Фонды остаются «бездомными»

Высокие темпы роста цен на недвижимость делают ее очень привлекательным, хотя и рисковым инструментом инвестирования, точно так же, как и вхождение в капитал прибыльных и перспективных хозяйственных товариществ. И хотя пруденциальные нормативы разрешают паевым фондам покупать доли в ТОО, а также вкладывать деньги в строящиеся и реконструируемые объекты недвижимости, управляющим компаниям на практике осуществить эти операции довольно сложно из-за того, что ни в Минюсте, ни в БТИ не предусмотрен порядок регистрации прав собственности на паевый фонд, являющийся денежным счетом. 

Иными словами, ПИФ не является юридическим лицом и, следовательно, не имеет реквизитов, присущих юридическому лицу. По закону «Об инвестиционных фондах» ПИФ есть совокупность денег, полученных в оплату за паи и принадлежащих на праве общей долевой собственности  держателям паев. Управляющая компания лишь управляет этими средствами, покупая как финансовые инструменты, так и иные материальные активы. Инвестор, приобретая пай, становится сособственником всех активов

ПИФа, при этом он не имеет права требовать выделения имущества фонда в натуре. Продавая пай, пайщик получает его стоимость в денежном эквиваленте.

Так как действующее законодательство признает  в качестве собственников недвижимости и долей участия в компании лишь юридические или физические лица, а ПИФ по определению не юридическое лицо, то процедура  государственной регистрации права общей собственности требует указания всех собственников. «Заявление на регистрацию актива должно быть подписано всеми пайщиками с предоставлением документов, подтверждающих право каждого из них на регистрируемый объект, – комментирует ситуацию заместитель директора компании “ТуранАлем Секьюритиз” Мади Турысбеков. –  То есть существующий порядок регистрации предполагает, что каждая сделка купли-продажи паев ПИФа, обладающего недвижимым имуществом и долями в юридических лицах в активах, требует регистрации изменения состава собственников имущества».

Понятно, что при высокой оборачиваемости пайщиков данный способ для фонда нереален.

И сегодняшняя практика сводится к тому, что управляющая компания должна учредить отдельное юридическое лицо, на которое оформляется право собственности на недвижимость или же доля в компании. Это несет  для управляющей компании дополнительные финансовые издержки по содержанию штата и операционным расходам, которые покрываются из активов фонда.  Несмотря на то что участники рынка пытаются решить эти вопросы больше года, четкого ответа на вопрос, когда будет адаптирована нормативная база, сейчас нет. Между управляющими компаниями, Агентством по финансовому надзору и Минюстом нет достаточного понимания механизма регистрации. В частности, представители уполномоченного органа не согласны с предложением комитета регистрационной службы оформлять недвижимость на управляющую компанию, так как  существуют опасения включения  в ликвидационную массу управляющей компании имущества, приобретенного за счет средств паевого фонда.

Специалистам остается надеяться, что в проекте нового закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» будут приняты предложения о порядке регистрации прав паевых инвестиционных фондов на недвижимое имущество, которые учитывают особенности их правового статуса. Данный проект уже включен в план законопроектных работ на текущий год.

Дополнительной проблемой, тормозящей развитие закрытых паевых фондов,  являются неясности в вопросах налогообложения, в частности имущества и земельных участков. Пока эти проблемы носят лишь теоретический характер, но после устранения законодательных препятствий в регистрации прав собственности ПИФа на недвижимое имущество могут перейти в разряд прикладных.

«В Налоговом кодексе Казахстана закреплено, что налогоплательщиком на имущество, землю является управляющая компания фонда. Однако не установлено, в каком именно режиме осуществляется  налогообложение  ПИФа, ведь ПИФ, в том числе и закрытый, не является юридическим лицом, следовательно, не является плательщиком налогов, – говорит Мади Турысбеков. – Имущество ПИФа – это общая долевая собственность. И если предположить, что налоги должны уплачивать владельцы паев, то возникает очень много вопросов с разным статусом держателей паев (физические, юридические лица, резиденты, нерезиденты) и вытекающих из этого особенностей их налогообложения (ставок, порядка, сроков). Данный принцип обложения налогом невозможен даже с чисто технической стороны».

Татьяна Батищева