Управление офисами: вопросы и ответы

На 3-ей ежегодной конференции «Коммерческая недвижимость России: управление, инвестиции, развитие», которая пройдет в Петербурге с 26 по 28 сентября, будет работать мастер-класс «Управление офисными центрами». О тех вопросах, которые будут обсуждаться в ходе мастер-класса, мы попросили рассказать ее ведущего, президента группы компаний «Бекар» Александра Шарапова.

- Для начала давайте определимся. Что же такое «управление офисной недвижимостью»?

- Вообще, понятие «управление недвижимостью» для России достаточно новое. По экспертным оценкам, в Петербурге только 10% офисных центров и 3% торговых имеют привлеченную со стороны компанию-управленца. В Москве ситуация и того хуже – лишь в 5% офисной недвижимости и не более чем в 1% торговых центров есть привлеченная компания, которая занимается управлением недвижимостью. Между тем, собственники, которые стараются сами управлять своими коммерческими объектами, сталкиваются с рядом проблем. Инвестор, создавая бизнес-центр или торговый комплекс, часто не может уделять должного внимания своей недвижимости. Его можно понять – он не хочет отвлекаться от своего основного бизнеса и вкладывать деньги в управление недвижимостью. Собственник зачастую не имеет представления, как наладить на своем объекте эффективную систему эксплуатации и систему взаимодействия с арендаторами. При этом не всегда он понимает, что управление – это не только поиск арендаторов для своего объекта, но и его эксплуатация, развитие, работа с арендаторами и т.д. Я уверен, что тематика управления офисными центрами сегодня актуальна: нам часто задают вопросы по управлению офисной недвижимостью. На конференции в ходе мастер-класса я вместе с моими коллегами постараюсь ответить на них ответить.

- Бытует мнение, что управлять недвижимостью самостоятельно гораздо дешевле, чем нанимать стороннего управляющего. Это так?

-Зачастую собственники недвижимости уверены, что самостоятельное управление объектом обходится гораздо дешевле, чем услуги управляющей компании. На первый взгляд, это действительно так. Но только на первый взгляд, потому что собственник, как правило, не является специалистом в управлении, а значит и допускает ошибки, которые в итоге снижают прибыль от объекта и значительно увеличивают издержки. Кстати, также обманчиво ощущение того, что, не пользуясь услугами сторонней компании-управленца, владелец недвижимости лучше проконтролирует своевременность внесения арендной платы. Часто это оказывается совсем не так. По моему мнению, заниматься управлением недвижимости, в том числе офисной, стоит только тогда, когда собственник бизнес-центра готов развивать это направление как отдельный бизнес и впоследствии предоставлять эту услугу другим владельцам офисной недвижимости. Тогда стоит вплотную заняться поиском новых объектов для управления.

- Какие сложности могут возникнуть у новичка в управлении офисной недвижимости?

- Понятно, что при создании бизнеса и на начальных этапах его существования никто не застрахован от ошибок. Для того, чтобы сделать риски минимальными, необходимо, по крайней мере, нанять опытного управляющего. Но надежность такого управления понижается, потому что собственнику придется опираться на единственного специалиста. Укомплектация штата несколькими управляющими – это серьезные затраты для собственника. Даже, если собственник согласиться выложить нужную за сумму за квалифицированных сотрудников, вовсе не факт, что они будут работать как единый слаженный механизм. Более того, если инвестор будует постоянно вмешиваться в их работу и диктовать свои условия, то эффект от такого «совместного труда» будет непредсказуем. Часто можно услышать о пренебрежительном отношение к арендаторам, о стремлении к сверхприбылям путем беспощадной экономии на самом здании и услугах (в том числе и для получения прибыли лично для себя, а не для компании), о завышении класса объекта, о неграмотном заключении договоров, а также о невнимательности при проверке платежеспособности арендаторов. Все это приводит к убыткам.

- Что может служить сигналом для собственника, что необходимо привлекать специальную компанию для управления недвижимостью?

- Иногда мне приходится слышать поистине чудовищные вещи. Например, о том, что у собственника существует проблема со своевременным сбором арендных платежей. Или о том, что арендаторы внезапно и без причин (по мнению владельца бизнес-центра) ушли в другое помещение. Либо рассказывают, что у собственника (который забыл о бизнес-планировании) «неожиданно» появились незапланированные расходы на управление.