Тенденция-2006. Рынок загородной недвижимости
Прошедший 2005 года не сильно удивил нас своим "запланированным" ростом цен на недвижимость. Риэлторский прогноз оказался более точным, чем прогнозы погоды этой зимой с несбывшимся потеплением. 30 обещанных риэлторами процентов, на которые должны были вырасти цены на квадратный метр за минувший год, вполне реальны и ощутимы. А что же год нынешний нам готовит?
На манеже - те же
Как всегда, из года в год, популярностью пользуется Рублево-Успенское направление, но поскольку здесь ограничено число предложений, лидером продаж оно уже не является. Да и риэлторы стали замечать, что VIP-персоны, уставшие от "жизни в вечной автомобильной пробке", начинают подыскивать себе вариант загородного особняка, расположенного по менее загруженным трассам, чем Рублевка.
Новая Рига - вот фаворит-2005. Именно здесь продано наибольшее число коттеджей. Интерес по-прежнему вызывают Калужское, Пятницкое, Ярославское и Дмитровское направления.
Подмосковная "урбанизация"
Однако Рублево-Успенское шоссе не хочет сдавать свои лидирующие позиции. В прошлом году она обозначила еще одну тенденцию, которая, по мнению экспертов, сохранится в течение некоторого времени, исчисляемого годами.
Рублевка точечно начала застраиваться многоэтажками или, так называемыми, таунхаусами. Например, уже во всю продаются квартиры в поселке Новое Лапино, идет строительство комплекса "Барвиха-CLUB". Стоимость квадратного метра в Новом Лапино от $2200 до $3200 в зависимости от этажа, что соответствует в среднем стоимости жилья в столице. Для многих покупателей квартира в таунхаусе на Рублевке - это реальный шанс поселиться в экологически чистом месте и с городским комфортом, а заодно получить пропуск в "мир избранных".
Вообще, желание получить все и сразу: лес, реку, хорошую подъездную дорогу, магазины и клубы в шаговой доступности - одним словом, городские удобства за городом, но без лишних "наворотов", бьющих по собственному карману - желание многих. И это желание формирует рынок предложений.
"Один из востребованных сейчас вариантов загородного жилья - поселки с базовой инфраструктурой - торговым центром, гостевой автостоянкой, также уделяется значительное внимание качеству подъезда и дорог в поселке, охране, - говорит Иван Воробьев, аналитик загородной недвижимости Корпорации "ИНКОМ-недвижимость. - А объекты вроде бассейна, боулинга или мини гостиницы, потребители воспринимают как ненужные излишества. Прослеживается и явная тенденция к падению спроса на разнообразные инфраструктурные "навороты" коттеджных поселков. Сегодня покупатели становятся все более прагматичными, отдавая предпочтение здоровому минимализму, и, не желают платить за излишества, в необходимости которых не видят смысла".
Кроме того, сегодня рынок коттеджных поселков Подмосковья развивается в сторону освоения больших территорий. По словам Владимира Яхонтова, заместитель директора Управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", в настоящее время на рынке недвижимости наиболее распространены полностью застроенные коттеджные поселки на небольшой территории около 5-7 ГА. Однако маленькие поселки со временем будут пользоваться все меньшим интересом. Подорожание коммунальных услуг в поселке на 50 домов всегда сильно ощутимо, нежели в поселке на 200 коттеджей. Кроме того, в большом поселке существует возможность предоставления широкого спектра услуг.
Экономия должна быть экономной
Наметившийся еще в прошлом году спрос на поселки эконом-класса продолжает расти. Но, как считает Владимир Яхонтов, таких предложений на рынке недвижимости нет, и в ближайшее время появление их не предвидится. "Дело в том, что существует лишь иллюзия покупки коттеджа эконом класса - на самом деле клиент платит деньги за жилье меньшей степени готовности, требующее дополнительных вложений, или приобретает заведомо неликвидную недвижимость на непопулярном направлении, которая в дальнейшем будет только падать в цене, - говорит он. - Кроме того, дома в небольших коттеджных поселках отличаются высокой себестоимостью строительства. Появление объектов эконом-класса возможно лишь в следующем (2006-м) году с выходом на рынок новых крупномасштабных проектов".
