Европейско-славянский вариант

Чехия - страна, которая привлекает российских покупателей недвижимости прежде всего своей близостью к европейским традициям и одновременно родственным славянским менталитетом. При этом цены на жилье и коммерческие объекты здесь пока остаются приемлемыми даже по российским меркам.

На сегодняшний день уже тысячи иностранцев владеют недвижимостью по всей Чехии. Чешская недвижимость как объект вложения денежных средств весьма популярна как среди западных бизнесменов, так и наших соотечественников. При этом, как отмечает Михаил Сергачев, партнер компании Light-city, в последнее время наблюдается определенный рост интереса к покупке недвижимости не только в Праге и курортных местах Чехии, но и в глубине страны.

Причин несколько. Здесь и дешевая (относительно стран Западной Европы) недвижимость и чрезвычайно низкие налоги на нее, небольшие расходы на коммунальные платежи, благоприятный климат и экология. Алексей Смирнов генеральный директор компании JVStrading, также говорит, что на протяжении последних лет недвижимость в Чехии стабильно вызывает интерес у россиян. В основном это бизнесмены среднего уровня, а также порой и более состоятельные граждане.

Немаловажным фактором для покупки недвижимости, а в дальнейшем, возможно, и для получения гражданства в Чехии является относительная дешевизна не только здешних домов и квартир, но и жизни в целом. Михаил Сергачев, партнер компании Light-city, добавляет, что сейчас стало очень популярно перевозить в Чехию семью и отправлять детей на обучение. «Здесь довольно толерантно относятся к иностранцам, в частности к русским. Нет таких проблем, как, скажем, в Польше или Венгрии»,- рассказывает он.

Фирменные возможности

Владельцем недвижимости в Чехии может быть как физическое, так и юридическое лицо. Однако для россиян схема приобретения одна: с помощью учреждения юрлица (или вхождения в состав учредителей) и приобретения на него активов. Непосредственно на свое имя физическое лицо с российским гражданством не может этого сделать. «Иностранцы, имеющие бизнес-визу, получаемую на основании регистрации чешской фирмы, могут приобретать недвижимость только на ее имя»,- говорит Михаил Сергачев. Покупая недвижимость на фирму, следует помнить, что как купить, так и продать ее может только директор фирмы или лицо, имеющее от него доверенность на проведение операций именно с этой недвижимостью.

Поэтому прежде чем покупать недвижимость на фирму, необходимо стать в ней директором. При покупке недвижимости не следует забывать и о правильном занесении ее на баланс фирмы: может появиться возможность относить все затраты на содержание недвижимости к расходам предприятия. Вся недвижимость в Чехии записана в реестр недвижимости. Договор покупки заверяется нотариусом и регистрируется в реестре недвижимости. Это наиболее распространенный вариант продажи недвижимости, имеющий механизмы защиты от мошенничества как продавца, так и покупателя.

По словам Алексея Смирнова, недвижимость в Чехии может находиться в различных формах собственности. Первая, и наиболее приемлемая для иностранца,- частная собственность. Вторая, причем наиболее распространенная (особенно это относится к панельным домам) - кооперативная собственность. При этом собственником дома или квартиры является кооператив, членом которого может стать физическое лицо на правах договора аренды. Нужно учитывать, что в уставах некоторых кооперативов существует запрет на вступление в него юридического лица. Существуют и некоторые другие формы владения недвижимостью, но их вряд ли можно рекомендовать россиянам.

«Иногда возникают некоторые курьезные проблемы,- замечает Смирнов.- Например, две семьи зарегистрировали одну фирму. Приобрели на нее недвижимость, автомобили и т. д., а потом не знают, как это разделить и кому фактически принадлежит собственность. Юридически все является собственностью фирмы».

