"Мы выбираем, нас выбирают..."

Многие наверняка помнят популярный телевизионный фильм «Большая перемена», в котором влюбленная в учителя девушка в исполнении Светланы Крючковой грустно напевала: «Мы выбираем, нас выбирают. Как это часто не совпадает». Нечто похожее с выбором жильцов происходит и на рынке элитной недвижимости.

Слагаемые элитного «фэйс-контроля»

Никто не спорит: покупатель дорогостоящих апартаментов в престижном столичном районе или загородного особняка неподалеку от МКАД самостоятельно решает, где именно ему жить. Однако порой все оказывается несколько сложнее, так как потенциальный новосел, какими бы средствами он не располагал, может просто не прийтись «ко двору» соседям. И может случиться так, что квартира, сначала приглянувшаяся клиенту, останется некупленной только потому, что соседи не пришлись покупателю по вкусу.

Сегодня в агентствах по продаже недвижимости все больше получает распространение фактор совместимости жильцов и новоселов. И понятие «фэйс-контроля» из разряда модного перешло в раздел постоянного сервиса. Например, в процессе идентификации объекта экспертом риэлторской компании выясняется, что решением правления собственников квартир в каком-то элитном доме категорически запрещается заводить домашних питомцев. Причем неважно, собака это или попугай. Тогда как клиент, оказывается, дня не может прожить без своего любимого пса, напоминающего добродушного лабрадора президента РФ. Естественно, предлагать апартаменты в таком доме покупателю-собачнику никто не станет.

За городом – также свои особенности. Допустим, в коттеджном поселке, в котором еще имеются свободные дома, живут люди исключительно преклонного возраста. Проще говоря, состоятельные пенсионеры постараются не допустить шумного соседства с богемной молодежью.  

О всех тонкостях сложившегося уклада в каком-то определенном доме добросовестный агент обязан предупредить покупателя еще на стадии выбора будущего места жительства. Скажем, в одном элитном комплексе совладельцы роскошных квартир постановили на общем собрании не принимать в свои ряды молодые семьи с маленькими детьми. Странно, конечно, но и такие вещи случаются. В другом здании не дают добро на вселение представителей той или иной национальной диаспоры. В третьем месте жильцы, словно сговорившись, на дух не выносят громкую музыку уже после 18 часов. Стало быть, в «немузыкальный дом» лучше не въезжать.

Профессиональные конгломераты

Нюансов несхожести мнений и понятий – множество. Причем это не веяние сегодняшнего дня. Подобные ситуации имели место не только до революции, но и в советские времена, когда на окраинах Москвы формировались элитные садовые товарищества по профессиональному признаку. Например, поселок «Научные сотрудники», «Комитетский лес», «Академический», «Строитель», «Химик». При этом зоной повышенного комфорта считались дома и поселки, закрытые для посторонних лиц. Немудрено, что там предпочитали проводить досуг ответственные работники ЦК, Совета министров, ВЦСПС, другие высокопоставленные чиновники.

Поэтому нет ничего удивительного, что и сейчас, как в былые времена, покупатели по-прежнему стремятся подыскивать квартиру или дом, заселенный людьми своего круга. Где-то живут только сибиряки-нефтяники. Где-то – газовики, рядом с которыми могут разместиться строители-северяне. Но совсем в другой стороне – особняки крупных государственных служащих, финансовых менеджеров, звезд отечественного шоу-бизнеса. Словом, и сегодня покупатель сначала старается профессионально и по роду занятий определиться, к кому «примкнуть», а уж потом заключает сделку купли-продажи.

Вот почему, прежде чем рекомендовать то или иное элитное жилище клиенту, любое агентство недвижимости предпочитает проводить тщательный «фэйс-контроль» объекта. То есть идентификацию социального, должностного, возрастного статуса проживающих в доме лиц. Не остаются без внимания некоторые особенности внутреннего распорядка или степень привлекательности инфраструктуры. И, конечно, учет пожеланий покупателя относительно будущих соседей.

Кстати, если на начальном этапе круг лиц, которым будут продаваться квартиры в элитном здании, определяют девелоперы проекта, то после создания ТСЖ жильцы уже самостоятельно решают эти вопросы. Причем отбор потенциальных соседей производится уже в процессе перепродажи квартир, так как к моменту заселения дома все квадратные метры, как правило, в нем уже реализованы.

В последующем, перед тем как дать состоятельному человеку «с улицы» согласие на приобретение высвободившегося жилья, правление собственников вправе высказать риэлтору, который подыскивает новосела, свои требования к будущему соседу. Основные параметры такого анализа обычно включают внешний вид и манеру поведения претендента, профиль его деятельности, источники дохода, платежеспособность, семейное положение. При этом информация, полученная агентом, строго конфиденциальна и не подлежит разглашению.

Но будем объективны. С другой стороны, и будущий жилец также не намерен приобретать «кота в мешке». Ему, в свою очередь, тоже необходимы гарантии того, что соседи – вполне приличные люди.

