Россиянам предложат поиграть на рынке недвижимости
Через год – когда управляющие компании отработают схемы работы фондов недвижимости
В конце прошлого – начале этого года управляющие компании, традиционно работавшие с паевыми инвестиционными фондами (ПИФ), начали создавать фонды недвижимости. По данным Национальной лиги управляющих, сейчас таких фондов насчитывается девять. По свидетельству участников рынка, пока они служат главным образом схемой оптимизации налогообложения для инвесторов на рынке недвижимости. Однако когда технологии работы фондов недвижимости будут отработаны – по оценке управляющих компаний, через год, – фонды могут выйти и на розничный рынок. Одним из главных источников инвестиций в этом случае могут стать негосударственные пенсионные фонды. Сами НПФ уже проявляют интерес к таким формам вложений. Единственным ограничением для них могут стать риски перегретого рынка недвижимости.
Рынок недвижимости уже давно стал наиболее доходной альтернативой фондовому рынку. Однако семь из девяти фондов недвижимости были созданы совсем недавно – в период с октября 2003 по февраль 2004 г. Впрочем, ни малое количество фондов, ни их позднее создание не удивительны: работа фондов недвижимости пока еще связана с большими сложностями. «Эта тема модная и перспективная, но пока не имеет широкого размаха, – сказал RBC daily заместитель генерального директора УК «Метрополь» Сергей Борзин. – Существуют определенные проблемы с регистрацией недвижимости на ПИФ. Закон об инвестиционных фондах предусматривает такую возможность, но в других нормативных документах это прописано недостаточно». Кроме того, ПИФ – это имущественный комплекс без образования юридического лица, и, пытаясь зарегистрировать права собственности на недвижимость, управляющие компании сталкиваются с «непониманием» со стороны регистрирующих инстанций. Впрочем, отмечает г-н Борзин, фонды уже частично научились решать эту проблему: как правило, создается некое «ООО» - которое владеет недвижимостью, и уже оно переходит в право собственности ПИФа.
Кроме того, малая распространенность фондов недвижимости связана и со спецификой работы рынка недвижимости. «Сейчас фондов недвижимости мало, так как на рынке недвижимости велика доля «серых» операций, – говорит Сергей Борзин. – А деятельность ПИФа подразумевает «белую» работу. Поэтому фонду очень сложно купить недвижимость: мало продавцов, желающих продать недвижимость «честно», по рыночной стоимости». Обычно продавец заинтересован официально показывать заниженную цену, чтобы минимизировать налоги. Поэтому фонды стараются не приходить на рынок недвижимости «с улицы». «Как правило, такие фонды сделаны для компаний, которые занимаются строительством, – отмечает г-н Борзин. – УК устанавливают партнерские отношения со строительными компаниями, которые становятся одновременно и пайщиками ПИФа, и генподрядчиками проектов, в которые фонд вкладывает деньги». Застройщикам участие ПИФа оказывает неоценимую услугу с точки зрения оптимизации налогообложения. ПИФы не дают преимуществ по НДС и налогу на имущество, но по существующей практике они не платят налог на прибыль. «Этот налог взимается только с пайщика, и только тогда, когда он продает свой пай, – говорит Сергей Борзин. – Налогооблагаемой базой в этом случае является разница между ценой покупки и ценой продажи пая». Таким образом, не изымая свои паи, пайщики могут многократно реинвестировать свои средства в застройку, не уплачивая налог на прибыль после продажи каждого объекта недвижимости.
Действительно, многие фонды недвижимости – это проекты «одного клиента». «Наши фонды недвижимости изначально рассчитаны на конкретных инвесторов, которые были определены еще до создания фондов», – сказал RBC daily начальник управления по связям с инвесторами УК «КИТ» Вадим Бараусов. В конце прошлого – начале этого года «КИТ» создал два фонда: «Деловая недвижимость» и «Межрегиональный фонд недвижимости», у каждого из них есть лишь по одному пайщику. «Это юридические лица (в каждом из двух фондов по одному инвестору), имеющие интересы на рынке недвижимости», – говорит г-н Бараусов. Он отмечает, что создание фондов не ориентировано непосредственно на строительные компании – это просто «тот класс инвесторов, которому интересны вложения в недвижимость». «В данном случае, работая через закрытый фонд, инвестор снижает риски документального оформления своих инвестиций, делает их максимально прозрачными, – объясняет Вадим Бараусов. – Кроме того, общеизвестны налоговые преимущества ПИФов».
