Осуществление управления недвижимостью путем создания закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости

Инвестиции в коммерческую недвижимость привлекает все большее число инвесторов. Среди них и инвестиционные компании с иностранным капиталом (Fleming Family & Partners, Eastern Property Holding), которые предпочитают приобретать коммерческую недвижимость по схеме "sale & leaseback", когда продавец уступает коммерческую недвижимость стороннему инвестору, арендуя эту же самую недвижимость по фиксированной арендной ставке на длительный срок, и  финансово-промышленные группы (Пермская Финансово-промышленная Группа, "Интеррос" ("Открытые инвестиции"), "Северсталь" и др.).

Рынок коммерческой, особенно офисной недвижимости, привлекает и не столь крупных инвесторов. В проектах, связанных с приобретением коммерческой недвижимости с инвестиционными целями были замечены компании-производители товаров народного потребления, крупные и средние банки, компании сырьевого сектора и т.д. Вложив от 1500 до 4000 долларов за метр, можно вполне рассчитывать на получение арендного дохода от 300 до 700 долларов за кв.м. в год.

Однако, инвестирование в объекты коммерческой недвижимости не всегда предполагает только получение немалых доходов, но и влечет несение расходов. Это, прежде всего, расходы на управление, охрану и эксплуатацию недвижимости (12-20%), а также налоговые отчисления (24% налога на прибыль + 2,2% от стоимости имущества). И если  сократить расходы на управление, охрану и эксплуатацию недвижимости к сожалению для арендодателей, владельцев недвижимости, не удастся, то налоговые отчисления вполне можно отсрочить на длительный срок, а в некоторых случаях сократить.

Некоторые инвесторы, предпочитают использовать для управления финансовыми потоками упрощенную систему налогообложения, которая все же предполагает ежегодную выплату налога на прибыль в размере 15% (доходы минус расходы). На баланс общества с ограниченной ответственностью, работающего по упрощенной системе, переводится объект коммерческой недвижимости. Чтобы управлять более-менеее крупным объектом  необходимо создать около десятка ООО, находящихся на "упрощенке", т.к. оборот одного ООО не может превышать 20 млн. рублей в год.  Обслуживание каждого ООО может стоить достаточно дорого. Плюс ко всему при упрощенном режиме в некоторых случаях отсутствует НДС, что создает проблемы у арендаторов. В довершение ко всему дальнейшие махинации по завышению расходов и иной оптимизации преследуются по закону. В частности, бывшему главе НК "ЮКОС" инкриминировалось незаконное применение схем с использованием упрощенной системы налогообложения.

Многих владельцев недвижимости начал беспокоить вопрос получения легальных льгот по налогам с доходов, получаемым от операций с недвижимостью. В частности некоторые иностранные инвесторы стали полностью отказались от каких бы то ни было схем, связанных с упрощенной системой налогообложения. На сегодняшний день единственным законным механизмом, предлагающим льготный налоговый режим, являются Закрытые Паевые Инвестиционные Фонды Недвижимости. Существует  две основные разновидности фондов недвижимости: рентные и девелоперские. Рентные фонды характеризуются тем, что основным их бизнесом является  получение дохода от сдачи объектов коммерческой недвижимости  в аренду. Многие специалисты называют ЗПИФН универсальным механизмом управления недвижимостью.

Включение объектов недвижимости в состав закрытых ПИФов недвижимости является неплохим способом повышения эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость. Собственник не только легально экономит 24% от налога на прибыль, но и повышает рентабельность своего бизнеса в сфере недвижимости. Привлекательность ЗПИФН как механизма управления недвижимостью заключается в определенных налоговых льготах, предоставляемых в отношении него Законом "Об инвестиционных фондах", Налоговым одексом и рядом других нормативно-правовых актов.

Схема работы фонда, управляющего коммерческой недвижимостью такова: владелец доходной недвижимости обращается в управляющую компанию, имеющую лицензию на право управления ПИФами (не путать с управляющими компаниями, занимающимися эксплуатацией недвижимости). Специалисты Управляющей Компании разрабатывают правила ЗПИФН, согласовывают их с владельцем недвижимости и направляют на регистрацию в Федеральную Службу по Финансовым Рынкам. Затем начинается процесс формирования фонда. ЗПИФН, согласно законодательству РФ, может быть сформирован денежными средствами, ценными бумагами или недвижимым имуществом (правами на него). Соответственно инвесторы вносят в фонд денежные средства или имущество, и приобретают статус пайщиков фонда.

Если фонд формируется недвижимостью, то тогда все просто - один или несколько объектов доходной недвижимости вносится в состав Закрытого ПИФа недвижимости. Если фонд формируется денежными средствами, то на эти средства в скором времени (не позднее, чем через год) нужно будет приобрести объект недвижимости. Вне зависимости от механизма формирования фонда объект недвижимости находиться на правах долевой обственности пайщиков(инвесторов). Имущество фонда находится в доверительном правлении Управляющей компании. Дальше объект недвижимости начинает приносить доход в иде арендных платежей за вычетом стоимости коммунальных расходов и затрат на одержание инфраструктуры фонда. Полученная прибыль (не облагаемая налогами) либо аспределяется между пайщиками, либо реинвестируется. За деятельностью Управляющей омпании наблюдает общее собрание пайщиков, наделенных широкими полномочиями. Если абота Управляющей Компании не устраивает пайщиков, то управляющая компания может быть аменена на другую.

Пока Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд существует налоговое бремя таково:

Налог на прибыль 0%(на основании ФЗ "Об инвестиционных фонда")
НДС 18% с возможностью зачета (ст. 174-1 НК РФ)
Налог на имущество 0%% (ФЗ "Об инвестиционных фонда", НК РФ)  

При закрытии фонда, получении промежуточного дохода:

          13% - для физических лиц;

          24% - для юридических лиц;

          30% - для нерезидентов - физических лиц;

          20% - для нерезидентов - юридических лиц;

          0% - для нерезидентов в случае предоставления документа,
подтверждающего, что компания-нерезидент является резидентом страны, с
которой заключено Соглашение или Конвенция об избежании двойного
налогообложения.

Доход, полученный от аренды, может не только реинвестироваться или распределяться, но и тратится на содержание и страхование недвижимого имущества, на выплаты консалтинговым компаниям, осуществляющих поиск арендаторов и на другие, связанные с нормальным функционированием фонда нужды (выплаты комиссии спецдепозитарию, регистратору, оценщику, Управляющей компании). ЗПИФН может создаваться на срок от года до 15 лет с возможностью пролонгации.

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости могут быть привлекательны не только для российских владельцев недвижимости, но и для иностранных инвесторов. Возможность совершенно законно отсрочить выплату налогов привлекает иностранные инвестиционные фонды. Особенно этот механизм может быть интересен институциональным инвесторам из тран, заключивших Соглашение об избежании двойного налогообложения с Россией. Раньше ностранцев останавливали неурегулированные вопросы налога на добавленную стоимость, днако теперь, когда этот вопрос снят, можно ожидать всплеска интереса зарубежных нвесторов к российским аналогам Real Estate Investment Trusts - ЗПИФам недвижимости.