«Только „Большой Сити” даст рынку 15 млн кв. м площадей»
О перспективах развития самых крупных промзон на территории Москвы и об особенностях их девелопмента корреспонденту газеты «Бизнес» Маргарите Федоровой рассказал директор отдела консалтинга Knight Frank Константин Романов.
— Каковы самые значимые проекты, реализуемые на месте выводимых промпредприятий в Москве?
— Основные крупные промзоны, которые будут развиваться в ближайшее время,— это «Большой Сити», «НагатиноЗИЛ» и «Павелецкая». Сейчас Генпланом разрабатывается общая градостроительная концепция первых двух территорий. В отличие от «Большого Сити» и «Нагатино-ЗИЛ» у промзоны «Павелецкая» пока нет единой концепции — это «лоскутное» проектирование. Насколько я знаю, девелоперы, реализующие здесь свои проекты,— «Ведис девелопмент», «Декра», Банк Москвы — занимаются развитием площадок без общего проекта для всей зоны в целом. Кроме того, продолжается реновация промзоны — на месте остатков завода ДСК-4, рядом со станцией метро «Печатники». Там будет построен многофункциональный комплекс, на части площадей планируется сохранить производство.
— По какой схеме планируется развивать проект «Большого Сити»? Будут ли участки распределяться на аукционе, или у большинства промзон уже есть собственники?
— Пока условия вхождения в проект сторонних инвесторов прорабатываются. Вероятно, здесь будет применена схема частно-государственного партнерства как элемент взаимодействия частных инвестиций наравне с городскими. Например, девелоперы финансируют строительство коммуникаций, взамен получая площадки или уменьшенную долю города.
— Сколько площадей выйдет на рынок по итогам реализации проектов «Большого Сити» и «Нагатино-ЗИЛ»?
— «Большой Сити» подразумевает строительство около 15 млн кв. м. Пока говорить о точном делении, сколько здесь будет жилья и сколько офисно-развлекательных объектов,— рано. Перед разработчиками концепции стоит задача создать в «Большом Сити» как можно больше жилых помещений, чтобы снизить напряженную транспортную ситуацию вокруг делового центра «Москва-Сити». В проектах столь глобального масштаба жилая часть всегда составляет не менее 50%.
В «Нагатино'BB сейчас реализуется первая очередь строительства городского технопарка Nagatino i-Land, но пока нет точных цифр будущей застройки территории. Проект реализует ОАО «Московский бизнес инкубатор» в рамках программы реформирования территории АМО ЗИЛ и при поддержке правительства Москвы. Площадка будущего технопарка расположена в западной части Нагатинской поймы и омывается с двух сторон Москвой-рекой. В основном здесь планируется строительство офисных и торговых объектов, а на участках рядом с рекой рекомендуется разместить жилье.
— Из чего складывается цена предприятия для девелопера, который хочет на этой территории реализовать тот или иной проект?
— Оценивается потенциальное развитие площадки, при этом цена существующего предприятия в расчет не берется. Как правило, на этой разнице и работают рейдерские компании: они выкупают предприятие по номинальной стоимости порой совсем не эффективного бизнеса. Конечно, она существенно ниже, чем рыночная цена земельного участка, где можно реализовать девелоперский проект. Как правило, после выкупа предприятия рейдеры подготавливают всю разрешительную документацию, доводят до строительного ордера и продают. Реже развивают площадку самостоятельно.
— Сколько может стоить подобный инвестконтракт?
— Покупатель, приобретающий участок со всей документацией в ЦАО, может заплатить $1 тыс. и даже больше за будущий кв. м. Столь большая стоимость включает выкуп доли города.
— Как рассчитывается доля города в проектах на месте промзон?
— Стандартное распределение долей либо 60 на 40, либо 70 на 30. Меньшая часть отходит городу. Однако специфика развития больших промзон обязательно подразумевает комплексное освоение территории: определяются зоны жилья, административного и социального строительства, транспортные узлы.
— Все интересные промзоны уже разобраны?
— Нет, конечно. Многие предприятия станут интересны девелоперам и рейдерам, после того как начнется, например, строительство четвертого транспортного кольца. Как только транспортная доступность этих промзон улучшится, они сразу попадут под более пристальное внимание игроков рынка недвижимости.