Строим «элитку» или переключаемся на «эконом»?

На рынке загородной недвижимости происходят значительные перемены. Застройщиков стал интересовать экономкласс, с которым — нерентабельным, малоприбыльным, неинтересным потенциальному покупателю — раньше мало кто хотел работать.

Сегодня все минусы чудесным образом стали почти что плюсами. Более того, спрос в данном сегменте рынка на 15 – 20% превышает предложение. По данным риэлторских компаний, покупатели просто мечтают приобрести дом «под ключ» в пределах 50 километров от МКАД по цене $150 000 – 180 000 при его площади 120 – 180 м2 на участке в пределах 12 соток.

Увы, но пока застройщики не могут удовлетворить их запросы, несмотря на то, что за последний год в сегменте экономкласса было заявлено около 20 коттеджных поселков по разным направлениям. Впрочем, такая ситуация обусловлена тем, что дешевые дома раскупаются достаточно быстро, образуя дефицит. С другой стороны, и сами застройщики пока не готовы «выбрасывать» на рынок много недорогих поселков, поскольку только (и даже) при удачной реализации такая недвижимость способна принести порядка 25 – 30% годовых (тогда как бизнес-класс и «де люкс» — свыше 60%, а иногда и 100%). К тому же, предпроектные работы, подготовка разрешительной документации, высокая цена на землю, да и само строительство стоит не меньше, чем при возведении поселков класса «бизнес» и «де люкс».

Экономкласс у МКАД

Можно ли построить экономкласс в непосредственной близости от Москвы? Можно, но только там, где относительно дешевая земля. К примеру, в поселке, расположенном в 15 километрах от МКАД по Новорижскому направлению, где земля идет по $25 000 за сотку, дом на 12 сотках будет стоить не меньше $300 000, не говоря уже о Рублевке, где сотка на таком же удалении от кольцевой идет по $50 000. Не спасут в этой ситуации и таунхаусы: в Korovino на Новой Риге цена секции — от $348 390, в «Дубровке» на Калужском направлении секция стоит от $307 000, хотя в «Опалихе» на Волоколамском уже меньше — от $242 250.

Таунхаусы экономкласса можно найти на Ленинградском шоссе — в поселках «Удачное», «Фэмиликлаб», «Елино», на Ярославском шоссе — в пригороде Королева и в «Междуречье», на Дмитровском — в «Катюшках». Их низкая цена ($100 000 – $180 000) обусловлена не только дешевой землей, но и недорогими, хотя и качественными материалами. Как правило, в таких поселках используют различные пеноблоки, сэндвич-панели, оштукатуренные либо облицованные искусственным камнем.

Так, один из самых больших поселков, позиционирующих себя как экономкласс — «Фэмиликлаб», находится в 12 километрах от МКАД. В нем расположены 340 домов, причем не только таунхаусы, но и отдельно стоящие коттеджи площадью 237 – 304 м2 на участках от 12 до 15 соток. Несмотря на то, что площадь домов для поселков такого типа большая, их стоимость не выходит за рамки экономкласса — во многом благодаря современным материалам. К тому же, в поселке есть и собственная инфраструктура, включающая административный корпус, торгово-бытовой центр, детские и спортивные площадки.

Есть собственная довольно приличная инфраструктура и в поселке «Междуречье», несмотря на то, что он находится на окраине города Пушкино.

Надо сказать, что поселки, состоящие из таунхаусов, пользуются все большим спросом. Только в 2005 году их число увеличилось больше чем в два раза — с 30 до 67. Причем цена за «квадрат» здесь меньше, чем в московской квартире, а покупка секции обойдется в 2,5 раза дешевле, чем приобретение дома в коттеджном поселке. Так что у таунхаусов, особенно экономкласса, большое будущее.

Далеко от Москвы

Как ни парадоксально, в последнее время было заявлено много поселков экономкласса, находящихся за 50 километров от МКАД, причем практически по всем направлениям — от Новой Риги до Горьковского шоссе. Большинство из поселений довольно большие — порядка 100 домов. И, как правило, расположены рядом с лесным массивом и «большой водой». Хорошая экология, эстетическая красота, низкая цена, транспортная доступность — вот те основные «киты», на которых базируется успех таких поселков.

Причем, как показывает практика, дома в таких поселках, несмотря далекое расстояние, продаются гораздо быстрее, чем недвижимость в 30 – 40-километровой зоне, но без мест для отдыха — леса и воды.

Так, в коттеджном поселке «Аистово» на берегу Можайского водохранилища в 120 километрах от МКАД меньше чем за год было продано 70% объектов, причем контракты заключались даже в феврале, самом «мертвом» для рынка недвижимости месяце. В результате застройщики решили расширять территорию и строить уже вторую очередь поселка.

Кстати говоря, в поселках экономкласса на дальних подступах к Москве все чаще предпочитают строить дома из дерева, что также делает их не столь дорогими (особенно если учесть, что серьезная внутренняя отделка в данном случае не нужна). Так, коттеджи в «Починках» на берегу лесного озера по Ленинградскому шоссе возводят из оцилиндрованного бревна. И стоят они от $113 000 при площади домов от 130 до 170 м2 на участках в 12 соток.

Дача на 6 сотках - это "эконом"?

На рынке загородной недвижимости уже есть четкая градация («люкс», бизнес- и экономкласс), но остается открытым вопрос, к какой категории относить дачи на 6 сотках в садовых товариществах (по цене от $3 000 на Рязанском направление до $100 000 на Николиной горе). Пока этого не знает никто. Однако такой сегмент рынка есть, и достаточно крупный, только малоприбыльный для риэлторов. А поэтому исследований активности данного рынка практически нет.