении Варшавского шоссе и Дорожной улицы. Общая площадь комплекса составит 47,5 тыс. кв.м. Двухуровневая парковка будет вмещать более 700 автомобилей. Объем инвестиций в создание этого объекта оценивается в $30 млн.
Согласно западной классификации торговых центров, ритейл-парк представляет собой единое строение или комплекс из одно–двухэтажных магазинов, построенных в соответствии с единой архитектурной концепцией, принадлежащих различным операторам и использующих единую парковочную зону. Этот формат получил распространение в Западной Европе и США в 1980–90-х годах. Ритейл-парки действуют в американских и европейских городах с населением более 100 тыс. человек. Чаще всего арендаторами таких объектов становятся компании, торгующие стоковой одеждой, спортивными товарами, мебелью, товарами для дома, игрушками.
Главная особенность ритейл-парков заключается в том, что торговое пространство в них на 70–90% формируется исключительно из крупных операторов ("якорей"), занимающих площадь не менее 1,5–3 тыс. кв.м каждый. Такие большие площади позволяют арендаторам представить максимально полный ассортимент своих товаров. В первом московском ритейл-парке основным "якорем" станет гипермаркет товаров для дома OBI, который займет более 14 тыс. кв.м площади. Это первый магазин сети OBI, расположенный непосредственно в Москве. Другими арендаторами торгового центра будут крупные магазины, продающие товары для дома, электронику, бытовую технику, спортивные товары, мебель, детские товары и товары для активного отдыха. Для удобства покупателей также предусмотрены фуд-корт и небольшие магазины, продающие сопутствующие товары.
Еще одной отличительной чертой ритейл-парков является отсутствие развлекательного сектора и минимальная площадь мест общего пользования — вестибюлей и технических помещений, которые обычно занимают до 30% площади торгового центра. Кроме того, помещения под торговые предприятия сдаются, как правило, без внутренней отделки. Это позволяет снизить стоимость строительства на 20–30%, что в свою очередь приведет к уменьшению арендных ставок (они составят от $150 за 1 кв.м в год). "Строительство ритейл-парков ведется на крупных участках земли, зачастую на окраинах города, где ее стоимость ниже, — рассказывает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. — Все это позволяет минимизировать затраты на строительство. Но сложность может возникнуть с реализацией площадей в связи с необходимостью привлечь достаточное количество крупных арендаторов". Специалисты корпорации "Гарант-инвест", которая реализует проект "Ритейл-парк", полагают, что уменьшение арендной платы сократит издержки торговых компаний-арендаторов, что позволит снизить цены на товары примерно на 15–20%.
Заметим, что концепция ритейл-парка в Москве частично уже используется — в проекте торгового центра "Ростокино" на проспекте Мира и в "Мега-молле", объединяющем несколько крупных отдельно стоящих строений.
Сергей Лобкарев, Руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН":
— Успех ритейл-парка зависит прежде всего от его размеров и грамотно продуманной концепции. Если в качестве ритейл-парка рассматривать крупный торговый центр площадью 100–150 тыс. кв.м, расположенный на крупной магистрали, имеющий удобные подъездные пути и парковки, то его шансы стать "территорией низких цен" достаточно высоки. В этом случае "якорными" арендаторами должны быть крупные магазины с большим ассортиментом товаров, продающихся по сниженным ценам — например, клубы оптовой торговли, гипермаркеты, продающие продукты питания, товары для дома и т. д.
Как пример "якорного" арендатора для торгового комплекса с низкими ценами можно привести американский универмаг сети Wallmart. Не исключено, что вскоре эта сеть появится и в России.
Мария Макалкина