Сокращение сроков окупаемости логистических центров все больше привлекает иностранных девелоперов

Спрос на высококлассную складскую недвижимость как минимум вдвое превышает предложение.

На рынок давит спрос

В течение последнего года стоимость аренды профессиональной складской недвижимости в Киеве выросла на 10-15%, а свободных помещений в этом секторе практически не осталось. Тем не менее главным достижением данного сегмента рынка эксперты считают приближение сроков окупаемости профессиональных логистических комплексов к срокам окупаемости офисных центров. Благодаря этому через год на рынок выйдет более десятка новых проектов, в том числе и иностранных девелоперов.

По словам руководителя отдела офисной и промышленной недвижимости компании Colliers International в Украине Александра Носаченко, на сегодняшний день спрос на высококлассную складскую недвижимость как минимум в 2-2,2 раза превышает имеющееся на рынке предложение. Как отмечают специалисты, сейчас в столице насчитывается всего 160 тыс. кв. м профессиональных складов и порядка 800 тыс. кв. м низкоклассных складов. Тогда как потенциальный спрос на первую категорию составляет порядка 350-400 тыс. кв. м, а на вторую - порядка 1,8 млн. кв. м.

«Это связано с тем, что если недавно пользователями логистического аутсорсинга являлись крупные западные импортеры, то сегодня данный сегмент привлекает все больше украинских импортеров, а также национальных производителей из других регионов Украины, которые формируют складские запасы в столице, - сказал директор компании ASTERA в Киеве Андрей Плюгин. - Кроме того, вследствие развития бизнеса в Украине предприниматели стремятся к мультиформатности, предпочитая складской комплекс, в который входит производство, склады, а также офисные помещения и стоянка для автомобилей».

По словам эксперта, основных пользователей промышленно-складских помещений можно разделить на три категории. К первой относятся профессиональные логистические компании, крупные предприятия-производители и импортеры, нуждающиеся в площадях 5-10 тыс. кв. м. для ведения своего бизнеса. Вторую категорию составляют зарубежные и украинские сетевые компании, заинтересованные в аренде или покупке полупрофессиональных складских помещений площадью 1-3 тыс. кв. м. Средние же и мелкие украинские компании, интересующиеся площадями до 500 кв. м., относят к третьей категории заказчиков промышленно-складской недвижимости.

Вид помещения / Арендная ставка, $/кв. м / Стоимость объекта,$/кв. м

Небольшие помещения для хранения товаров (подвалы, гаражи, сараи)/ 1,5-4 $/кв. м / 150 $/кв. м
Перепрофилированные под склады производственные помещения /3-5 $/кв. м /150-250 $/кв. м
Реконструированные склады - отапливаемые, с необходимыми инженерными коммуникациями, налаженными подъездными путями и охраной/5-8 $/кв. м /250-300 $/кв. м
Специализированные склады (например, для хранения химикатов или медикаментов)/ 8-12 $/кв. м /300-450 $/кв. м
Таможенные склады/20-22 $/кв. м /450-530 $/кв. м
Склады-холодильники/30-35 $/кв. м /400-600 $/кв. м

Стоимость растет

По словам Александра Носаченко, ввиду расширения количества потенциальных потребителей профессиональных складов и роста объемов торговли в столице практически никакие из профессиональных складов сегодня не пустуют, и вакантность на рынке вплотную приближается к нулю. «Отсутствие свободных профессиональных складов вызвало в течение прошлого года давление на арендные ставки, которые в итоге сегодня составляют около $7-10 за 1 кв. м в месяц (10-15% процентное повышение по сравнению с 2004 г.), не включая эксплуатационных расходов, которые составляют $1,0-1,5 за 1 кв. м», - рассказывает г-н Носаченко.

Как отметил эксперт, прошлый год был богат на анонсированные проекты, однако высокой активности со стороны предложения складской недвижимости не наблюдалось и количество введенных в эксплуатацию складских площадей осталось незначительным. Единственным проектом, завершенным в 2005 г., стал складской комплекс возле г. Обухова (девелопер - НСМ). Все площади этого комплекса - порядка 10 тыс. кв. м - были сданы отечественному логистическому оператору. По словам экспертов, в этом году (нынешней весной) столицу также ждет завершение строительства логистического центра площадью 25 тыс. кв. м в районе аэродрома «Чайка» (девелопер - FIM Consulting). Все площади данного комплекса уже сданы в аренду двум международным логистическим операторам (еще в первой половине 2005 г.).

История этих двух комплексов показывает огромное давление спроса на предложение столичного рынка и, по мнению специалистов, уже сегодня крупные международные девелоперы переходят от активного изучения местного рынка к поиску подходящих участков (на рынке были зафиксированы первые сделки по земле). Из чего можно сделать вывод, что выход западных девелоперов на местный рынок - уже не просто планы, а начавшийся процесс. «В результате первые проекты западных компаний должны быть завершены на протяжении 2006-2007 гг. », - утверждают специалисты компании Colliers International.

Кроме того, в течение последнего года, по словам опрошенных изданием «СЕЙЧАС» экспертов, рынок складской недвижимости стал одним из самых перспективных сегментов коммерческого рынка. В частности, рентабельность строительства крупных логистических центров в скором будущем может достичь 25%, а сроки их окупаемости уже сегодня составляют 7-8 лет против 10-11 двумя годами ранее. «Пока что рентабельность складских помещений не превышает 13%, что немногим отличается от офисной недвижимости, рентабельность которой - 15%», - говорит г-н Носаченко.


Новые ожидаются не скоро

По предварительным оценкам, за краткосрочный период рынок способен поглотить около 350 000-400 000 кв. м профессиональных складских помещений. Тем не менее, за исключением уже сданного в аренду логистического центра компании FIM Consulting, на данный момент в столице нет проектов, которые могли бы быть завершены в течение следующих семи месяцев. Исходя из этого, согласно прогнозам Colliers International, предложение складских площадей на рынке в течение 2006 г. значительно не вырастет. «При благоприятных обстоятельствах значительного увеличения предложения на рынке складских помещений следует ожидать с 2008 г. », - отмечают в Colliers International.

«Уже к 2008 г. ожидается перемещение производственных площадей в 30-километровую зону Киева и практическое отсутствие предложения в черте столицы, - говорит г-н Плюгин. - Кроме того, нынешняя ситуация на рынке вызовет повышение арендных ставок на складскую недвижимость в 2006 г. еще до 10-15%, а некоторая стабилизация цен возможна лишь с 2007 г. ».

Данил Сумской