В Москве сохраняется дефицит офисов

На рынке коммерческой недвижимости в 2005 году растет как спрос, так и предложение. Эксперты утверждают, что эта тенденция сохранится и в следующем году. Несмотря на то, что за первые три квартала 2005 года общий объем строительства офисных площадей класса "А" и "В" составил не менее 0,5 млн кв. м, рынок все еще не достиг равновесия, и в ближайшие годы все качественные площади будут востребованы.

Объясняется это просто: по разным оценкам, столице требуется 20–25 млн. кв. м зданий международного стандарта. Пока таких помещений менее 4 млн. кв. м.

Из центра на окраину

На рынке офисной недвижимости, как и на других, одним из основных критериев отнесения здания к классу "А", "В" или "С" является его географическое расположение. При этом ценность того или иного района зависит от двух аспектов: престижности места и его транспортной доступности. Кроме этого, на класс существенное влияние оказывает качество строительства, техническое оснащение здания, а также набор услуг, которые предоставляет управляющая компания арендаторам: например, возможность парковки, уровень безопасности, наличие кафе или ресторана. Соответственно, чем выше класс, тем дороже. Арендные ставки для офисов класса "А" сейчас составляют в среднем 600-850 долл. за 1 кв. м в год, для класса "В" – 420-600 долл. Цена продажи квадратного метра варьируется от 3,5 до 5 тыс. долл. за кв. м в сегменте класса "А" и от 2,5 до 3,5 тыс. долл. – в классе "В".

Несмотря на то, что офисы класса "А", расположенные в центре Москвы, по-прежнему пользуются спросом, многие арендаторы не только с интересом посматривают на здания, расположенные за пределами Садового кольца, но и активно туда переезжают. Децентрализация офисного рынка идет полным ходом. Все больше крупных коммерческих зданий возводится в районе Третьего транспортного кольца, а также на окраинах столицы, например, на западе, северо-западе и юго-западе Москвы. Кроме того, отмечается девелопмент бывших промышленных территорий.

"Ставки аренды в районе Третьего транспортного кольца ещё пока невысоки, а уровень предоставляемых услуг ничуть не ниже, чем в центре, – объясняет руководитель направления коммерческой недвижимости ЗАО "МИАН-агентство недвижимости" Сергей Лобкарев. – В условиях дефицита офисных зданий, построенных по международным стандартам, новые качественные предложения по цене меньшей, чем в центре, арендаторам очень интересны. Один из ярких примеров – бизнес–центр класса А "Северное сияние" на улице Правды. Арендаторов он привлекает близостью к метро и крупным магистралям (ТТК, Ленинградскому шоссе). Кроме того, здание оснащено современными инженерными системами и коммуникациями, стоянками, кафетерием и т.п.

Офис начинается на стройплощадке

Несмотря на то, что БЦ "Северное сияние" еще не введен в эксплуатацию, там арендована немалая часть площадей. Это еще одна тенденция последнего времени: доля сделок предварительной аренды площадей на этапе строительства постоянно увеличивается. Объясняется это не только дефицитом достойных площадей, но и желанием арендаторов заключить сделку на более выгодных для себя условиях: ведь постоянно растет стоимость как аренды, так и продажи квадратного метра.

Так, с начала года ставка аренды на помещения класса "А" и "В" выросли в среднем на 10%. Кроме того, компании, арендующие помещения на этапе строительства, имеют ряд преимуществ: возможность выбора как офисного блока, так и этажа; больше возможностей в плане отделки помещений. Существует также целый ряд компаний, которым нужны специфические офисы, технические характеристики которых нужно закладывать еще на этапе строительства, например, по мощности электроснабжения или телекоммуникационным решениям.

При этом по длительности средний срок заключаемых договоров аренды по классу "А" составляет три года. Предполагается, что в ближайшее время тенденция к увеличению срока договоров аренды сохранится. Эксперты прогнозируют, что в ближайшие год–два договоры будут заключаться на 5 и более лет.

Время сумасшедших прибылей прошло

Хотя достойных офисов столице все еще не хватает, дефицит на этом рынке уже не столь острый, и, соответственно, инвесторам не стоит ждать сумасшедшей прибыли, хотя рентабельность коммерческой недвижимости по-прежнему высока. В конце 2005 – начале 2006 года ожидается ввод в эксплуатацию более 15 объектов коммерческой недвижимости класса "А" и "В". Среди них – Gorky Park Tower на Ленинском проспекте ("В"), Дукат Плейс III на ул. Гашека ("А"), "Северное сияние" на ул. Правды ("А"), торгово-офисный центр "Веста – Плаза" на Никольской улице, вторая очередь "Аврора Бизнес Парк" на Садовнической набережной ("А"), и многие другие. С их выходом на рынке возрастет конкуренция, и естественно, что доходность от инвестиций в коммерческую недвижимость будет снижаться.

По данным ЗАО "МИАН-агентство недвижимости", к 2007 году уровень рентабельности снизится до 10–12%. Доходность в бизнесе, основанном на реализации офисных помещений, также постепенно снижается, по сравнению с началом 2000-х гг., когда она достигала 18-20%. Сейчас при покупке или перепродаже построенных офисов с целью дальнейшей сдачи в аренду доходность составляет 12-15%, в зависимости от качества объекта, его месторасположения и арендаторов.

Выбирая между качеством и ценой

Что касается офисов класса "С", то главная тенденция здесь – увеличение дефицита свободных площадей. Это наиболее востребованный рынок, на котором заполняемость помещений достигает практически 100%. Арендаторов не отпугивают ни низкий уровень предоставляемых услуг, ни плохое качество отделки помещений, ни отсутствие нормальной регистрации договора аренды. Все это компенсируется невысокой ценой – аренда 1 кв. метра составляет 300-500 долл. в год вместе с НДС и коммунальными платежами.

Для представителей малого и среднего бизнеса – а именно они являются основными арендаторами помещений класса "С" – критерий цены является определяющим. Правда, в 2005 году цены на аренду выросли и здесь. Здания класса "С" выгодно покупать, реконструировать и сдавать в аренду, но уже по ставкам, приближающимся к классу "В".

Торговать надо с умом

Как и в предыдущие годы, сегмент торговых площадей остается на рынке коммерческой недвижимости наиболее активным. Особенно ярко обозначились несколько тенденций: освоение операторами спальных районов столицы и Ближнего Подмосковья, увеличение интереса западных торговых компаний к московскому рынку, активное расширение крупных ритейлеров, происходящее за счет продаж франшиз, поглощения менее крупных сетей, открытия собственных магазинов.

Наиболее обеспеченными торговыми площадями, как и прежде, остаются Центральный, Западный и Северный округа столицы. Соответственно, острый дефицит торговых помещений наблюдается на востоке и юге Москвы. По мере насыщения города торговыми площадями растет количество торговых центров и за пределами МКАД.

Доходность центров, которые располагаются в центральных торговых коридорах, приносят прибыль от 16 до 20%. Те же площади, которые расположены на окраине города, приносят своим владельцам от 10 до 12%. Стандартный срок окупаемости проекта площадью 25 тыс. кв. м – около пяти лет.

Для сравнения: в Европе новые проекты дают максимум 5–7%, со сроком окупаемости 10-12 лет. Объясняется это недостаточной насыщенностью нашего рынка. Покупатель готов покупать, и покупать много. Соответственно, в ближайшие годы этот рынок будет развиваться быстрыми темпами. Эксперты прогнозируют, что к концу 2005 года объем инвестиций в торговую недвижимость Москвы превысит 1,3 млрд долларов.

Светлана Феоктистова