Давос о недвижимости
На форуме "Инвестиционные перспективы России на новый президентский срок" прошедшем 17.03-21.03 в Давосе (Швейцария) была затронута основная задача: Содействие развитию связей между деловыми кругами России и Запада с целью привлечения внешних инвестиций в российскую экономику и дальнейшей интеграции России в мировое экономическое сообщество. Программа форума затрагивала также и тематику инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы.
В рамках форума был организован круглый стол, под названием: Инвестиции в недвижимость и бизнес инфраструктуру. Ведущим выступил Провкин И.Ю., (Заместитель председателя Комитета Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению). Ключевым, было признано выступление Генерального Директора Swiss Realty Group, Ильи Кононенко.
Стремительно развивающийся рынок коммерческой недвижимости Москвы привлекает внимание инвесторов всего мира. Однако не все зарубежные девелоперы склонны однозначно оценивать перспективы инвестирования этого сектора российской экономики, особенно когда им приходится столкнуться с реалиями нашей действительности. Данный сегмент рынка достаточно динамичен, но в отличие от фондового рынка менее ликвиден, что является сдерживающим фактором для инвесторов. Вложение средств в российскую экономику они все еще считают довольно авантюрным предприятием. Поэтому иностранные финансовые фонды, работающие в России, склонны скорее учитывать политическую и экономическую составляющие местного инвестиционного процесса, нежели законы рынка в целом. Из-за этого им не всегда удается реализовать свои стратегические планы: порой они оценивают ситуацию, опираясь на не вполне объективную информацию. Фонды, которые начали работать с российской коммерческой недвижимостью еще в 1996–1997 годах, то есть на стадии становления рынка, получили много плохих советов от своих иностранных консультантов. Такие советчики судили о положении в Москве по стандартам законодательств тех стран, откуда они прибыли. Многие иностранные инвесторы потеряли деньги, допустив серьезные ошибки в сделках, которые были совершены до кризиса 1998 года. Напоминание о том времени может испугать бизнесменов, только сейчас приходящих на московский рынок, и заставить их обратиться к опыту мест-ных компаний, переживших кризис. Характерным примером может служить текущая ситуация, когда некоторые иностранные инвесторы создают акционерные фонды совместно с российскими партнерами специально для того, чтобы приобретать интересующие их объекты коммерческой недвижимости. В прошлом году, произошло пять знаковых продаж, 1. Покупка Fleming Family & Partners здания на Гоголевском бульваре, 11, явилось первым примером институционального инвестирования в российский рынок недвижимости 2. Siemens AG инвестировал более 100 млн евро, в строительство офиса для представительства в Москве на Ленинградском пр-те. 3. Коммерческий банк "Глобэкс" перекупил долгострой на Новинском бульваре – жертву кризиса 1998 года. Это первая инвестиция такого рода банка "Глобэкс". Банк инвестировал $100 млн собственных средств. При сроке сдачи здания в декабре прошлого года около 95% его площадей уже сданы в аренду. 4. Покупка компанией ТНК офисной части (30 000 кв.м) первой фазы Альфа-Арбат- Центра 5. Покупка Банком Визави здания ICN, общей площадью 16 600 кв.м и только одна продажа была совершена западным инвестиционным фондом, остальные — с участием российских фирм. На данный момент на рынке офисных помещений существует ряд крупных иностранных инвесторов. Компания Hines после десятилетнего опыта управления зданиями в Москве приняла решение о строительстве своего первого объекта. Компания Enka продолжает развивать офисные проекты, однако именно она выступит генеральным подрядчиком следующего торгового центра IKEA в Химках. IKEA — один из крупнейших инвесторов, который, кроме развития своих торговых проектов, строит офисные помещения на ближайших к Москве территориях. Кроме того, компания выступает пионером крупных проектов в регионах по типу МЕГА. Компания AIG/Lincoln работает в Москве по двум крупным проектам и планирует новые. Компания GE Capital/Columb рассматривает свое участие в развитии одного из крупных комплексов в Москве.
