Московские кольцевые торговые ряды

За последние три года Московская кольцевая автодорога (МКАД) фактически превратилась в торговый ряд. Через каждые несколько километров обязательно встречается крупный торговый центр, площадь которого часто начинается от 100 тыс. кв. м. Более того, девелоперы заявляют, что в стадии предпроектной проработки находятся еще 10 гипермаркетов. Консультационные компании считают, что рынок «проглотит» и эти торговые центры, однако, сами девелоперы боятся, что их некем будет заполнять.

Чем больше, тем интереснее Массовое строительство торговых центров (ТЦ) началось в 2001 году, когда на пересечении Профсоюзной улицы и МКАД начала создаваться торговая зона, состоящая из IKEA, Auchan и «Меги». Успех этого проекта вдохновил многих девелоперов, которые, стараясь не упустить момент, начали искать территорию для своих торговых центров. Большинство ТЦ, расположенных на МКАД, было построено в 2002 году. Сейчас их насчитывается уже около двадцати, и они продолжают строиться.

Высокий спрос на такие объекты Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН», объясняет как возможностью организации большого количества парковочных мест, что проблематично в городе, так и другими факторами. «МКАД является одной из главных транспортных артерий города, что делает такие ТЦые центры привлекательными и доступными. Кроме того, около МКАД сосредоточены спальные районы Москвы с большой плотностью населения, стремительно развиваются города, расположенные в непосредственной близости от кольцевой автодороги»,— говорит Лобкарев.

Старший консультант отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Полина Жилкина добавляет, что спрос на торговые центры на МКАД объясняется возможностью привлечь больший поток покупателей, возможностью строить там более масштабные, чем в центре города, проекты, а также тем, что на внешней стороне — в Московской области — значительно проще и дешевле получить участок. «Из существующих на МКАД торговых центров лишь три („Мосмарт-2”, „Европарк” и „Рамстор-сити”) расположены на внутренней стороне кольца, то есть в Москве»,— поясняет Жилкина.

А по мнению Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, строительство торговых центров за пределами города продиктовано понятным желанием девелоперов сэкономить на строительстве центра, но в то же время возможностью реализовать большую площадь. А широкий спектр предлагаемых товаров и услуг в этих центрах гарантирует достаточный для успешной работы таких объектов интерес со стороны потребителей, резюмирует Ольга Ясько, руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International.

Новые перспективы

Несмотря на высокий уровень посещаемости таких объектов, многие компании, ранее заявлявшие о выходе на этот рынок, предпочитают более тщательно подходить к маркетинговым исследованиям рынка. По словам Сергея Блохина, старшего консультанта отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости компании «Миэль-недвижимость», массовое строительство крупных торговых центров на МКАД потихоньку сходит на нет. «Сейчас многие игроки, прежде чем войти на рынок, предпочитают проводить подробное маркетинговое исследование каждого проекта. Те, кто потенциально хотел бы выйти на этот рынок, например сеть Real, более тщательно просчитывают свой будущий бизнес»,— говорит Блохин. Важнейший вопрос — политика привлечения людей в новые центры.

Например, «Рамстор-сити» и «Европарк» наладили бесплатное автобусное сообщение. «Без такого рода „завлекаловок” уже достаточно сложно обеспечить хороший человекопоток. Если три года назад операторы без проблем реализовывали площади: арендаторы к ним шли сплошным потоком, то сейчас уже ситуация изменилась. Потенциальные съемщики площадей стали „капризными”, их запросы выросли»,— подчеркивает Сергей Блохин. Другие участники рынка, впрочем, полагают, что рынок таких объектов пока еще далек от насыщения: «об этом можно судить как по заявленным планам развития крупных сетевиков, так и по количеству посетителей в действующих центрах»,— подчеркивает Евгений Якубовский, генеральный директор управляющей компании «Новая площадь Property Management».

Как отмечает Полина Жилкина, сегодня будет сохраняться значительный спрос на пока неохваченные торговыми центрами районы Москвы (Север, Северо-Восток, Восток), а также на торговые центры, расположенные на МКАД рядом с густонаселенными районами, например, в Бутове. «На настоящее время уже запланировано девять проектов на МКАД с разной степенью вероятности их завершения»,— говорит Жилкина.

Куда смотрит арендатор

Когда торговые центры на МКАД только открывались, это была новинка, вызывавшая неизменный покупательский ажиотаж. Теперь все стабилизировалось, и ТЦ имеют своих постоянных клиентов, которые раз в одну или в две недели посещают эти моллы.

Кроме того, по наблюдениям аналитиков, приоритеты клиентов сместились от шопинга к развлечениям, которые предоставляют торговые центры. Кроме того, преимущество имеют уже устоявшиеся марки с мировым именем. «Арендаторы идут на брэнд,— отмечает Сергей Блохин.— IKEA сейчас пользуется грандиозным преимуществом известности своего названия и продолжают успешно развиваться. Другим найти арендаторов сложнее».

По словам Сергея Лобкарева, «у новых проектируемых комплексов проблема наполняемости арендаторами должна решаться еще на этапе проекта. Важно еще до начала строительства понять, кто будет в числе арендаторов, как они будут расположены по отношению друг к другу, как будут направлены людские потоки в торговом центре и прочее». «Профессиональный универсальный торговый центр (mall) с грамотной концепцией и подбором арендаторов на сегодняшний день интересен покупателю вне зависимости от его расположения»,— считает Ольга Ясько. Она уверена, что арендаторы пока еще готовы идти в крупные ТЦ, расположенные в районе МКАД, но это не будет продолжаться вечно. «Рано или поздно наступит насыщение рынка, и преимущество будут иметь торговые центры с крупными арендаторами, расположенные не просто на МКАД, а на пересечении МКАД с крупными городскими магистралями»,— подчеркивает Ясько.

ИЛЬЯ ТЕРЕНТЬЕВ