Обзор рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга
Подмосковные земли активно застраивают, возводят коттеджные поселки, дома, осваивают земельные участки. Число собственников загородного жилья растет с каждым годом. А каковы тенденции на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга? Появляются ли коттеджи, что происходит с ценами? Об этом и многом другом рассказывает специалист по загородной недвижимости компании «Александр-Недвижимость» Леонид Веденеев.
Характеристики земельного рынка Петербурга и пригородов
Рынок загородной недвижимости Санкт-Петербурга состоит фактически из двух рынков: рынка на территории Санкт-Петербурга и рынка загородной недвижимости Ленинградской области. Северная столица как субъект Федерации включает собственно Санкт-Петербург и территории городов-спутников и их районы (например, Курортный район с городами Зеленогорск и Сестрорецк, Пушкинский район, город Ломоносов и Петродворцовый район).
Самая дорогая земля на территории Санкт-Петербурга — это участки в Курортном районе (пос. Репино, Комарово, в районе станций Разлив, Курорт и Дюны на территории Сестрорецка). Здесь ее стоимость доходит до 22,5 тыс. долл. за сотку при средней цене предложения от 8400 до 11 300 долл. за сотку.
После реконструкции Константиновского дворца в Стрельне и последовавшим за этим стремительным повышением цен на землю (в Стрельне ее стоимость выросла в десятки раз) к Курортному району быстро приближается по цене Петродворцовый район. Стоимость предложения в Старом Петергофе в октябре 2004 г. достигла 22 тыс. долл. за сотку при средней цене предложения 20 тыс. долл. Однако реальные цены сделок пока значительно уступают Курортному району.
Следующая ценовая зона — это территории частной застройки в районе Шувалово-Озерков (Выборгский район), Павловска, Зеленогорска и Приморского района до дамбы. Здесь стоимость колеблется от 6,5 до 11 тыс. долл. за сотку.
Наконец, не вошедшие в наиболее популярные зоны участки земли под ИЖС предлагают от 2 до 5 тыс. долл. за сотку в зависимости от социальной однородности застройки и наличия коммуникаций. При этом наиболее доступные участки без возможности подведения газа можно найти и по 500 долл. за сотку (например, в районе Красного Села или пос. Александровская Пушкинского района).
Что касается рынка земельных участков в Ленинградской области, то наиболее высокую стоимость можно наблюдать в ряде населенных пунктов Всеволожского района. Так, в Мельничном Ручье (часть города Всеволожска, буквально утопающая в соснах) стоимость земли равна 6–7 тыс. долл. за сотку, в Токсово (в черте этого поселка расположено несколько живописных озер с песчаными пляжами, максимальные цены, естественно, на участки в первой линии у озера) — от 2 до 10 тыс. долл. за сотку, в коттеджном поселке под Воейково — до 9 тыс. долл. за сотку, в поселке Юкки — до 4–5 тыс. долл. за сотку.
Разница в ценах обусловлена следующими факторами:
• береговая зона озер, особенно престижна первая линия от воды;
• возможность подвода природного газа;
• возможность обустройства центральной канализации;
• асфальт до участка;
• однородность социального окружения;
• наличие хвойных деревьев на участке.
К наиболее дорогостоящим участкам Всеволожского района приближаются участки в некоторых местах Выборгского района Ленинградской области: пос. Ленинское (примыкает к Репино) и пос. Ильичево (в коттеджной застройке на берегу Большого Симагинского озера) — до 5 тыс. долл. за сотку. Относительно дорого оценивают участки вблизи Финского залива, например в Песках, Озерках и Зеленой Роще — до 2,5 тыс. долл. за сотку.
Стоимость земли в остальных местах Карельского перешейка может достигать 2,5 тыс. долл. за сотку (как правило, первая линия от воды), при этом вполне реально найти участок и за 120–150 долл. за сотку.