Впрочем, не исключено, что в скором времени фонды недвижимости будут выходить на розничный рынок. Объем минимальных инвестиций при формировании фонда «Деловая недвижимость» был установлен на уровне 500 млн руб., в Межрегиональный фонд недвижимости - 400 млн руб. Однако, по словам Вадима Бараусова, при этом стоимость одного пая - 1000 руб. «Это разделение сделано по изначальному желанию инвестора, на тот случай, если у него возникнет желание вывести паи на вторичный рынок, потенциально - на биржевой», – говорит представитель УК «КИТ». Хотя фонды компании созданы на максимальный срок договора доверительного управления – 15 лет, их правила в любой момент могут быть изменены инвестором – через созыв собрания пайщиков. Вадим Бараусов полагает, что пока выведение этого продукта на розничный рынок преждевременно, так как это сопряжено с решением большого количества вопросов – в первую очередь правового характера. «Существуют сложности с регистрацией прав собственности фондов на недвижимость, особенно объекты незавершенного строительства, прав на земельные участки, – отмечает г-н Бараусов. – В основном они связаны с неопределенностью деятельности ПИФов в законодательстве».
Но ситуация изменится, как только управляющие компании отработают технологию работы фондов недвижимости. По мнению Вадима Бараусова, это может занять около года. «Механизм работы мы рассчитываем «обкатать» достаточно быстро – это вопрос месяцев, – говорит он. – Первый год работы фонда покажет, можно ли использовать этот механизм и делать фонды не под конкретные проекты и конкретного инвестора, а искать их на рынке». После этогофонды недвижимости могут начать присматриваться не только к розничным клиентам – физическим лицам, но и к привлечению в это сектор пенсионных денег. По мнению Вадима Бараусова, привлечение средств НПФ – это пока вопрос времени. «Однако мы рассматриваем их как один из потенциальных источников инвестиций», – отмечает он. Сами НПФ уже не скрывают своего интереса к такой диверсификации своих портфелей. «Инвестиции в недвижимость интересны, – сказала RBC daily заместитель гендиректора УК «НИКойл» Наталия Плугарь. – Это долгосрочные вложения. Кроме того, акции и облигации больше подвержены изменениям цен, чем недвижимость». По ее мнению, рынок недвижимости более предсказуем и менее волатилен. Иначе говоря, если цены на нем падают – то не так быстро, как на рынке акций, и не зависят от краткосрочных политических событий. По мнению г-жи Плугарь, НПФ на рынке недвижимости могут рассчитывать на среднюю доходность порядка 20-30%. Если же деньги вкладываются «в яму», то есть в строительство объекта с нуля, то доходность будет еще выше – до 40-50%.
Впрочем, рынок недвижимости несет в себе и некоторые неудобства для НПФ. «Нужно, чтобы недвижимость была более ликвидным активом, – говорит Наталия Плугарь. – А сейчас нет никаких критериев ее оценки, да и схемы инвестирования оставляют желать лучшего в правовом смысле». Кроме того, многие предвидят в скором времени перегрев рынка недвижимости, возможность которого несколько недель назад публично признал глава Минэкономразвития Герман Греф. Поэтому некоторые участники рынка уже ищут альтернативу рынку недвижимости. «На сегодняшний день мы будем изучать возможность создания такого фонда (недвижимости). Существуют разные представления о том, в какие объекты недвижимости должен вкладывать этот фонд, – сказал RBC daily первый заместитель гендиректора инвестиционного холдинга «ФИНАМ» Максим Кузин. – Рынок недвижимости достаточно интересный, но на текущий момент я бы сказал, что он достаточно перегрет. Сложно приобретать активы в условиях, когда появляются полярные мнения о перспективах этого рынка». По его мнению, наиболее интересным сейчас представляется рынок земель сельскохозяйственного назначения. «Этот актив недооценен и имеет хороший потенциал в будущем, – отмечает г-н Кузин. – В случае с сельскохозяйственными землями все едины во мнении, что по мере повышения рентабельности и производительности труда в сельском хозяйстве их стоимость будет расти».
Антон Попов