Офисный рынок Подмосковья ждет неминуемый рост
Несколько лет назад такого явления как офисный рынок Подмосковья не существовало вовсе, да и сейчас о нем можно говорить лишь как о «потенциально перспективном». Потенциал этот, правда, весьма и весьма велик. Процесс формирования рынка офисной недвижимости в области активно набирает обороты. Но вот ждет ли его такой же бум, который переживает подмосковный рынок жилья?
Существовавший до недавнего времени «застой» в сегменте офисной недвижимости объясняется, по большей части, отсутствием спроса. Строить современные бизнес-центры не имело смысла, а старый фонд морально и физически устаревал. Даже в городах ближнего Подмосковья, которые уже «почти Москва», местные компании и филиалы столичных фирм довольствовались первыми этажами жилых домов или, если повезет, офисами в торгово-развлекательных комплексах, где отделение банка могло соседствовать с тур-агентством.
С местными фирмами все более-менее понятно. Подавляющее большинство из них не могли или просто не считали нужным тратиться на помещение в здании уровня хотя бы столичного класса В (даже если бы таковые имелись в наличии). Нижние этажи жилых домов, бывшие НИИ и другие госучреждения худо-бедно потребности в офисных квадратных метрах удовлетворяли. Столичным и международным компаниям, выходившим на региональный рынок, приходилось труднее. Если им был необходим офис, подходящий для представительских целей и общения с клиентами или же просто хотелось поселиться в здании, соответствующем привычным стандартам, единственным выходом было построить или реконструировать офис «под себя». Это требовало временных затрат и больших финансовых вложений, включая последующие расходы на управление объектом, что, разумеется, не могло компаниям нравиться.
Казалось бы, вот он – огромный и практически полностью неудовлетворенный спрос на качественные бизнес-центры в области. Но не все так просто. За МКАД компании уже хоть и едут, но все еще не особенно активно, а посему и девелоперы неохотно берутся за реализацию подобных проектов. По нашим данным, лишь 19,2% московских компаний готовы рассматривать возможность аренды или покупки офиса в области, и то – в зависимости от месторасположения объекта. Так есть ли смысл вообще что-то строить за пределами столицы?
Как считает Елена Жильская, начальник отдела коммерческой недвижимости компании Delta Realty, в Подмосковье крайне тяжело позиционировать новый бизнес-центр в расчете на локальный рынок, так как все равно основное сосредоточение бизнеса наблюдается в Москве, а местные жители преимущественно работают в столичных компаниях. Такой же точки зрения придерживается и Евгений Якубовский, генеральный директор компании «Новая Площадь property management»: «В столице сосредоточены офисы большинства компаний, осуществляющих свою деятельность не только в Московском регионе, но и в России в целом. Это значит, что именно здесь с высокой степенью вероятности будут расположены офисы не только нынешних, но и будущих партнеров по бизнесу».
По мнению Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, Москву Подмосковью предпочитают, в первую очередь, производственные компании. По тем или иным причинам им может быть неудобно принимать клиентов на самом производстве, и из практических и имиджевых соображений приходится размещать офис в Москве – ведь в Подмосковье, по сути, это сделать просто негде.
«Смысл строить есть, – утверждает Алексей Иванов, генеральный директор ИС «СканРиалти». – Наша компания проводила исследование, посвященное состоянию офисного рынка Подмосковья и перспективам его развития. Как свидетельствуют результаты, потенциальных арендаторов и покупателей офисных площадей в подмосковных бизнес-центрах гораздо больше, чем кажется на первый взгляд. Причем как среди столичных, так и среди местных компаний. Просто многие предпочитают иметь офис в Москве, потому что так удобнее и престижнее, и даже более высокая, по сравнению с Подмосковьем, цена их не отпугивает. Это стереотип, на преодоление которого нужно время. Ведь если разобраться, гораздо разумнее расположить офис или бэк-офис в непосредственной близости от складских или производственных помещений. Так, в частности, можно легче осуществлять контроль за деятельностью компании. Да и рабочая сила в области дешевле. Другое дело, что качественной альтернативы Москве область пока предложить не в состоянии».
Действительно, в подмосковных городах можно найти лишь единичные объекты, соответствующие столичным стандартам. Например, в Пушкино (мкр. «Серебрянка») недавно построен новый бизнес-центр довольно высокого уровня, который смело можно отнести к классу В – как по качественным характеристикам, так и по набору сервисов и услуг, предоставляемых арендаторам. Достойны упоминания и офисные центры в городах Электросталь (ул. Лесная), Подольск (ул. Комсомольская), Домодедово (ул. Промышленная). Заняты они, в основном, местными компаниями – столичные клиенты составляю 25–30%.
Вообще, соотношение «своих» и «чужих» арендаторов для каждого объекта свое. Причем это в большей степени зависит от его месторасположения и рода деятельности «жильцов», нежели от качественных характеристик самого бизнес-центра. Хотя, чтобы привлечь столичные компании, он все же должен соответствовать определенным критериям.
