Санкт-Петербург. Первые этажи выравнивают цены
Стоимость помещений на первых этажах, отданных под коммерческую недвижимость, в центре Петербурга и на окраинах постепенно выравнивается. Если три года назад разница между центром и спальными районами достигала 70%, то теперь разрыв сократился до 20%.
Несмотря на общее падение доходности инвестиций в недвижимость, квартиры, перестроенные в магазины и офисы, продолжают приносить в год до 25% дохода, утверждают специалисты компании "Бекар. Коммерческая недвижимость".
В зонах активных пешеходных потоков в центре города первые этажи уже расселены на 70-80%, а общий процесс расселения первых этажей жилых домов, находящихся в историческом центре Петербурга, завершится к 2008-2009 гг.
По оценке директора компании "Бекар. Коммерческая недвижимость" Игоря Горского, на сегодня в так называемом золотом треугольнике жилых помещений на первых этажах осталось очень мало - это объекты, имеющие какие-либо неисправимые недостатки или проблемы юридического характера. Например, в настоящее время на улице Восстания осталось всего 2 перспективных квартиры на первых этажах, при этом стоимость расселения в них доходит до 3 тыс. $500 за 1 кв.м.
Спальный перевес
Более того, вопреки опасениям инвесторов, долго медливших с освоением спальных районов, вложения в недвижимость на окраинах Петербурга в последнее время оказались даже более выгодными, чем в центре. Хотя еще 3 года назад арендные ставки на встроенную коммерческую недвижимость в центре были несравнимо выше, чем в спальных районах, и отличались на 50%-70%. Сегодня эта разница значительно снизилась: стоимость аренды в удаленных от центра города зонах с хорошей доступностью (вблизи основных магистралей и станций метро) всего на 20-25% меньше стоимости аренды помещений в районе Литейного, Московского, Загородного, Каменноостровского проспектов и т.д.
Ради чего расселяется
В основном квартиры на первых этажах, по словам Игоря Горского, расселяют под магазины (около 75-80%), реже под предприятия сферы услуг - например, салоны красоты (15-20%). Наибольшие доходы приносят расселения под кафе и рестораны в центре города, однако подыскать подходящие для этой цели квартиры крайне сложно из-за особых требований по энергомощности и санитарно-эпидемиологическому состоянию. Под офисы квартиры практически не расселяются, поскольку этот вид недвижимости демонстрирует наименьшую доходность. Как отмечают в "Бекаре", срок окупаемости жилого помещения, купленного для перевода в нежилой фонд, в среднем составляет 4-5 лет, в то время как покупка уже готового встроенного нежилого помещения окупается за 6-7 лет.
Сроки сократятся
По данным жилищного комитета, в 2004 г. в Петербурге из жилого фонда в нежилой было переведено около 1,2 тыс объектов. Ранее все решения о переводе жилых помещений в нежилой фонд оформлялись в виде постановлений губернатора, однако новый Жилищный кодекс РФ заставил пересмотреть это положение. В апреле Законодательное собрание Петербурга приняло в первом чтении законопроект, согласно которому полномочия по переводу будут поделены между районными администрациями (согласование проектов до 70 кв.м) и жилищным комитетом (более 70 кв.м, а также архитектурные памятники). Предполагается, что после вступления этого решения в силу сроки перевода в нежилой фонд в Петербурге сократятся до 6 месяцев.
Елена Грибанова