Рынок загородной недвижимости эволюционировал

Текущий год стал, по мнению экспертов, переломным для рынка загородной недвижимости: определился пул компаний, специализирующихся на реализации подмосковных проектов, изменились требования, предъявляемые покупателями к коттеджным поселкам, а также сформировался портфель качественных предложений.

Тенденции уходящего сезона

Среди основных событий рынка загородной недвижимости 2005 года эксперты выделяют смещение деловой активности девелоперских компаний, а соответственно, и спроса со стороны потенциальных покупателей в серединный пояс Московской области (40–70 км от МКАД). В первую очередь это связано с ухудшением экологии в ближнем Подмосковье и с наступающей урбанизацией, полагает начальник отдела загородной недвижимости ГК "Вашъ финансовый попечитель" Роман Рыжков. По его словам, фактически территории до 20 км от МКАД уже стали частью мегаполиса, его предместьями.

Девелоперы сменили не только пояс деловой активности, но и схемы реализации своих проектов. Если несколько лет назад застройщики предпочитали осваивать участки постепенно и вводить проект на рынок очередями, то сейчас компании выбрали иную стратегию. Генеральный директор компании Soho Realty Ольга Творогова рассказывает, что теперь девелопер создает единую концепцию, охватывающую весь землеотвод сразу, предлагает на рынок законченный большой проект. "Эта тенденция свидетельствует о том, что застройщик сегодня располагает как "длинными" заемными деньгами, так и достаточным объемом собственных средств", — уверяет она.

К тому же, по ее словам, на рынке осталось мало свободных земельных участков — это связано со сложностями вывода их под ИЖС — и девелопер, выводя сегодня "вкусные" кусочки, уже не готов продавать их тут же, а предпочитает получить максимально возможные дивиденды со своего актива. Для этого компании сами застраивают участок, предлагая на рынок готовый продукт в виде построенного коттеджного поселка. Также в уходящем году стали ясны окончательные тенденции развития рынка на ближайшие пять-десять лет, уверяет заместитель директора управления загороднойнедвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владимир Яхонтов.

Чего хотел покупатель

Если несколько лет назад покупатель не представлял, что в подмосковном коттеджном поселке можно жить постоянно, сейчас, наоборот, многие делают выбор в пользу круглогодичного проживания за городом. Подобная смена приоритетов имеет очевидные причины. "Во-первых, психологическая граница между Москвой и областью постепенно стирается. У городских жителей более популярным становится европейский стиль жизни — работа в городе, проживание в пригороде,— рассказывает директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков. — Во-вторых, происходит бурное развитие и постепенное насыщение инфраструктуры пригорода — открываются новые магазины, школы и детские сады".

Со временем, уверяют эксперты, загородный стиль жизни переймут все больше москвичей. Сегмент загородной недвижимости скорее рано, чем поздно станет жить по законам западных урбанизаций: средний и высший классы будут перемещаться сюда на ПМЖ, востребованными станут пока такие экзотические для нас типы недвижимости, как усадьбы и имения, прогнозирует Роман Рыжков. В связи с этим все больший спрос горожане и жители предместий будут предъявлять и на загородную спортивноразвлекательную инфраструктуру: кантри-отели, горнолыжные курорты, яхт-клубы, аэроклубы и т. п.

Также в 2005 году у покупателя проснулся интерес к большим коттеджным поселкам в 150–200 домов, уверяет генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Евгений Родионов. По его словам, проживая в подобных поселках, люди значительно экономят на ежемесячных платежах за инфраструктуру.

С ним соглашается и Владимир Яхонтов, уверяя, что сегодня рынок коттеджных поселков Подмосковья развивается в сторону освоения больших территорий, а маленькие коттеджные поселки со временем будут пользоваться все меньшим спросом. "Дело в том, что намечается тенденция подорожания коммунальных услуг, соответственно, в поселке на 50 домов стоимость обслуживания будет расти гораздо более высокими темпами, нежели в поселке на 200 коттеджей. Кроме того, вбольшом поселке существует возможность комплексного решения вопроса социальной инфраструктуры", — поясняет Яхонтов.

Также в 2005 году изменились требования, предъявляемые покупателем к параметрам загородных домов: этажности строительства, качества и концепции застройки. "Подвальные помещения, в которых ранее размещали бассейн, сауну и другие удобства, сегодня практически не нужны, так как социальная инфраструктура поселка включает все необходимые объекты", — рассказывает Евгений Родионов.

Около 80% покупателей элитной загородной недвижимости предпочитают классический и минималистский стили в архитектуре загородного дома. В основе предпочтений лежит функциональность планировки, соответствие дома всем современным европейским требованиям. Аналитики Penny Lane Realty отмечают, что покупатели с каждым годом становятся все более утонченными в своих предпочтениях. Если шесть-семь лет назад, выехав за пределы Москвы, можно было встретить лишь типовые кирпичные дома, то сегодня в предложении множество вариантов планировок.

Текущий год эксперты также характеризуют, как год повышенного спроса на поселки эконом-класса. По итогам года на коттеджные поселки эконом-класса приходится примерно 40% общего спроса на загородную недвижимость, что значительно превышает имеющееся на рынке предложение, отмечает Евгений Родионов. По его словам, на сегодняшний день на рынке крайне мало предложений загородных домов стоимостью до 150 тыс. долл. при постоянно растущем интересе именно к этой категории жилья.

С ним соглашается Владимир Яхонтов, добавляя, что в ближайшее время появление их не предвидится. "Дело в том, что существует лишь иллюзия покупки коттеджа эконом-класса — на самом деле клиент платит деньги за жилье меньшей степени готовности, требующее дополнительных вложений, или приобретает заведомо неликвидную недвижимость на непопулярном направлении, которая в дальнейшем будет только падать в цене", — с грустью рассказывает эксперт о реалиях рынка загородной недвижимости.

Кроме того, дома в небольших коттеджных поселках отличаются высокой себестоимостью строительства. По мнению Яхонтова, появление объектов эконом-класса возможно лишь в следующем году с выходом на рынок новых крупномасштабных проектов. Аналитик загородной недвижимости корпорации "Инком-недвижимость" Иван Воробьев отмечает, что в 2005 году наиболее востребованным объектом недвижимости был дом площадью не более 350 кв. м с участком площадью около 15 соток.

 В  итоге

За истекший год ужесточилась конкуренция между девелоперами, что обусловлено высокой рентабельностью этого бизнеса, рассказывает Евгений Родионов. Также с взрослением рынка загородной недвижимости покупатель стал более требовательным, что вынудило девелоперов увеличивать затраты на архитектурную концепцию, инфраструктуру, ландшафтный дизайн и территориальное зонирование поселков.

По сравнению с 2004 годом объем инвестиций, приходящийся на создание дополнительных служб при поселках, вырос на 3–4% и составил примерно 8–10% от общего объема бюджета, уверяет директор департамента загородной недвижимости Vesco Realty Анжелика Быльская. "С ростом объемов предложения на рынке загородной недвижимости девелоперы заинтересованы в долгосрочной конкурентоспособности их поселков, поэтому тенденция увеличения затрат на строительство объектов будет лишь усиливаться", — полагает Быльская.

Рост цен на землю в текущем году в среднем составил 25%, а по отдельным местам — до 50%. "Причем рекордный рост отмечен не по конкретным направлениям, а в отдельных "оазисах",— резюмирует руководитель филиала "На Страстном бульваре" компании "Новый город" Светлана Абелян.

Маргарита Федорова