Киевские власти зашли в тупик, пытаясь комплексно застроить промышленные территории. Сейчас они ищут механизмы регенерации промзон
31 января в Киевгоргосадминистрации прошел украинско-британский семинар, на котором обсуждались механизмы и способы выноса промпредприятий за городскую черту и роль городских властей в этом процессе.Британцы высказали идею о создании специализированной компании (с участием инвесторов и города) по реализации проектов освоения промзон. В ближайшее время столичные власти могут приступить к воплощению этой идеи.
Эпоха возрождения
Суть регенерации заключается в том, чтобы вдохнуть новую жизнь в территории, которые ранее занимали промпредприятия, по разным причинам прекратившие свою деятельность. Как правило, с этой проблемой рано или поздно сталкиваются все населенные пункты, которые создавались вокруг крупных предприятий в тот момент, когда технический прогресс заставлял кардинально менять технологии и производственный процесс.
Однако в процессе реализации подобных проектов выяснилось, что самостоятельно ни город, ни бизнес их реализовать не могут: у общины нет денег, а к имеющим средства бизнесменам у той же общины возникает множество требований, удовлетворить которые эти бизнесмены иногда не в состоянии. Между тем, по мнению партнера британской юридической компании Jorth Consult Оксаны Федорович, “в Украине имеется много проблем, связанных с развитием малых городов и промзон вокруг крупных монофункциональных предприятий”.
В Киеве о регенерации территорий активно заговорили в последние два года (см. БИЗНЕС №18-19 от 09.05.05 г., стр.170-174). И речь здесь идет, наверное, не только о выносе промзон за черту города, но и о реконструкции (реновации) “хрущевских” кварталов. Несмотря на то что данные проблемы не раз обсуждались специалистами, а чиновники делали много громких заявлений, Киевсовет и КГГА так и не разработали мало-мальски вразумительной программы переноса предприятий и комплексного освоения освобождающихся территорий. Сейчас инвестор (девелопер) самостоятельно решает вопросы переноса промпредприятий и застройки освободившихся территорий (см. “Некоторые проекты...”). Специалисты прогнозируют, что в будущем это может привести к хаотичной застройке, что уже много лет наблюдается в обжитых районах столицы. Поэтому во вторник, 31 января, делегация архитекторов, юристов и девелоперов из Великобритании предлагала вниманию коллег-киевлян схему решения упомянутой проблемы, уже апробированную в мире.
Юрвопросы
Международные эксперты предостерегают: регенерация всегда связана с проблемой собственности — как на объекты, которые будут снесены, так и на объекты, которые будут построены или созданы. “В таких проектах всегда происходит конфликт интересов собственников, — говорит начальник отдела по странам Центральной и Восточной Европы юридической компании Eversheds Ирэна Эдвардс. По опыту ее компании, которая ведет юридическое сопровождение ряда проектов в Великобритании, решить проблему переселения жилых, промышленных и общественных зданий можно, только если в процесс вмешается государство или местные власти, которые, во-первых, будут предоставлять гарантии отселяемым, а во-вторых, гарантировать инвесторам, что отселение все-таки состоится.
Даешь компанию
Чтобы облегчить инвесторам и местным властям реализацию проектов по восстановлению территорий, в международной практике стало нормой создание специализированных компаний с участием муниципалитетов и бизнеса. Эти структуры выступают посредниками между госструктурами и частным капиталом: по идее, они разрабатывают конкретные инвестпроекты, схемы привлечения инвестиций, детальную планировку интересующих территорий, через них город предоставляет гарантии инвесторам и т.д. Похоже, и представители КГГА уже всерьез рассматривают возможность создания подобной компании. Как отметил главный архитектор Киева Василий Присяжнюк, в столице Украины такая структура может быть создана для реализации проектов выноса промпредприятий и освоения промзон. “Создавая компанию, нужно учитывать интересы города. Я думаю, что эти компании должны иметь совместную форму собственности, но доля города должна быть большей, например, чтобы было не менее 51% муниципальной собственности”, — сказал г-н Присяжнюк.
По мнению Андрея Миргородского, депутата и члена Комиссии по градостроительству и архитектуре Киевсовета, если город будет непосредственно заниматься вопросом регенерации территорий, то первые проекты могут быть реализованы в течение 10-15 лет, если нет — депрессивные территории все равно будут реанимированы, но лет эдак через тридцать. “Без создания специализированных компаний вообще ничего не получится, — утверждает г-н Миргородский. — Город должен собрать круг заинтересованных лиц, быть гарантом, страховкой проекта, отвечать своим имуществом или финансами перед инвесторами, которые рискуют входить в такой сложный проект, как регенерация территории.”
Сотрудничество с муниципалитетами может помочь потенциальным инвесторам и в экономике проекта. Как отметил Вадим Непоседов, гендиректор компании “Украинская торговая гильдия” (г.Киев), основным источником финансирования регенерации могут стать средства, которые город может получить от продажи на конкурсе заранее разработанных инвестиционных проектов. “Но сейчас все предлагаемые городом инвестиционные проекты слишком комплексные, — говорит г-н Непоседов. — Они предполагают и реконструкцию, и восстановление прилегающей к участку территории, и многое другое, что требует значительных средств. А частный капитал, как отечественный, так и зарубежный, интересует непосредственно его участок, его проект со своими доходными и расходными частями.”
Некоторые проекты
по освоению киевских промзон
Объект / Планы
/ Проект создания торгового центра
/ Проект мастерской А.Пашенько по созданию вместо мазутохранилища и котельной торгово-развлекательного и офисного комплексов
/ Проект строительства 7-этажного офисного комплекса площадью около 35 тыс.кв.м
Реалии
Один из наиболее крупных и обсуждаемых проектов регенерации, озвученных в последнее время, — освоение промзоны Теличка. По оценкам некоторых специалистов, только вынос заводов с этой территории обойдется не менее чем в 5 млрд грн. Однако препятствует реализации проекта неопределенность в вопросах собственности: ведь на Теличке расположены отнюдь не мелкие предприятия. Одно из них — завод ЖБК им.Светланы Ковальской. Еще год назад его руководитель Александр Пелипенко говорил, что если инвесторы сделают интересное предложение по развитию предприятия, завод будет готов к переезду. Тем не менее, как сообщили на прошлой неделе представители предприятия, никаких предложений за все годы кулуарных и публичных разговоров о перепрофилировании промзоны завод не получал. Ни от города, ни от инвесторов. Как не поступали предложения и соседним предприятиям. И это несмотря на то, что три месяца киевские власти на всех углах рассказывают о том, что они уже разработали инвестпредложения по застройке ряда столичных территорий, в частности Телички. Правда, пока не озвучивается, какие именно. По мнению гендиректора строительной компании “ТММ” (г.Киев) Николая Толмачева, компании просто не хотят озвучивать свои планы, в результате чего “можем получить ситуацию, когда втихаря проектируется торговый центр, а рядом делается то же самое, хотя два центра там не нужны ни по логике, ни по бизнесу. Есть проблема скрытых планов, но я готов открыть свои планы при условии, что это сделают все”.
Господин Толмачев, как и представители завода им.С.Ковальской, также одобряет идею создания специальной муниципальной компании, поскольку ни один инвестор не в силах вложить столь масштабные инвестиции.
Анна Левченко,