Земля в южных районах области, как правило, обходится в два-три раза дешевле, чем на Карельском перешейке, за исключением пос. Вырица и пос. Шапки, а также некоторых мест пос. Сиверский.
Следует сказать несколько слов о таком сегменте рынка, как земли сельскохозяйственного назначения. Существует устойчивый спрос на участки, находящиеся в районе строящейся КАД и непосредственно примыкающие к автомагистралям вблизи Санкт-Петербурга (при условии возможности подвода коммуникаций), для использования их в промышленном и гражданском строительстве. Однако сверхконсервативная политика областной власти в вопросах изменения назначения земель и их статуса приводит к крайней неразвитости рынка. Зафиксированы лишь единичные сделки с землями сельхозназначения, из-за чего отсутствует достоверная статистика по их оценке, что дополнительно тормозит рынок.
Особенности работы агентств недвижимости в Ленинградской области
В отличие от рынка недвижимости Санкт-Петербурга, где работают сотни агентств недвижимости и доля самых больших агентств не превышает 2–3 %, на загородном рынке уже много лет можно наблюдать ситуацию, когда три крупнейшие компании («Прогаль», «Русский фонд недвижимости» и «Александр-Недвижимость») занимают большую (от половины до двух третей) долю рынка. Естественно, оценку производят по косвенным показателям, в частности по количеству рекламных предложений.
Ситуация связана со спецификой рынка, с большими сложностями в подготовке персонала (агент по загородной недвижимости должен обладать значительно более глубокими знаниями в области оценки, иметь несколько иной менталитет — сделки длятся по несколько месяцев). Кстати, именно трудность оформления пакетов документов и длительность этих процедур и служат основным препятствием проникновению на данный рынок новичков. Дополнительной спецификой является территориальное распределение продавцов (чаще область) и покупателей недвижимости (мегаполис), в связи с чем преимущество получают компании, сумевшие организовать либо филиальную сеть, либо агентские группы, работающие в определенных районах области.
Наконец, еще одно серьезное преимущество «большой тройки» заключается в издании двух специализированных журналов — «Загородное Обозрение» и «Загородный Дом». Ну и конечно, налаженная работа по организации системы подготовки документов к сделкам.
Особенности загородного рынка Петербурга в сравнении с Москвой
При первом взгляде на загородный рынок Санкт-Петербурга сразу выделяется его главное отличие: почти полное отсутствие коттеджных поселков. Если при подъезде к МКАД в глазах рябит от рекламы загородной недвижимости, и любой человек, хотя бы изредка читающий газеты, знает о наличии сотен поселков на разном расстоянии от Москвы, то московский покупатель в Ленинградской области будет просто шокирован: поселков как таковых и нет (по московским меркам).
Если брать как критерий наличие всех коммуникаций, включая центральную канализацию, то питерские риелторы назовут два-три поселка во Всеволожском районе (один из которых сейчас только строят). Под Питером есть зоны коттеджной застройки, а не коттеджные поселки. Но здесь разница заключается не в названии, а именно в сути. Зона коттеджной застройки — это, как правило, новая нарезка земли на краю существующего населенного пункта плюс обещания через какое-то время подвести электроэнергию и природный газ. Центральная канализация пока есть только в кооперативе «Надежда» (пос. Кузьмолово) и в строящихся поселках «Малая Швейцария» и «Новая Скандинавия», а наличие центрального водопровода и природного газа — привилегия опять же нескольких зон коттеджной застройки в Юкках («Золотое кольцо»), Порошкино («Русская деревня»), Осиновой Роще и Мельничном Ручье. Вообще, большая часть строителей предпочитает ограничиваться подводкой коммуникаций и разбивкой массива застройки на участки, не утруждая себя строительством по единому архитектурному плану.
Второй шок потенциальный покупатель переживет, узнав, что подвести газ невозможно (пока, во всяком случае) в самых престижных местах — Курортном районе Санкт-Петербурга, Токсово, Васкелово, да и практически на всем Карельском перешейке.
