Ипотека «строит» рынок

Ужесточение конкуренции на рынке ипотеки приводит к тому, что банки постоянно смягчают условия выдачи займов и уже в буквальном смысле начинают перекупать клиентов у других игроков, предлагая им более низкие процентные ставки. Между тем ряд банкиров уверен, что рынок жилищного кредитования «приблизился к границам разумного» и дальнейшее заигрывание с потребителем опасно.

По данным «РБК-рейтинга», в 2005 году объем российского рынка ипотеки вырос вдвое и составил почти $3 млрд. Общий объем ипотечной задолженности на конец 2005 года составил $4,6–4,9 млрд. Тройка лидеров по объемам выданных ипотечных кредитов за второе полугодие не изменилась. Основная часть приходится на жилищные кредиты «Сбербанка» — $1,8 млрд, второе место у группы ВТБ — $138,8 млн, третье у Райффайзенбанка — $98,9 млн. На долю тройки лидеров приходится 65–70% рынка.

Минувший год был несколько неудачным для сибирской ипотеки. Почти полгода рынок «стоял» в ожидании реорганизации учреждений юстиции и в связи с изменениями в федеральном законодательстве. Тем не менее результаты работы по кредитованию покупок жилья впечатляют. Речь идет о тысячах договоров. Например, один из лидеров новосибирского рынка банк «Сибконтакт» привлек в 2005 году более 400 клиентов. Всего на счету банка свыше 1000 ипотечных договоров и более 1 млрд руб., выданных жителям города и области. Новосибирским муниципальным банком выдано 209 кредитов на общую сумму около 170 млн руб. Новосибирсквнешторгбанком — 54 кредита на 37 млн руб. Приступивший к ипотечному кредитованию во второй половине года КИТ «Финанс» выдал более 200 кредитов на 250 млн руб. «Заемщики нашего банка — представители различных социальных слоев населения, имеющие разный уровень дохода. Их можно разделить на две основные возрастные категории: молодежь (25–35 лет) и люди среднего возраста (45–60 лет), — говорит генеральный директор Новосибирского муниципального банка Владимир Женов. — Первые стремятся приобрести квартиру, чтобы улучшить свои жилищные условия, вторые чаще всего помогают приобрести жилье детям». А вице-президент банка «Сибконтакт« Александр Лубенец объясняет рост спроса на ипотеку еще и тем, что она является выгодным инструментом инвестирования средств: «За 15–25 лет в ипотеке человек фактически выплатит банку двойную цену квартиры. Но сегодня за год жилье растет в стоимости на 20–30%, то есть за этот срок квартира может подорожать в несколько раз, в несколько раз вырастет зарплата заемщика, а ежемесячный взнос не меняется».

Банкиры отмечают, что в 2005 году произошел резкий всплеск спроса на инвестиционное жилье. Во-первых, кредитные организации отработали механизмы на покупку этого вида квартир; во-вторых, строящееся жилье стоит на 15–20% дешевле, чем недвижимость на вторичном рынке. Финансирование долевого строительства на данный момент возможно двумя способами: выдача кредитов под залог уже находящейся в собственности заемщика недвижимости или сотрудничество с известным банку застройщиком. Все опрошенные «КС» участники рынка заявили о том, что уже работают или планируют заключать договоры со строительными компаниями.

Кстати, собеседники «КС» говорят о том, что проблема дефолта кредитов, выданных населению, для рынка ипотеки пока не актуальна. Несмотря на смягчение условий жилищного кредитования, рост спроса и кажущуюся простоту получения кредита, банки очень жестко фильтруют клиентов. В «Сибконтакте» неподходящие заемщики отсеиваются на дальних подступах к банку. «У нас на сайте установлена система предварительного анкетирования, которая позволяет человеку сразу понять, может ли он рассчитывать на получение кредита в нашем банке, -рассказывает Александр Лубенец. — Часть желающих отсеивают риэлтеры, которые знают наши требования. В итоге практически все обратившиеся в банк в течение двух дней получают положительное заключение. Для сравнения, еще три года назад мы отказывали девяти из десяти желающим заключить договор, и в основном это было связано с уровнем доходов». В КИТ «Финанс» разработали процедуру андеррайтинга, которая позволяет определить кредитоспособность заемщика, а также ввели систему персональных менеджеров, работающих с клиентом на протяжении всего времени пользования кредитом. В банке уверены, что это позволит снизить риск дефолта по займу.

Ответом на растущую конкуренцию на рынке жилищного кредитования стало расширение линеек ипотечных продуктов и смягчение требований к заемщикам. Уже можно взять кредит с нулевым первоначальным взносом на срок до 30 лет и в неограниченном объеме, с учетом не только собственного дохода, но и заработков членов семьи и даже друзей, под 9–10% годовых в валюте. Повышен и возрастной предел для заемщиков. Так, клиентами ряда банков при наличии хорошего здоровья и одобрения страховой компании могут стать новосибирцы, которым на момент завершения выплат исполнится 75 лет. Еще в 2005 году верхней границей были 55–65 лет. Удешевлению кредита также способствуют отмена в некоторых банках требований по страхованию титула квартиры, отказ от услуг нотариуса, а также уменьшение комиссии за выдачу кредитов.