Замки за евро

Ситуацию на рынке недвижимости Чехии можно охарактеризовать как стабильную. Рост цен, как говорит Алексей Смирнов, пока незначительный. Между тем Михаил Сергачев отмечает, что год назад Чехия вступила в Евросоюз, в связи с чем стоимость недвижимости наверняка пойдет вверх. Пока еще есть задел для роста цен, что повышает инвестиционную привлекательность чешской недвижимости.

«Предположительно в течение пяти лет цены сравняются с уровнем соседних стран. Среднегодовой рост стоимости недвижимости в Праге составляет 5–12%»,- говорит Сергачев.

В Чехии давно отказались от массового строительства панельных домов. По словам Алексея Смиронова, трехкомнатная квартира в панельном доме в Праге на вторичном рынке в среднем стоит от 45 тыс. евро. Цена «квадрата» в блочном доме социалистической постройки - около 700 евро. Россияне чаще всего приобретают жилье в новостройках бизнес-класса в Праге.

Сейчас возводится много монолитных зданий, но преобладают дома с бетонным каркасом и стенами из облегченных блоков с внешним утеплением. Стандартная высота потолков - 255–260 см. Средняя стоимость квадратного метра в новом доме в Праге - 1–1,5 тыс. евро и выше. Отдельные дома в столице Чехии и в пригороде оцениваются в 2–2,5 тыс. евро за квадратный метр. На вторичном рынке в Праге можно найти вариант и за 500 евро, но это, скорее всего, будет какая-нибудь развалюха.

Можно построить дом и на приобретенном участке земли. Размер прилегающей территории зависит от финансовых возможностей покупателя, но обычно он составляет 300–800 кв. м. Такая покупка обойдется примерно в 100 тыс. евро. Купить квартиру можно также в престижных исторических частях городов: в реконструированном старинном здании или в новом доме, построенном по европейским стандартам. Как правило, это нестандартное жилье улучшенной планировки, с хорошим европейским уровнем отделки, с дополнительными сервисными услугами для жильцов: подземным гаражом, спортивным центром или солярием.

Цена квадратного метра такого жилья составляет 1,2–2 тыс. евро. На рынке существуют и более экзотические предложения. Например, по словам Сергачева, в Чехии можно приобрести замок за… 1 евро. Естественно, что его реконструкция и содержание, обязательства по которым возьмет на себя приобретатель, потребует многократно больших вложений.

В домовладельцы я пойду

Как говорит Михаил Сергачев, очень интересным вариантом является строительство коммерческих объектов (пансионов, ночных клубов, ресторанов, фешенебельных дискотек) и жилой недвижимости (семейные и многоквартирные дома).

Тенденцией становится приобретение иностранцами, в том числе россиянами, небольших земельных участков (500–700 кв. м) и строительство домов с целью их последующей перепродажи. Другим вариантом бизнеса, связанного с чешской недвижимостью, является строительство многоквартирных домов с последующей продажей квартир. Самым большим спросом на местном рынке пользуются небольшие квартиры «2+1» (две комнаты и кухня).

За право продажи подобных вариантов агентства недвижимости чуть ли не дерутся. Самая большая проблема при этом - найти подходящий земельный участок, на что уходит очень много времени. Само же строительство занимает полгода, а последующее юридическое оформление - три месяца.

«Цены на коммерческую недвижимость очень разнятся даже на одинаковые по площади помещения и в одном районе,- говорит Михаил Сергачев.- Средняя цена аренды квадратного метра офисной площади в хорошем месте - $10–20, а в престижном кирпичном доме в историческом центре - $50 в месяц». Что касается жилья, то цена аренды однокомнатной квартиры в спальном районе в панельном доме составляет 250–300 евро в месяц. Тот же самый вариант, но в престижном доме - около 800 евро в месяц. Стоимость аренды виллы или дома гораздо выше.

Следует заметить: для того чтобы арендовать жилье в легальном секторе, также нужно иметь соответствующую бизнес-регистрацию на территории Чехии. А, скажем, по туристической визе этого сделать нельзя.

ВЛАДИМИР МИРОНОВ