Откровенно говоря, газовая проблема под Питером — это проблема не только коттеджных поселков, но и старых городов: большая часть частного сектора в таких городах, как Тосно, Любань, Гатчина (список можно продолжить, включив сюда практически всю Ленинградскую область) до сих пор не газифицирована. Жители частного сектор топят дома дровами или углем (то же самое можно сказать о большинстве проживающих в частном секторе и на территории самого Санкт-Петербурга). Представители власти каждый год много говорят о газификации, что-то, конечно, делают, но до полного решения проблемы, если нынешние темпы будут сохранены, еще далеко.
Ну а теперь о похожем. Как и под Москвой, под Питером наиболее престижно северо-западное направление, далее с поворотом компасной стрелки на юг популярность снижается к наименее котируемому юго-востоку. То же происходит с северной стороны.
Другой момент — градиент падения цены объекта в зависимости от удаленности от города. Под Питером он гораздо меньше, чем под Москвой. Это связано, во-первых, со значительно меньшей плотностью населения в Ленобласти и, во-вторых, с исключительно высоким спросом на недвижимость по Выборгскому направлению, все-таки Финляндия рядом.
Ну и наконец, о самом интересном: о ценах на готовое жилье и дачи. Коттедж к северу (до 30 км ) и северо-западу (до 50 км) от Санкт-Петербурга стоит, как правило, от 250–300 тыс. долл. США. Дома коттеджного типа, находящиеся в социально неоднородной застройке к югу от Северной столицы, включая пос. Горелово и Красное Село, стоят от 100–120 тыс. долл.
Недвижимость для постоянного проживания, спрос на которую велик со стороны переселенцев, возможно купить в Тосненском или Гатчинском районах по цене от 15–20 тыс. долл. (естественно, без газового котла и с удобствами во дворе). Стоимость домов с газовым отоплением и водопроводом начинается от 25–30 тыс. долл.
К востоку от Волхова
Сейчас река Волхов, как становой хребет, делит Ленинградскую область на две части. Пропасть, создаваемая ей, куда серьезней пресловутой границы, которой является МКАД. На востоке Ленобласти есть территория площадью около 5 тыс. кв. км, где нет асфальтовых дорог, плотность населения ниже, чем на юге Сибири, много медведей, волков и рысей. Естественно, что там и самое дешевое жилье. Но очень редкий риелтор заберется туда. Порядок цен на жилые дома начинается с 2–3 тыс. долл., а добротные крепкие дома оценивают в 10–15 тыс. долл.
В связи с большими расстояниями (до 270 км от Санкт-Петербурга) и очень небольшой прибыльностью на данном рынке (Лодейнопольский, Подпорожский, Тихвинский и Киришский районы) в настоящий момент работает фактически только один представитель «большой тройки» агентств — ООО «Александр-Недвижимость».
Заключение
Несмотря на многие проблемы, связанные с неразвитостью коммуникаций, колоссальными трудностями с выделением земельных участков под ИЖС, мощный платежеспособный спрос на новое загородное жилье способствует постепенному наращиванию его строительства, и, даст бог, этот рост приведет к качественным изменениям в облике пригородов мегаполиса, а главное — к изменениям в стиле жизни его жителей.
Говоря о перспективах рынка загородной недвижимости Петербурга, можно с полной уверенностью сказать о росте среднего уровня цен на землю в наиболее дефицитных местах — Курортном и Петродворцовом районах Санкт-Петербурга, городах Пушкин, Павловск, Всеволожском и Выборгском районах Ленинградской области, а также на участки в других районах области, где будут проведены работы по подведению коммуникаций, ну и конечно, на живописные участки около рек и озер.
Поэтому тем, кто хочет приобрести загородную недвижимость в Ленинградской области, не стоит откладывать решение данного вопроса надолго.