Каждому по доходам
В Подмосковье сегодня стремятся не только бизнесмены среднего и высшего звена, но и простые смертные. Только у первых цель - выбрать место для жилья получше, а у вторых - подешевле. Если раньше территории, находящиеся за МКАД, больше осваивались приезжими из других регионов России и ближнего зарубежья, то теперь из столицы стали уезжать и сами москвичи. Кусающиеся столичные цены на жилье гонят коренных жителей прочь с московских улиц. Наиболее привлекательными считаются города, расположенные в пределах 30 км от МКАД, с хорошим транспортным сообщением. Приоритет в данном случае отдается электричкам.
Однако процессы, происходящие на рынке недвижимости Подмосковья, полностью совпадают с тенденциями столичного рынка. Сегодня, по мнению экспертов, спрос превышает предложение, а цены непрерывно ползут вверх, что делает ситуацию выгодной продавцам, а не покупателям недвижимости.
Кроме того, следует заметить, что цена квадратного метра в ближнем Подмосковье сегодня почти равна московскому "квадрату". Например, квартиры в Химках дешевле жилья, расположенного около Речного вокзала, всего на $100-$150 за 1 кв. м. Разница в цене 1 кв. м жилья в Мытищах и, например, в Медведково чуть больше - $200-250. В ближнем Подмосковье (около 20 км от МКАД) цена 1 кв. м в пятиэтажных "хрущевках" начинается от $850, однокомнатные квартиры в таких домах обойдутся в сумму от $30 тыс. В феврале 2006 года, по данным аналитиков, среднемесячная цена предложения на вторичном рынке жилья Московской области составляет $1170 за 1 кв. м. Самыми дорогими остаются "однушки" - $1280 за 1 кв. м. Двухкомнатную квартиру можно купить в среднем по $1160 за 1 кв. м, трехкомнатную - за $1090 и четырехкомнатную - за $1110 за 1 кв. м.
Эксперты недвижимости отмечают, что в последнее время покупатели начинают проявлять интерес к жилью не в крупных городах, а в более уютных компактных поселках (Газопровод, Воскресенское и др.). А в городах дальнего Подмосковья, в районах с плохо развитой инфраструктурой популярностью пользуются комнаты и однокомнатные квартиры, которые часто используют как место прописки.
Прогнозы на завтра
Несмотря на тенденцию к последующему удорожанию цен на недвижимость, рынок загородной недвижимости будет во многом зависеть от ситуации в политической и экономической сферах в стране и мире, считают эксперты. Стабилизация в данных областях повлечет дальнейшее повышение спроса на жилье и соответственно повышение цен. Основной рост цен придется, как и в прошлом году, на Калужское, Рублево-Успенское и Дмитровское шоссе, а наибольший - на Дмитровское направление, а интенсивное развитие организованного коттеджного строительства будет вестись в 40-50 км зоне. Особенно это касается Новорижского шоссе, тем более, что уже сегодня здесь наблюдается спрос на земли, расположенные в 60 км от МКАД.
Что касается роста цен, то компания "МИЭЛЬ-недвижимость" в 2006 году прогнозирует увеличение цен на загородную недвижимость в среднем на 17%, при этом подорожание объектов на наиболее ликвидных направления достигнет 25%.
Куда вложить деньги?
На этот вопрос отвечает Владимир Яхонтов, заместитель директора Управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":
"В настоящее время выгодными оказываются инвестиции в самый массовый сегмент рынка - недвижимость эконом-класса, Эти вложения отличаются наименьшими рисками и стабильным доходом. Кроме того, наибольшее увеличение цен наблюдается у объектов в строящихся коттеджных поселках, здесь рост рынка в целом дополняется удорожанием домовладения по мере строительства. Поэтому такая недвижимость сейчас наиболее выгодна для инвестирования. Вложение средств в земельные участки принесет существенно меньший доход, поскольку они считаются низколиквидными и долгосрочными активами. Земля - это своеобразный полуфабрикат, который может обладать потенциальной инвестиционной привлекательностью при условии хорошего месторасположения и грамотно спланированного и реализованного строительного проекта".