В ходе исследования специалистами ИС «СканРиалти» были опрошены 93 московские компании, которые не возражали против размещения основного или дополнительного офиса в Подмосковье. Обязательными требованиями к бизнес-центру в области были названы:
транспортная доступность, то есть месторасположение рядом с главными транспортными артериями и удобные подъездные пути (97% опрошенных компаний);
значительная (40–50%) экономия на арендной плате (86% опрошенных компаний);
хорошо оборудованный паркинг с большим количеством машиномест (83% опрошенных компаний);
инфраструктура (пункты питания, банкоматы, сервисные службы и др.) – 67% опрошенных компаний.
Среди обязательных условий назывались также трансфер сотрудников до ближайшего метро за счет арендодателя или хотя бы организованный его силами (справедливо, естественно, только для офисных зданий, расположенных недалеко от МКАД и в городах-спутниках) дорогой евроремонт, современное инженерное и техническое оснащение здания.
Большинство бизнес-центров в Подмосковье предлагают офисы небольших и средних площадей. Они хороши для бэк-офисов, представительств и не особенно подходят для компаний с потоком клиентов или многочисленным штатом. Особняком стоит бизнес-центр класса А «Кантри Парк» (Country Park) в Химках. Это пока единственный реализованный проект такого уровня. Вторым обещает стать «Гринвуд» (Greenwood) в Красногорском районе (71-й км МКАД между Волоколамским и Ленинградским шоссе), строительство которого было начато осенью прошлого года. Причем по сравнению с 16 тыс. кв.м «Кантри Парка» арендуемые площади «Гринвуда» составят не менее 130 тыс. кв.м.
Организаторы обоих проектов мудро сделали ставку на крупнейшие российские и западные компании, которым по тем или иным причинам выгодно иметь офис за чертой города. При этом в «Гринвуде» таким компаниям предлагается взять в долгосрочную аренду целое здание площадью от 3,5 до 13,5 тыс. кв.м по сравнительно низкой цене – $300 за кв.м в год. Для сравнения: в Москве арендные ставки в бизнес-центрах такого уровня начинаются от $700 за кв.м. Тем не менее, «Кантри Парку» понадобилось полтора года, чтобы сдать все площади, несмотря на арендную ставку $500/кв.м/год.
В «Гринвуде» начали набирать арендаторов уже сейчас, но и там придется потрудиться. Несмотря на то что оба проекта ориентированы на большие, платежеспособные компании, их круг слишком узок.
Получается, что как ни крути, а о рынке офисной недвижимости как о сформировавшемся сегменте говорить пока рано. Но не все так грустно. «Несмотря на то что проблем у подмосковного офисного рынка немало, у нас есть все основания прогнозировать его скорое окончательное становление, за которым последует стабильное качественное развитие, – считает Алексей Иванов. – Офисная целина Подмосковья будет освоена».
В Химках, Мытищах, Люберцах, Одинцово, Домодедово и некоторых других городах уже сформировались и активно развиваются центры деловой активности. Спрос на качественные офисные помещения есть, и в дальнейшем он будет только расти. По мнению аналитиков ИС «СканРиалти», по сравнению с Москвой у области есть два главных козыря – более низкая себестоимость строительства, включая цены на землю, и, соответственно, более низкие арендные ставки. А значит, и девелоперам, и арендаторам имеет смысл обратить более пристальное внимание на область как альтернативу столице.
«Рынок коммерческой недвижимости Подмосковья только начинает свое развитие, – говорит Елена Жильская. – Вполне вероятно, что его ждет бурный рост. В области налицо явный дефицит офисных помещений, поэтому даже относительное насыщение рынка произойдет не раньше, чем через два-три года».
«В ближайшем будущем мы ожидаем формирования и роста этого сегмента рынка недвижимости, – утверждает Михаил Гец. – Экономика региона активно развивается, туда приходят новые бизнесмены, расширяют на его территории свой бизнес и «коренные» предприниматели. Здесь, конечно, играет роль и низкая конкуренция, и низкие ставки на офисные помещения, что в целом облегчает организацию нового дела».
По словам Евгения Якубовского, стимулом для развития рынка офисных помещений за пределами столицы станет сокращение предложения и дефицит участков для строительства новых бизнес-центров в Москве. Росту спроса на офисы в области будет также способствовать развитие производства и вынос крупными торговыми компаниями складов в ближнее Подмосковье.
В Renaissance Realty «двигателем прогресса» также называют компании, чье производство сосредоточено за пределами МКАД. «По нашим прогнозам, в ближайшие три года рынок офисных помещений в Подмосковье будет насыщаться, и новые бизнес-центры класса А появятся в городах-спутниках, расположенных не далее 15 км от МКАД – Красногорске, Химках, Люберцах, Мытищах и др.», – говорит PR-директор компании Наталия Курашова.
Елена Масютина