Недвижимость за рубежом: заманчивая альтернатива
Количество россиян, отдыхающих в недосягаемых ранее для советских граждан уголках земного шара, растет примерно с такой же скоростью, с какой растет число пользователей компьютерами или количество автолюбителей. Положительная динамика в макроэкономике сказалась и на покупательских предпочтениях тех, кто успел посмотреть мир, преимущественно, его европейскую часть. На фоне безудержного роста цен на недвижимость в двух российских столицах покупка заморского домика с балконом на Адриатику не кажется уж столь безнадежным предприятием.
За последние год-два цены на петербургском жилищном рынке росли практически безостановочно, опрокидывая перманентные прогнозы части аналитиков о "перегреве" рынка. И если не брать в расчет дорогие города Европы, стоимость одного квадратного метра жилья в Петербурге стала вполне сопоставимой со среднеевропейскими показателями. Видимо, это послужило одной из причин наблюдающегося в последнее время увеличения интереса к зарубежной недвижимости со стороны россиян.
Риэлтеры, туроператоры и прочие
Если 2-3 года назад в Петербурге с трудом можно было отыскать пару компаний, предлагающих недвижимость за рубежом, то сегодня таковых насчитывается уже более десятка. Правда, число фирм, для которых данная услуга является основным или одним из основных видов деятельности, ничтожно. Для большинства - это всего лишь сопутствующий бизнес.
Несколько риэлтерских фирм города давно пытались освоить зарубежное направление, но в силу низкого спроса либо совсем отказались от затеи, либо пассивно позиционируют эту услугу. К наиболее стойким можно отнести АН "Итака", которое почти с момента своего основания (1993 г.) предлагает клиентам недвижимость на Кипре, а с недавнего времени еще и в Эстонии. АН "Любимый город" с 1997 г. представляет жилье в Испании и на Кипре. Недавно вышли на зарубежный рынок недвижимости: "Балтком" - недвижимость на Кипре; представительство испанской фирмы Moresol Inmobiliaria в Петербурге - побережье Коста-Бланка (Испания); на том же побережье работает еще один представитель испанской компании в России - Masa International, а компания DTZ St.Petersburg предлагает Лазурный берег Франции. Кстати, DTZ действует на рынке недвижимости Петербурга с 1992 г., но попытать счастья на этой ниве решила лишь в текущем году.
Другую группу компаний, предлагающих заморские объекты, составляют в основном туроператоры. Среди них особо выделяется компания "Валенсия", созданная 6 лет назад исключительно для продажи объектов недвижимости в Испании. Постепенно в качестве сопутствующей услуги здесь стали предлагать и путевки для желающих отдохнуть на одном из испанских побережий или посмотреть достопримечательности городов мира. С 2001 г. работает компания IBS - (International Business Studio), оказывающая консалтинговые (по недвижимости во Франции) и туристические услуги. С недавних пор стали предлагать недвижимость за рубежом еще несколько туроператоров: "Ривона Тур" - в Испании (Коста-Бланка) и UTS (представляющий интересы Florida Investment&Marketing Inc. в Петербурге) - в штате Флорида (США).
Еще несколько фирм, не имеющих отношения ни к риэлтерскому, ни к туристическому бизнесу также пытаются освоить данный сегмент, предлагая россиянам недвижимость в разных странах: "Межрегиональный фонд европейского сотрудничества и развития" - апартаменты в строящихся домах Испании (Коста-Браво) и "Российско-финское СП Паритет ММ", предлагающее свои объекты в Финляндии.
Романтическая Франция
Французскую недвижимость делят между собой два петербургских оператора: IBS - вся Франция и DTZ St.Petersburg - Лазурный берег. Первая фирма работает в партнерстве с местными риэлтерскими компаниями: "Джон Тейлор", "Кап дэАнтиб" и "Френч Ривьера", а DTZ имеет разветвленную сеть филиалов в 33 странах мира, в т.ч. и во Франции. По сравнению с рассматриваемыми в этой статье странами, объекты жилого и коммерческого назначения здесь самые дорогие, особенно в Париже.
По данным коммерческого директора компании IBS Ирины Батищевой, стоимость квадратного метра в престижных VI или VII округах Парижа начинается от 7 тыс. евро, в районе Монпарнаса - от 4 тыс. евро. В небольших прибрежных городках Ле Лаванду, Кавалер-сюр-Мэр, Иер, Тулон отдельностоящий дом с участком можно приобрести за 250 тыс. евро, апартаменты - от 75 тыс. евро.
По оценкам управляющего директора филиала компании DTZ St.Petersburg Юлии Аникеевой, самые дешевые объекты на Лазурном берегу (квартиры-студии от 50 кв.м) предлагаются сегодня за 120-150 тыс. евро, несколько дешевле - в новостройках.
