На крыше дома моего

Квартиры, как и люди, стремятся к индивидуальности и оригинальности. Одни привлекают покупателей роскошными видами, открывающимися из их окон, другие — выходом на эксплуатируемую кровлю, где начинается настоящая dolche vita: бассейн, зимний сад и персональная вертолетная площадка. Однако мечты о красивой жизни на крышах Москвы довольно часто так и остаются мечтами…

Традиция использовать крыши элитных комплексов как дополнительные площади для размещения общественных объектов пришла к нам с Запада. Так, в некоторых южных странах (например, Италии и на юге Франции) встречаются дома, кровли которых украшают солярии и теннисные корты. В Нью-Йорке есть высотки с подогреваемыми бассейнами под самым небом.

А вот в Москве «крышная жизнь» пока еще в новинку: до 1917 г. плоских кровель не было в принципе – технологии не позволяли. Кроме того, в суровом климате с длинными снежными зимами двускатная конструкция долгое время считалась наиболее практичной. Поэтому архитектурные «изыски» ограничивались мансардами. За последние сто лет картина изменилась: современные методы строительства позволили делать кровли плоскими, а системы внешних и внутренних водостоков – бороться с талыми водами.

Ближе к звездам, дальше от земли

В последнее время риэлторы и застройщики все чаще предлагают апартаменты на последних этажах с отдельным выходом на открытую площадку, которую называют эксплуатируемой кровлей или террасой. Наличие подобного объекта – огромное преимущество, тем более если квартира расположена в живописном районе и имеет роскошные видовые характеристики. Потенциальному покупателю такого жилья обязательно расскажут о бесконечных возможностях использования открытой площадки. Опытный риэлтор нарисует перед клиентом чудесную картину «поднебесного» зимнего сада с экзотическими растениями, фонтанами, ручейками и альпийскими горками, открытого бассейна с голубой водой, персонального теннисного корта и уютного патио с зоной для барбекю.

Не забудет рассказать о самом красивом городе мира, который можно наблюдать с высоты птичьего полета, не выходя из джакузи, и, конечно, о романтических ужинах при свечах прямо под звездами с мерцающими внизу огнями мегаполиса. Разве найдется хоть один человек, которого не впечатлят эти прекрасные рассказы! Поэтому спрос на такие квартиры заметно превышает предложение. К сожалению, уже после покупки свежеиспеченные хозяева такого чудо-жилья убеждаются, что с обустройством бассейна и вертолетной площадки придется подождать, да и зимний сад на крыше – практически недостижимая мечта.

Дело в том, что «эксплуатируемая кровля» и «открытая терраса» – это не слова-синонимы, как может показаться на первый взгляд, а совершенно разные объекты, и возможности их использования принципиально различаются. Поэтому покупателю в первую очередь нужно понять разницу между ними. По словам Сергея Лушкина, директора по маркетингу и продажам компании «Квартал», эксплуатируемая кровля «предназначена для размещения оборудования, которое используется для организации жизнедеятельности здания, обеспечения подхода специалистов службы безопасности к инженерным системам дома (вентиляционным шахтам, камерам и т.д.), а также обслуживания экстерьеров здания (мытья окон и витражей, реконструкции фасада и установки подсветки на нем и т.д.)». Согласно программе «Высотное кольцо Москвы», все высотные здания обязательно должны быть увенчаны вертолетными площадками, а также помещениями для эвакуации людей в чрезвычайных ситуациях.

Поскольку крыша дома принадлежит ТСЖ, теоретически доступ на нее имеется у каждого из них. Однако довольно часто такая возможность предоставляется только владельцам квартир, расположенных на последнем этаже здания. Они дополнительно платят за пользование эксплуатируемой кровлей, но за это имеют не только отдельный выход, но нередко и персональный лифт. Например, в ЖК «Созвездие Капитал-1,2» пентхаусы имеют собственный выход на крышу, которая может использоваться как приват-зона.

В элитных объектах «Венский дом» и «Парк Хаус» на крыше находится бассейн, который, кстати, не является прерогативой только владельцев квартир. В ЖК Hortus Harmonia часть кровли будет отведена под зону отдыха для жильцов дома, где они смогут полюбоваться роскошным Ботаническим садом, который окружает этот объект. Также существуют несколько домов с вертолетными площадками – например, в «Квартале 32-33» на Ленинском проспекте. «Но так как свободные полеты в воздушном пространстве над Москвой запрещены, неизвестно, смогут ли хозяева этих квартир когда-нибудь парковать на крыше свой транспорт и пригодится ли им вообще такая опция, – отмечает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. – Тем более что вертолетные площадки являются объектами стратегического назначения, к ним в любое время должны иметь свободный доступ вертолеты МЧС, скорой помощи и прочих служб».

Бассейну – нет, шезлонгу – да

Нужно помнить, что эксплуатируемая кровля не оформляется в собственность и, соответственно, не входит в стоимость жилья. В этом ее основное отличие от открытой террасы, которая, по сути, та же лоджия, только значительно больших размеров. Она включается в состав общей площади апартаментов с коэффициентом 0,3. Соответственно, владелец может обустраивать ее как угодно. Если же речь идет о перепланировке (например, установке бассейна), то перестройка террасы будет проходить в рамках общих правил и согласований, касающихся перепланировки квартиры в целом.

