Московские офисы обесцениваются

Эксперты ожидают падения ставок арендной платы на московские офисы из-за больших объемов строительства бизнес-центров

Ставки арендной платы на московские офисы в ближайшие годы будут снижаться. Такой прогноз был озвучен специалистами компании Jones Lang LaSalle в ходе международной выставки инвестиций в недвижимость МИПИМ, прошедшей в Каннах на прошлой неделе. Сходного мнения придерживаются большинство участников рынка недвижимости, полагающих, что ставки арендной платы на офисы класса А в Москве практически достигли своего пика. На фоне большого количества вновь вводимых в эксплуатацию бизнес-центров и постоянной величины спроса ожидается небольшое, на 5-7% падение ставок в 2005 г. Более серьезного снижения участники рынка ожидают к 2007 г., когда благодаря вводу делового центра «Москва-Сити» и еще ряда крупных офисных центров количество офисов в Москве удвоится.

Согласно прогнозу Jones Lang LaSalle, до 2006 г. ставки аренды вырастут в 10 из 14 европейских столиц. В частности, рост ставок ожидается в Милане, Дублине, Париже и Амстердаме, а также, впервые за десять лет, в Варшаве и Праге. В отличие от этих мегаполисов, в российской столице ожидается обратная ситуация, а именно падение ставок аренды. «На московском рынке недвижимости ставки арендной платы, вероятнее всего, начнут снижаться вследствие большого количества проектов, многие из которых в настоящее время находятся на стадии реализации», – утверждают в Jones Lang LaSalle. Сходного мнения придерживаются все опрошенные RBC daily участники рынка. Однако эксперт компании Penny Lane Realty Максим Жуликов полагает, что падение цен коснется лишь тех бизнес-центров, цена на которые никак не отвечает предлагаемому качеству. По его данным, уже сейчас ряд таких офисов, на которые выставлена завышенная цена, пустуют. «Например, бизнес-центр «Романов двор» расположен в тесном переулке с односторонним движением, – говорит г-н Жуликов. – С одной стороны из его окон вид на такое же здание, расположенное в 6-10 м, с другой – на неотремонтированное здание. Офисы в этом здании предлагались по ставке 750 долл. за кв. м в год, включая эксплуатационные расходы, но без НДС, а на верхних этажах, из которых виден Кремль, – по 1000 долл. за кв. м в год. Это сильно завышенные цены. Например, компания «Энка» в настоящее время сдает видовые офисы в своих зданиях по ставке 750 долл. за кв. м в год. В бизнес-центре же «Романов двор», насколько я знаю, с середины прошлого года более половины помещений пустует».

По мнению Максима Жуликова, рынок офисной недвижимости постепенно перестает быть монопольным, становясь конкурентным, что приводит, в числе прочих факторов, к падению ставок аренды. «Заоблачных арендных ставок на офисы уже не будет, – говорит он. – Напротив, цены будут корректироваться. По нашим прогнозам, в ближайшее время будет наблюдаться небольшой рост ставок – на 5% в год, затем стагнация, и во второй половине 2005 г. мы увидим небольшое снижение ставок. Однако более значительного падения цен можно ожидать не ранее 2007 г., когда будет введено в эксплуатацию большое количество офисных центров». Такого же мнения придерживается начальник отдела исследований компании Knight Frank Андрей Светлаков. «Мы ожидаем, что в этом году рост ставок будет на уровне 3-4%, – сказал RBC daily г-н Светлаков. – Таким образом, ставки арендной платы достигнут пика и продержатся на нем в течение семи-восьми месяцев, после чего мы будем наблюдать падение ставок в четвертом квартале 2005 г. Впрочем, оно не будет большим – всего 5-7%». По мнению Максима Жуликова, падение цен не затронет ликвидные проекты, цена на которые находится в хорошем соответствии с качеством офисов, а таковых, по его мнению, в Москве ровно половина от имеющихся.

В качестве основной причины падения ставок арендной платы называется ожидаемое большое количество вновь вводимых офисных центров. «В этом году ожидается введение 350-400 тыс. кв. м новых офисных площадей, – говорит Андрей Светлаков. – В 2005 г. – уже 500-750 тыс. кв. м. В настоящий момент Москва располагает 800 тыс. кв. м офисов. Таким образом, за ближайшие полтора года количество офисных площадей удвоится». По мнению экспертов, наибольшее давление на рынок окажет введение в строй комплекса «Москва-Сити», причем спрос останется постоянным. «Этот комплекс станет своего рода «бичом» рынка», – считает Максим Жуликов.

Впрочем, все вышесказанное относится к офисам класса А. По мнению экспертов, ситуация на рынке офисов класса В почти полностью копирует ситуацию на рынке офисов класса А, с той лишь разницей, что арендная ставка на класс В ниже в среднем на 100 долл. и составляет 500-550 долл. за кв. м в год. Однако, по мнению Андрея Светлакова, в последнее время интерес к офисам класса В повысился со стороны иностранных компаний. «Раньше офисы класса В (в основном это реконструированные бывшие производственные здания) арендовали главным образом российские компании, – говорит он. – Сейчас в связи с кризисом в Европе многие иностранные компании начали сокращать бюджеты на аренду офисов, и российские представительства стали переезжать в класс В. Если цены на офисы класса А упадут до уровня 500-550 долл. за кв. м в год, то класс В может потерять свои позиции». Однако, по мнению Андрея Светлакова, столь серьезного падения не будет: ставка арендной платы на офисы класса А после падения зафиксируется на уровне 575-600 долл. за кв. м в год. «Это справедливая цена за такие офисы», – считает г-н Светлаков. По мнению Максима Жуликова, на фоне некоторого дефицита площадей класса В ожидается небольшой рост арендных ставок. В отношении же офисов класса С эксперты ожидают падения интереса к ним со стороны арендаторов, которые стремятся переехать в более качественные офисы, и, соответственно, падения арендных ставок. Эти два фактора в конечном итоге должны привести к тому, что офисы класса С постепенно будут реконструированы и превратятся в офисы класса B.

Елена Тофанюк