Активизация спроса со стороны населения подталкивает банки к заключению партнерских отношений со всеми участниками рынка недвижимости. «Практика показывает, что около 50% заявок на кредит приходит из агентств недвижимости. Поэтому сейчас мы активно развиваем сотрудничество с риэлтерами, и на данный момент с нами работает большинство агентств, с некоторыми из них мы заключили долгосрочные соглашения», — комментирует ситуацию региональный директор в Новосибирске КИТ «Финанс Инвестиционный Банк» Александр Сабаев. Новосибирский филиал ЗАО «АКБ «Русь-банк» добился «неплохих результатов в конце минувшего года за счет сотрудничества с Новосибирским областным агентством ипотечного жилищного кредитования (НОАИЖК) и компанией «Росгосстрах-Сибирь». В ВТБ-24 «КС» также сообщили, что банк тесно сотрудничает с риэлтерскими компаниями и ипотечными брокерами и предлагает им специальные условия обслуживания, которые они в свою очередь могут предложить только заемщикам, обратившимся в банк через них.

На пике популярности находятся так называемые ипотечные площадки, где в одном месте находятся представители банков, строительных компаний, риэлтеры, юристы, а также ипотечные брокеры. Если в начале прошлого года такой принцип сотрудничества на сибирском рынке был экзотикой, то сейчас он стал отработанной практикой, которую приняли на вооружение многие кредитные организации.

На текущий год банки строят еще более амбициозные планы. В «Сибконтакте» говорят о том, что планируют выдавать займы на сумму порядка 100 млн руб. в месяц, притом что средняя сумма кредита составляет около 1 млн руб. Александр Лубенец также отмечает, что в настоящее время наблюдается рост спроса на крупные займы — более $200 тыс.: «Обеспеченные люди, чтобы не вырывать деньги из бизнеса, обращаются к банкам». В Новосибирском муниципальном банке планируют увеличить ипотечный портфель более чем в два раза, как минимум до 340 млн руб. А КИТ «Финанс» планирует выдавать по 50 кредитов в день в каждом офисе банка. «Когда КИТ «Финанс» выходил на новосибирский рынок ипотечного кредитования, перед нами была поставлена задача сразу занять достаточно большую долю рынка (20% рынка. — «КС«). А справиться с конкуренцией сегодня можно только находясь впереди рынка, — говорит Александр Сабаев. — Поэтому, несмотря на то что сейчас мы предлагаем один из наиболее выгодных комплексов условий на рынке (11,75% в рублях и 9,75% в долларах), вполне возможно, что в течение года мы будем корректировать нашу программу, чтобы сохранить ее конкурентоспособность и привлекательность для клиентов». Не отстают от российских кредитных организаций и иностранные банки. В начале текущего года новую программу ипотечного кредитования презентовал Райффайзенбанк, согласно которой срок займа увеличен до 25 лет, а ставка по долларовой ипотеке может составлять 9,25%.

Среди новых продуктов, которые, по оценкам банкиров, будут популярны в 2006 году, ожидаются предложения по кредитованию покупки земельных участков. Рассчитывают и на большой спрос рефинансирования ипотечных кредитов. «Рефинансирование — это новая и пока еще редкая услуга на российском рынке, — комментируют ситуацию в Райффайзенбанке. — Данный продукт позволяет клиенту получить ипотечный кредит от банка на условиях, действующих в настоящий момент, и погасить заем, взятый ранее в другом банке под более высокий процент. Например, при средней сумме долга в $50 тыс. и разнице в процентной ставке 3% экономия клиента от рефинансирования кредита за 10 лет может составить более $10 тыс.». Александр Лубенец также считает, что этот продукт будет пользоваться большим спросом: «Раньше при снижении процентной ставки мы переписывали с клиентами договоры на новых условиях. Сейчас предлагаем своим и чужим заемщикам перекредитоваться. Но этот вариант эффективен только в том случае, если процентная ставка по старому и новому кредиту различается на 3% и более».

В то же время сами банкиры говорят об опасности постоянного демпинга по ценам и условиям кредитования. «Спрос на ипотечные кредиты неуклонно растет, гораздо сложнее обстоит ситуация с предложением жилья. Высокий темп роста цен на недвижимость, снижение общего объема доступных квартир (в том числе за счет резкого снижения объемов предложения строящегося жилья) уже привело к объективному снижению количества фактически оформляемых ипотечных сделок», — комментируют ситуацию в ВТБ-24. А в «Сибконтакте» уверены, что рынок приблизился «к границам разумного» и дальше демпинговать опасно. «Если сейчас предлагать ипотеку под 7% годовых (а это возможно), то спрос на продукт вырастет в десять раз, цена в $3000 за квадратный метр будет подарком, и на рынке возникнет коллапс, — комментирует ситуацию Александр Лубенец. — Думаю, что даже без такой эксцентрики в ближайшие полгода стоит ждать ухудшения ситуации с предложением жилья. По моим оценкам, такое положение дел сохранится в течение двух лет. Риск вложений в строительную отрасль возрастает, так как, кредитуя застройщика, банк, по новому законодательству, несет с ним солидарную ответственность. В случае банкротства юрлица банки-инвесторы попадают во вторую очередь кредиторов, после частных покупателей. В итоге мелкие строительные компании уйдут с рынка, средние будут искать возможность слиться с более мощным игроком или продаться. Нормально работать будут только крупные застройщики, которые смогут рассчитывать на поддержку финансовых структур».

Юлия ДАНИЛОВА