Поскольку крыша не является частной собственностью, то ее перепланировка практически невозможна. Ограничение по обустройству эксплуатируемой кровли гласит: здесь можно делать все, что сохраняет ее целостность и, главное, функциональное назначение. То есть никакого стационарного оборудования на ее поверхности размещать нельзя, все элементы декора должны быть переносными. Другими словами, поставить несколько шезлонгов, тентов и вазонов с цветами на крыше можно, а вот устроить газон или устанавливать предмет с нагрузкой более 200 кг на 1 кв.м (например, бассейн) никто не имеет права.

Кроме того, на крышах располагается инженерное оснащение. Такое «соседство» – далеко не самое приятное: по словам Владимира Коллара, генерального директора компании «КВ Инжиниринг», «вблизи систем дымоудаления по правилам безопасности нельзя располагать другие объекты, а системы кондиционирования и вентиляции достаточно шумные, рядом с ними отдыхать просто некомфортно».

Одна из проблем, возникающих в процессе использования любой кровли, – организация сброса дождевых и талых вод. Если количество этажей в здании не превышает четырех, устанавливают наружные водостоки, а объекты большей этажности оснащают системой внутренних водоотводов. А вот с уборкой снега нередко возникают сложности: если кровля находится в личной собственности владельца квартиры, то без согласия хозяина жилья ни один представитель коммунальной службы не сможет сюда попасть. В таких случаях обогреваемые воронки внутреннего водостока – лучшее решение проблемы. Сначала снег растапливается теплогенераторами и инфракрасными облучателями, а потом стекает вниз. Такие сооружения используют, например, в некоторых домах с пентхаусами на Ленинском проспекте.

Естественно, «крыша должна быть очень хорошо защищена, для этого применяют разные системы безопасности, в том числе и лазерные системы контроля доступа. Кроме того, высокие дома в историческом центре – как на этапе строительства, так и в момент переустройства – должны проходить согласование в ФСО», – комментирует Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании Kalinka-Realty.

Новые сады Семирамиды

Впрочем, несмотря на все сложности, жизнь столицы все чаще «отрывается от земли». Это уже в построенных объектах изменить конфигурацию крыши практически невозможно, а вот в концепцию еще не построенного здания можно включить и «райский сад», и плавательный бассейн «в поднебесье». В современных проектах чаще всего встречаются два типа эксплуатируемых кровель: зеленые либо кровли-террасы. При создании крупных жилых или торговых комплексов часто используют различные комбинации этих двух вариантов. Зеленые кровли встречаются в Москве достаточно редко, и расположены они на нулевой отметке в малоэтажных зданиях.

Например, площади-дворы над подземными автостоянками элитных жилых комплексов (ЖК «Покровское-Глебово», ЖК «Кунцево»). Еще один из удачных объектов – строящийся дом по адресу улица Гиляровского, 55 – здание с крышами, расположенными каскадом. Жильцы пяти из тридцати девяти квартир, расположенных в доме, помимо зимних садов обзаведутся еще и выходом на эксплуатируемую кровлю, которая будет еще и озеленена. В доме 20 по Коробейникову переулку применяется временное озеленение, также здесь предусмотрено место для принятия солнечных ванн. По мнению Вячеслава Тимербулатова, директора по маркетингу ГК «Конти», «подобные объекты – одно из решений проблемы оздоровления окружающей среды, так как в условиях мегаполиса чрезвычайно сложно найти свободный участок земли для обустройства даже небольшой аллеи или парка».

Виктор Козлов, коммерческий директор «Авгур Эстейт», в качестве впечатляющего примера кровли-террасы приводит комплекс «Камелот», где в момент реализации первой очереди строительства «хозяин трехуровневого пентхауса застеклил открытые террасы, которые по спирали окружали его апартаменты, в результате чего получился роскошный зимний сад площадью около 200 кв.м». Подобное архитектурное решение можно наблюдать и в домах в Молочном и Бутиковском переулках (№№ 1 и 7 соответственно).

Алена Якубенко, специалист отдела городской недвижимости Renaissance Realty, считает, что «застройщикам гораздо выгоднее возвести на крыше пентхаус, цена которого будет превышать стоимость других квартир в доме, нежели размещать там зоны общественного пользования». Однако и такие объекты встречаются все чаще. В элитных домах Москвы наиболее распространены зимние сады и оранжереи. А в «Торрис-хаусе» (1-й Спасоналивковский переулок, 20) на крыше расположен теннисный корт, которым могут пользоваться жители дома.

Впрочем, вопрос о перспективности этого сегмента недвижимости остается открытым, а специалисты продолжают спорить о достоинствах и недостатках так называемых «летних помещений». Так, по мнению Алексея Белоусова, коммерческого директора холдинга «Капитал Груп», «сегодня говорить о сложившемся рынке эксплуатируемых крыш не приходится, скорее их можно расценивать как уникальные индивидуальные проекты». Кроме того, по словам Марины Маркаровой, управляющего директора компании Blackwood, существует проблема, связанная с рентабельностью подобных объектов. Конечно, с маркетинговой точки зрения ресторан под открытым небом – это интересный ход, который создаст дому репутацию. С  другой стороны, настолько ли это необходимо жильцам дома, не создаст ли это, напротив, дополнительные неудобства?

А Кайдо Карма, директор отделения «Парк Тауэрс» управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», считает, что «менталитет россиян не позволяет либо затрудняет существование на территории, хорошо обозримой с других домов. Кроме того, климатические условия средней полосы России не позволяют использовать эксплуатируемую кровлю более четырех-пяти месяцев в году». Однако русского покупателя холодом не испугаешь, а желание оказаться «выше всех» вполне оправдывает неизбежные затраты.

Надежда Элпис