В России появляются межрегиональные складские сети

За последние месяцы сразу несколько крупных компаний, реализующих складские проекты в Московском регионе, заявили о масштабном выходе в регионы. В ближайшие пару лет в городах-миллионниках появятся сразу по несколько складских комплексов класса А площадью более 100 кв. м. Эксперты называют планы девелоперов оправданными: расширение географии присутствия российских и международных компаний, а также рост объемов розничных продаж и развитие торговых сетей неизбежно ведет к развитию рынка складских помещений.

Еще три года назад в столичном регионе наблюдался острый дефицит складских помещений. Ситуация кардинально изменилась в 2004 году, когда в Московском регионе было заявлено сразу несколько крупных проектов. В эксплуатацию было введено около 230 тыс. кв. м качественных площадей, в результате чего общий объем складской недвижимости составил 1 млн кв. м. На следующий год профессиональные девелоперы увеличили предложение еще на 300 тыс. кв. м.

Кроме того, было заявлено о начале реализации сразу нескольких крупных проектов, общей площадью более 200 тыс. кв. м каждый («Пушкино», Ленинградский терминал, «Крекшино» и др.). «В результате накопленный спрос в Московском регионе (около 1 млн. кв. м) стал постепенно сокращаться»,— говорит директор департамента складской и индустриальной недвижимости и земли Knight Frank Алексей Новиков.

Географический размах

В связи с сокращением дефицита складских площадей в Москве ряд крупных компаний обратили внимание на регионы. Международное логистическое партнерство (МЛП) планирует инвестировать $800 млн в создание крупной сети терминалов к концу 2008 года («Бизнес» писал об этом 17 февраля текущего года). Помимо двух проектов в Подмосковье компания планирует строительство двух комплексов (около 200 тыс. кв. м каждый) в Санкт-Петербурге, а в ряде городов-миллионников— Екатеринбурге, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Казани и др.— появятся комплексы по 100 тыс. кв. м.

Аналогичные планы имеют «Росевродевелопмент», Coalco и Capital Partners. Кроме того, активно развивается в регионах и компания «Каскад», ориентированная в основном на класс B, с последующим строительством класса А в целом ряде городов, а не только миллионниках.

«Этот процесс обусловлен растущим спросом на складские площади. Общий рост благосостояния населения приводит к росту объемов розничных продаж, развитию торговых сетей. Соответственно, увеличиваются товаропотоки, которые нуждаются в соответствующей логистической инфраструктуре, что также обусловливает растущую потребность в качественных складских площадях»,— говорит руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium Руслан Суворов.

Сетевые арендаторы ждут складских сетей

«На рост интереса девелоперов к регионам влияет и активное расширение географии присутствия российских и международных компаний, которые и формируют основной спрос на качественные складские площади»,— добавляет руководитель группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле.

Высокий спрос сетевых арендаторов (розничные сети, провайдеры логистических услуг) просто выталкивает девелоперов в регионы. «В сотрудничестве с арендатором девелопер получает „входной ключ” к тому или иному региону и может далее развивать в нем свой проект с другими сетевыми или местными арендаторами»,— поясняет Суворов.

«Предположим, что заказчик располагается в Москве, а груз, который к нему приходит, обслуживает логистическая компания, работающая исключительно на Московском рынке. В этом случае заказчик попадает в географические рамки. Когда же компания имеет возможность предложить услуги по доставке, хранению и реализации сразу в нескольких регионах России — это несомненное преимущество. Неудивительно, что собственник бизнеса будет обращаться в компании, которые располагают целыми сетями»,— уверяет руководитель департамента индустриальной недвижимости и землепромышленности Penny Lane Realty Игорь Казимов.

Особенности локальных рынков

«Рынок качественных складских помещений в регионах практически пуст»,— говорит Новиков из Knight Frank. Тем не менее эксперты сходятся во мнении, что выход в регионы несет для девелоперов и немало рисков. «Строительство в регионах нередко бывает даже дороже, если сравнивать с Московским регионом. Например,в Москве есть несколько заводов, производящих металлоконструкции для строительства, а в ряде российских городов таких предприятий нет вовсе»,— добавляет Новиков. «Отрицательным моментом может стать и отсутствие связей с местными властями. Однако это решаемый вопрос»,— прогнозирует Казимов.

«Следует учесть, что на локальных рынках присутствуют местные сильные игроки, о которых в Москве практически неизвестно»,— отмечает глава отдела складской недвижимости Jones Lang LaSalle Анна Ставны. Кроме того, по ее словам, сетевые девелоперы обречены и на конкуренцию между собой.

«Это закономерно. Каждый девелопер старается сделать свой проект более привлекательным: выбрать оптимальное местоположение, разработать эффективную концепцию и предложить адекватные ставки аренды. Тем не менее девелопер может просто не пойти в регион, где уже имеется развивающийся складской проект, так как появление еще одного проекта будет грозить перенасыщением рынка и падением доходности инвестиций»,— уточняет Руслан Суворов. Таким образом, эксперты прогнозируют, что большим конкурентным преимуществом окажется скорость выхода проекта на рынок. «Сейчас за первенство выхода в регионы идет настоящая битва»,— обобщает Алексей Новиков из Knight Frank .

Антон Павлов