Однако практически все успешно работающие западные компании, кроме IKEA, привлекают российского партнера, который либо отвечает за привязку проекта к московской реальности, либо приводит земельный участок. Иногда можно являтся партнером–девелопером, обеспечивая весь аналитический, производственный, строительный аспекты, а также гарантируя доходную часть, но, не вкладывая денег. Непростой проблемой является проектное финансирование. На Западе для запуска проекта на начальном этапе строительства девелоперу достаточно иметь 20 % собственных средств, остальные 80 % являются привлеченными. В Москве же его первоначальные расходы вырастают практически вдвое и составляют в среднем от 30 до 40 %. Если вести речь о ставках займа, то разница еще более очевидна. Российские банки, работающие в области финансирования строительства, исповедуют принцип оценки полноценности девелоперов по их предыдущим проектам. Причем иногда они могут быть совсем из других сфер бизнеса. В такой ситуации кредиты, предоставляемые банками, не всегда производятся с учетом специфики рынка. Как правило, с момента возникновения идеи до ее реального воплощения в среднем проходит около трех лет, что вполне соотносится с европейской практикой строительства. Значительная часть офисных площадей (от 60 % до 80 %) сдается в аренду до окончания строительства. Однако эта схема не может действовать вечно. Планируя инвестиции, следует учитывать более реальные сроки привлечения арендаторов и схему оплаты аренды. Тем не менее стоимость кредитов, выдаваемых банками для финансирования строительства, очень высока — от 14 до 18 %, причем чаще всего реальные данные ближе к верхней планке, если дело касается именно проектного финансирования. Сроки, предлагаемые банками (как правило, от одного до двух лет), не приемлемы для тех компаний, чьи стратегические интересы в строительном бизнесе не являются спекулятивными. Они просто не смогут за столь короткое время отбить деньги. При возведении офисного здания строящая его фирма сможет получить первую прибыль не раньше чем через пять-семь лет. Поэтому большинство иностранных девелоперов предпочитают работать или с филиалами иностранных банков, которые представлены в России, или с теми российскими банками, которые реализуют международные программы проектного финансирования. Ставки здесь значительно ниже (в пределах 4–6 %), они привязаны к LIBOR. Сроки, предлагаемые в данном случае банками (от трех до семи лет), для инвесторов более привлекательны, так как позволяют эффективно проводить сам процесс рефинансирования. Хотя и здесь есть моменты, которые могут не понравиться некоторым иностранным бизнесменам. Например некоторые банки выдают кредиты, как правило, при условии, что он будет партнером при строительстве. 2003 год стал знаковым, причем для всего региона Центральной и Восточной Европы, поскольку инвестиции составили рекордную сумму в 2 млрд. евро. Объем инвестиций на московском рынке в 2003 году оценивается в $200-300 млн., в 2004 году — до $500 млн. Однако анализ заявляемых инвестиций и реальных предложений говорит о дефиците инвестиционных предложений. В 2004 году инвесторам будет предложено недостаточно объектов, которые выйдут из фазы девелопмента. Одним из препятствий для работы западных фондов в России служит недостаточное количество профессиональных игроков, а также непрозрачность юридических документов, отсутствие единых стандартов и противоречивые законодательные акты. Инвестиции на Западе делаются на рынке купли-продажи зданий, в России же — на рынке купли-продажи компаний (вместе с бухгалтерской отчетностью и т. д.), что усложняет сделку и ведет к росту ее стоимости. Ставки капитализации, которые используются брокерами, не соответствуют чистой доходности, которую получают инвесторы — например, доходность в России после уплаты налогов, вопреки распространенному мнению, составляет не 13-15%, а 5-6%. У инвесторов есть возможность выбирать между рынками, и на данном этапе выбор чаще делается не в пользу России. Все видят громадный потенциал рынка, все хотят здесь быть, но не любой ценой.