Иностранцы могут рассчитывать на ипотечный кредит, но только если имеется предмет залога. То есть получить заем на приобретение строящейся квартиры значительно сложнее, чем на покупку готового объекта. Французские банки весьма щепетильны в вопросах залога и, кроме декларации о доходах, претендент на кредит должен доказать законность происхождения капитала. Различных ипотечных схем и организаций, выдающих кредиты, великое множество. При стандартных условиях кредит выдается на 10 лет под 6-7% годовых с ежемесячным погашением. Максимальная сумма может достигать 70% от стоимости покупки. Чем меньше сумма кредита, тем ниже процентные ставки.
Россияне, желающие приобрести недвижимость на Лазурном берегу, должны сначала определиться с целью покупки. Как пояснил директор филиала DTZ St. Petersburg Максимилиан Абас, покупку жилья во Франции не стоит рассматривать как инвестиции с целью извлечения прибыли. Это, скорее, обеспечение себя и своей семьи комфортными условиями. Бизнес-вложением можно считать покупку коммерческой недвижимости, правда, для этого потребуется значительная сумма на старте. Бизнес по-французски выглядит примерно так: треть своих денег французы вкладывают в недвижимость, другую треть - в покупку акций, ценных бумаг, и еще треть переводят в наличные.
Арендовать жилье в небольших пляжных городках можно за 1000 евро в неделю. Квартиры-студии с видом на пляж на тот же срок стоят от 600 до 1,5 тыс. евро, можно найти и апарт-отели с комнатой на семью - за 50 евро в сутки.
По данным Ирины Батищевой, еще 5-7 лет назад наших соотечественников несколько смущало приобретение недвижимости в развитых европейских странах. Клиенты в основном интересовались недвижимостью стран бывшего соцлагеря, а также Кипра и Греции. Сегодня приоритеты сместились в сторону Франции, Испании и Англии. Возрождается интерес к объектам в курортных городках Болгарии, прежде всего из-за их сравнительной дешевизны.
Загадочная и притягательная Испания
Опрошенные M&D специалисты не смогли однозначно назвать страну, недвижимость в которой больше всего привлекает российских покупателей. Оно и понятно: каждый занимается своим направлением, а до комплексного анализа ситуации рынок, видимо, не созрел. Некоторые прогнозируют спад интереса к Кипру, Мальте и другим, доселе безвизовым странам. А потому, не претендуя на абсолютную истину, отметим, что петербуржцы больше присматриваются к испанской недвижимости. К тому же, около половины операторов рынка работают именно с этим направлением. Наиболее полную информацию о конъюнктуре, условиях покупки (аренды) недвижимости в стране корриды нам предоставили в "Валенсии", которая является официальным представителем крупнейших испанских строительных компании в Петербурге и Северо-Западном регионе. По данным директора компании Марины Луганской, на сегодняшний день инвестиции в строительство жилых объектов в Испании являются самым выгодным вложением капитала. Участие (долевое) в возведении комплекса апартаментов, апарт-отелей или реконструкции исторической недвижимости могут принести бизнесмену от 30 до 50% прибыли. Стройкой интересуются в основном те, кого не устраивает существующее на вторичном рынке предложение. Как и у нас, стоимость квадратного метра жилья в Испании на уровне котлована значительно ниже, чем на более поздней стадии строительства, и составляет 1300-2000 евро, в зависимости от качества отделочных материалов. Это относится к многоквартирным домам. Отдельностоящие виллы включают еще и стоимость земельного участка, которая колеблется от 6 до 50 тыс. евро за сотку. На этом сходство с петербургской "долевкой" заканчивается, далее идут отличия, но преимущественно в лучшую сторону. Прежде всего - возможность получить ипотечный кредит до 70% от стоимости жилья, сроком от года до 20 лет под 5% годовых. Дом сдается под ключ, что подразумевает полную внешнюю и внутреннюю отделку, наличие необходимой бытовой техники на кухне, а также укомплектованный санузел. В Испании бюрократические проволочки с получением заемных средс тв сведены к минимуму: банк требует справку о доходах и налоговую декларацию. Но имея в качестве партнера опытную российскую компанию, можно обойтись и без декларации. По словам Марины Луганской, в Испании процентные ставки по кредитам ниже, чем в любой другой европейской стране, а ежегодные расходы на содержание и обслуживание дома обходятся в 2 раза дешевле.
Разброс цен на вторичном рынке довольно большой. Апартаменты в многоквартирных домах стоят от 80 до 200 тыс. евро (можно найти и непритязательную постройку за 40 тыс.). Чуть дороже обойдется жилье в таун-хаузах. К категории самых дорогих относятся отдельностоящие дома и виллы на побережье с земельными участками.
С арендой все намного проще. Доход от нее покрывает как ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту, так и расходы на содержание дома. Арендные ставки зависят от локации, сезона и прочих факторов и составляют от 400 до 2,5 тыс. евро в неделю на апартаменты и от 700 до 20 тыс. евро в неделю - на виллы.
Халмурат КАСИМОВ