Офисным помещениям приготовили революцию
В субботу АФК «Система», ГК «Ренова» и группа инвестиционных фондов Whitehall Street Real Estate Funds подписали договор о создании фонда прямых инвестиций в недвижимость в России, большая часть которых будет направлена в Москву. Первоначальный объем фонда составит $300 млн.
Участники рынка считают, что появление в Москве такого крупного игрока может серьезно изменить расклад сил на рынке. О создании самого крупного в России фонда для инвестиций в недвижимость стало известно из сообщения компании АФК «Система».
«Первоначальный объем фонда составит $300 млн, а в дальнейшем его величина достигнет $1 млрд»,— сообщила руководитель департамента общественных связей АФК Ирина Потехина.
Новая структура создана АФК «Система», ГК «Ренова» и Whitehall Street Real Estate Funds с равными долями участия. В сферу интересов фонда входят все виды недвижимости, однако, по словам Потехиной, наибольший интерес для инвестирования представляет коммерческая недвижимость.
Эксперты рынка называют объявленный размер инвестфонда в $1 млрд беспрецедентным. До сих пор такой объем средств действительно никто не привлекал.
«Вряд ли дольщики будут инвестировать в фонд собственные средства. И „Система-Галс”, и „Ренова”— очень заметные игроки на рынке и до сих пор прекрасно обходились своими силами, без всяких объединений,— говорят в одной из крупных консалтинговых фирм.— Более вероятным представляется создание фонда с целью концентрации менеджмента и привлечения заемных средств».
Участники рынка сходятся во мнении, что главным объектом инвестиций нового фонда станут офисы класса А, поскольку именно они являются наиболее ликвидными объектами вложений. Если инвестиции действительно будут направлены в строительство новых офисных центров, на рынке значительно увеличится предложение, что повлечет за собой корректировку цен.
«На этот момент себестоимость строительства 1 кв. м коммерческой недвижимости с учетом выбора площадки и оформления всех документов составляет около $2 тыс. Если теоретически предположить, что вся заявленная сумма будет направлена на строительство, в Москве прибавится 500 тыс. кв. м офисных помещений. А это может привести к снижению арендных ставок»,— говорит собеседник «Бизнеса» в консалтинговой компании.
«При инвестировании этих средств в краткосрочной перспективе цена на вводимые площади не сильно, но снизится,— соглашается ведущий специалист по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов.— Однако, если средства будут вкладываться не сразу, а в течение трех-пяти лет, никаких существенных изменений не произойдет. При этом именно такой вариант наиболее вероятен, поскольку быстро инвестировать эти деньги попросту некуда».
Совсем иными для рынка будут последствия, если новый фонд начнет инвестировать в готовые объекты. Эксперты считают, что в этом случае существенно снизятся показатели доходности отрасли.
«Сегодня доходность составляет 12–15%, с привлечением подобных инвестиций доходность может упасть до 10%,— считает Максим Жуликов.— Ввиду отсутствия большого количества предложений на рынке офисных помещений приход такого инвестора и реализация даже трети заявленного инвестиционного пакета повлечет увеличение ставок продажи площадей и отразится на средней норме доходности инвестиций».
В теории, если инвестировать $1 млрд в готовые объекты, в руках нового фонда может оказаться 200–350 тыс. кв. м.
Впрочем, большинство участников рынка полагает, что, вероятнее всего, заявленная фондом сумма не будет полностью вложена в объекты коммерческой недвижимости, а окажется более или менее равномерно распределенной по всем сегментам рынка.
Иван Мацарский, Илья Терентьев