На рынке Сочи стагнация?

Анализ итогов развития курортного рынка недвижимости за последний год, выраженный в цифрах, невольно подводит к вопросу: на рынке Сочи стагнация?

     Рост цен независимо от стагнации
     Сегодня рынок недвижимости Сочи переживает не лучшие времена, с точки зрения покупательской способности, и как следствие, количества сделок за год. Заметно упала покупательская активность, продажи идут вяло, а цены либо замерли на месте, либо вообще требуют корректировки.
     Однако в цифрах, отражающих динамику цен на жилье в 2005 году, стагнация не бросается в глаза. Цены на квартиры за год выросли примерно на 10–15%, что соответствует уровню инфляции, даже несмотря на стагнацию. Проще говоря, цены на жилье продолжают расти несмотря ни на что, снова и снова подтверждая утверждение о том, что сочинская недвижимость продолжает быть в цене.
     И как всегда, в условиях пусть и медленного повышения цен активнее всего дорожает, как правило, недорогое и наиболее ликвидное жилье. Так и по итогам 2005 года наибольший прирост показали одно- и двухкомнатные квартиры.
     Хотя исключением явился рынок коттеджной недвижимости. Он возрос с опережающими темпами около 30-35% за год. И связано это с тем, что продавцы нереализованных коттеджей сезона 2004 года скорректировали цены на коттеджи в 2005 году, исходя из роста стоимости на земельные участки в Сочи. И если, в 2004 году еще можно было найти коттедж, стоимость которого практически равнялась стоимости одного земельного участка под ним. То в начале 2005 года все такие предложения были разобраны, а на остальные, как указано выше, была скорректирована цена. В результате этого общий индекс роста цены на коттеджном рынке и составил указанный процент.
     Если же смотреть на сочинский рынок недвижимости с географической точки зрения, то в этом разрезе примерно одинаковые показатели процентного роста демонстрируют все микрорайоны города. Исключение, как всегда, составляет только Центр, где уровень роста цен опережает любой другой микрорайон Сочи.
     Сегодняшние тенденции рынка
     В Сочи по-прежнему остается высокий неудовлетворенный спрос на жилье. Но этот спрос ограничивается платежеспособностью населения. Отсутствие дешевых стройплощадок, 214-й Закон о долевом строительстве, сокращение объемов строительства домов эконом-класса, неразвитость ипотечной системы - все это и ряд других тенденций будут определять дальнейший плавный рост цен на сочинском рынке недвижимости.
     На рынке элитной недвижимости Сочи и недвижимости бизнес-класса, наоборот, предложение начинает превышать спрос. Что может привести к застаиванию в данном сегменте.
     Среди прочих тенденций рынка специалисты агентства недвижимости «НЕГоциант» отмечают выравнивание цен между первичным и вторичным жильем. Это результат изменения структуры спроса на новостройки: основные продажи нового жилья начинаются со средней (более 50%) готовности объектов к сдаче.
     Прогнозы на 2006 год
     Затянувшаяся стагнация сочинского рынка недвижимости в 2005 году делает развитие ситуации в 2006 году непредсказуемым. Правда, ожидаемое влияние инвестиций в город на развитие горнолыжного курорта Красная Поляна может породить волну покупательского ажиотажа на рынке недвижимости и больший рост цен уже весной 2006 года.
     К концу 2005 года значение индекса стоимости жилья приблизилось к отметке в 1400 долларов США за 1 кв.м, а уровень завышенных цен предложения достиг планки в 1800 долларов США за 1 кв.м. Подобные цены недоступны даже для обеспеченного сочинского класса, особенно если принять во внимание постоянное увеличение проектов именно элитного и бизнес-класса.
     Тем не менее, участники рынка единогласно утверждают, что рост цен продолжится и в 2006 году. То есть мечтать о доступном жилье пока что рано, купить недорогую квартиру не удастся, так как сложившийся уровень сочинских цен не соответствует платежеспособному спросу самих сочинцев. Зато частные инвесторы могут быть спокойны - инвестиции в недвижимость по-прежнему будут приносить желаемый доход.