Юлия Никуличева, Заместитель директора Jones Lang LaSalle
1.Насколько важна уникальность архитектурного проекта? Как она влияет на стоимость объекта?
Во-первых, это зависит от расположения объекта, от площади, и от их качества. Если мы возьмем здание на Тверской или где-то на набережной Москвы напротив Кремля, то для них архитектура очень важна, потому что данные объекты олицетворяют облик города. А во-вторых, арендаторы таких зданий будут готовы платить премию за расположение и качество архитектуры, примером может служить Балчуг-Плаза.
Тоже самое и для торговых центров. Атриум расположен в центре города, привлекательная архитектура и удобное расположение привлекает покупателей. Таким образом, это очень хорошо отражается на ставках арендной платы.
Если мы возьмем объекты, расположенные за пределами центра города, то там значение фасада уже играет меньшую роль. Хотя, конечно, интересный фасад, тоже может служить поводом для повышения стоимости здания, например Крылатский бизнес-парк – новая архитектурная бизнес-концепция, привлекшая хороших арендаторов по высоким ценам. Тем не менее, за пределами центра архитектурный облик имеет меньшее значение, потому что арендаторы офисных зданий, которые арендуют помещения за пределами центра города, больший вес придают цене, нежели архитектуре. Торговые центры, расположенные за пределами центра города, могут быть также менее изысканными во внешней архитектуре, чем в центре города.
В любом случае внешняя архитектура не должна влиять на внутреннюю концепцию и коммерческую составляющую проекта, а должна отражать концепцию и тип использования здания. В любом проекте коммерческой недвижимости первичной является концепция внутреннего наполнения здания, а фасад уже подстраивается под концепцию всего объекта. Это принятая в мире практика получает распространение и в России.
2.В последнее время многие российские девелоперы отдают предпочтение работе с западными архитекторами при строительстве объектов коммерческой недвижимости. Связано ли это с тем, что российским архитекторам не хватает опыта при создании подобных проектов?
2 Пока такой опыт используют только для самых высококлассных дорогих проектов, т.к по сравнению с российскими архитекторами, западные стоят дороже. Привлечение западных архитекторов связано с отсутствием опыта у российских архитекторов, и с тем, что многие российские архитекторы выросли на советской школе, когда архитектура здания должна была выполнять социальные или политические функции, но никак не коммерческие. Вторая причина - пока не так много российских архитекторов строят свою работу так, как это принято на Западе, а именно - когда архитектор в первую очередь отталкивается от коммерческого назначения здания, а потом уже подстраивается под его архитектуру.
3. Становятся ли градостроительные ограничения серьезным препятствием при возведении объектов в центре города?
Это действительно, серьезная проблема, особенно в центре города, т.к. при разработке плана развития города – архитекторы, представляющие московское правительство, не учитывают коммерческие цели, которые может перед собой ставить девелопер.
4. Назовите наиболее понравившиеся Вам с точки зрения архитектуры московские объекты коммерческой недвижимости, построенные в последние 3-5 лет?
Офисные здания:
Балчуг Плаза
Москва Сити
Крылатский бизнес-парк
Торговые центры:
Атриум,
Мега 1
Мега 2