Все это говорит о том, что риэлтор обязан провести объективную двухстороннюю идентификацию. И подчас подобный сбор данных приносит весьма интересные и примечательные результаты. Так, сталинские высотки, еще вчера считавшиеся престижными (куда простым советским гражданам вход был заказан), сегодня просто не соответствуют тому уровню жилья, которое принято считать действительно элитным. И месторасположение слишком шумное. И коммуникации не самые новые. И жильцы, так сказать, «смешанного типа», когда на одной лестничной клетке богатый топ-менеджер нефтяной компании соседствует с бедствующими потомками большевистских начальников. Понятное дело, состоятельный человек на квартиру в подобной «сталинке» никогда не позарится.

Каждому фрукту – свое место

В последнее время все большей притягательностью пользуются клубные элитные дома на 15 – максимум на 40 квартир, в которых могут проживать только состоятельные единомышленники. Тот же метод позволяет агентствам без особого труда формировать в Москве, допустим, дома банкиров, владельцев торговых комплексов, газовых «баронов», высокооплачиваемых чиновников и так далее. Стоимость квартир в таких зданиях – от $2 млн, но, к слову сказать, и спрос высокий. Как заметил представитель «Газпромбанка-Инвест» (застройщик элитного поселка «Чигасово-2»): «Мы, конечно, не собираемся выводить новую породу людей, но важно, чтобы соседями были люди своего круга».

В конце концов, что такое элитный клубный поселок? Это место жительства очень ограниченного количества людей, объединенных, как и в советские годы, общими экономическими, научными, социальными, культурными, спортивными или иными интересами и имеющими примерно равные доходы.

С точки зрения профессиональной идентификации, не менее интересная картина наблюдается в живописных уголках ближайшего Подмосковья. Взять Переделкино, где издавна селилась литературная богема. Или Николину Гору, «облюбованную» учеными и актерами. А знаменитые Снегири всегда считались вотчиной военных пенсионеров. Хотя сегодня вышеперечисленные и другие некогда клубные поселки уже трудно назвать таковыми.

Все объяснимо: дома то и дело перепродаются, переходят по наследству, обширные когда-то участки делятся на сотки. Ни новых коммуникаций, ни охраны, ни хороших подъездных путей там давным-давно не то чтобы не строили – даже не ремонтировали. А потому можно воочию убедиться, как дорогой только что отстроенный дом соседствует с полуразрушенным зданием послевоенной постройки, в котором, помышляя о выгодной сделке, живет безработный наследник. Земля-то в цене все равно растет. Особенно если местечко – с «богатой историей».

Каковы же первичные задачи риэлтора? Во-первых, очень важно установить истинное состояние инфраструктуры объекта. Во-вторых – социальный статус проживающих. Насколько местная публика, среди которой намеревается поселиться ничего не подозревающий покупатель, может соответствовать его собственному реноме. Естественно, риэлтор не может запретить покупку, но он обязан предупредить клиента о различных неудобствах, которые «светят» ему в ближайшей перспективе. А там пусть сам и решает. Как знать, может, человеку нравится жить во дворце среди жалких развалюх и, тем самым, ощущать собственное величие…

В целом же, как и в столице, богатые подмосковные покупатели предпочитают селиться на «клубных территориях». Ими по классификации специалистов принято считать совершенно новые коттеджные поселки класса de luxe по Рублевскому, Новорижскому, Калужскому или Дмитровскому направлениям (на расстоянии до трех десятков километров от МКАД), где на продажу выставляется не более 30 фешенебельных особняков. Этим и другим критериям с позиций «фэйс-контроля» вполне отвечают, например, закрытые поселки X-Park (7 домов), «Сосны-7» (7), «Олимпик лайн-1» (12) и «Горки-21» (29). Причем чем выше степень замкнутости, чем меньше на территории домов (минимальная цена коттеджа в поселке X-Park – $4,5 млн, тогда как в «Горках-21» – $3 млн), чем надежнее отгорожено место от остального мира, тем оно чаще востребовано и существенно дороже. Богатые люди знают истинную цену своего спокойствия. Хотя в некоторых случаях число жилых строений может составлять 50–60. Это когда жилье возводится при яхт-клубах у воды или в непосредственной близости от гольф-полей.

Девелоперы, принимающие решение о строительстве элитного поселка, в первую очередь согласовывают с риэлторской компанией кандидатуры возможных покупателей. То есть особняков еще и в помине нет, а будущие новоселы (пройдя жесткий «фэйс-контроль», например, на платежеспособность, наличие весомых рекомендаций и т.д.) уже уточнили все нюансы покупки. А потому и получается, что строительство клубных поселков и последующее приобретение в них элитной недвижимости (даже с целью дальнейшей перепродажи) – весьма рентабельный бизнес. А идентификация объектов и жильцов, населяющих их, – немаловажный элемент защиты от риска приобрести в собственность головную боль. Заметьте, за очень большие деньги.

Галина Кириллова