«Грамотные инвестиции в землю дают больший доход, чем операции с московскими квартирами»
ЗАО «Земельная компания» сегодня является одной из немногих структур, которые профессионально занимаются переводом земель из категории сельхозназначения в земли поселений и земли промышленности. О том, как устроен земельный рынок Подмосковья и какие сложности сегодня связаны с переводом земли, обозревателю «Бизнеса» Илье Терентьеву рассказала заместитель генерального директора компании Анна Овчинникова.
— Сегодня вступили в силу большое количество документов и поправок к ним, которые регулируют земельные отношения. Облегчило ли работу с землей появление этих норм?
— От года к году перевод земли из одной категории в другую становится все сложнее и затратнее, и не в последнюю очередь это связано с серьезным ужесточением законодательных и нормативных актов. Кроме того, чиновники наконец-то стали более ответственно подходить к своим обязанностям, например, следить за соблюдением санитарных норм и охранных зон. Процедура перевода земель из одной категории в другую не стала прозрачнее для участников рынка, но стала гораздо тщательнее проверяться различными государственными инстанциями.
— Насколько дороже стал процесс перевода земель?
— Мне кажется, этот вопрос надо рассматривать немного в иной плоскости. К настоящему моменту процедура изменения категории земельных участков стала более упорядоченной, ясен круг инстанций, в которых в обязательном порядке необходимо получать соответствующие заключения, позволяющие сформировать полноценное землеустроительное дело. Таких инстанций немало, и работа каждой из них должна быть оплачена. Это составляет часть затрат по переводу земель. Кроме того, упорядочились отношения между инвесторами и администрациями районов Московской области. Законодательные органы муниципальных образований разработали соответствующие документы, позволяющие совершенно законно пополнять муниципальный бюджет для реконструкции и развития инфраструктуры, социальных объектов за счет поступлений от инвесторов, которые хотят обосноваться в районе. Таким образом, рост стоимости изменения категории земель оправдан объективными причинами, в первую очередь развитием правовой базы, регламентирующей эту процедуру, и налаженным контролем за соблюдением всех установленных правовых норм.
— Существует ли информация о том, сколько ежегодно переводится земель?
— Ни одна коммерческая компания на рынке, насколько мне известно, не ведет такой общей статистики. Этими цифрами обладают государственные структуры, например, управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) по Московской области (бывший мособлкомзем), министерство экологии и само правительство Московской области. Могу констатировать, что сегодня заметно увеличилось количество операций с землей на вторичном рынке.
— Насколько увеличились эти цифры в сравнении с 2004 и 2005 годами?
— Если говорить о сделках с крупными земельными участками, а это участки площадью не менее 5–10 га, то ежегодно вторичный земельный рынок в Подмосковье увеличивается приблизительно на 10–15%. Эти цифры не включают в себя сделки с участками сельскохозяйственного назначения, основной объем операций с которыми пришелся на период 2002–2004 годов.
— Как изменилась структура потребительского спроса: кто покупал землю раньше, кто сейчас?
— Сегодня спрос смещается от земель под жилую застройку в сторону земель промышленного назначения. И на данный момент покупателями выступают уже не спекулянты, а конечные потребители, которые предполагают размещение на этой территории не только складских терминалов, но и производства. Сейчас, если исходить из статистики, таких покупателей уже более 40%. Причем это как небольшие отечественные компании, так и крупные иностранные холдинги, которые покупают 15–20 га и строят предприятия с объемом инвестиций в десятки миллионов долларов.
— На чем выгоднее делать бизнес: на московских квартирах или земельных участках?
— Как показывает опыт нашей компании, грамотные инвестиции в землю дают больший прирост. При этом сейчас цены на землю уже настолько поднялись, что того зазора, который раньше позволял перекупщикам играть на стоимости, уже нет. То есть спекулянты постепенно либо уходят, либо качественно изменяются. Например, сейчас многие из них вместо простой перепродажи занимаются сначала подготовкой участка, проработкой градостроительной концепции и точек подключения к основным инженерным коммуникациям и только потом продают. Другими словами, эти компании постепенно трансформируются в профессиональные специализированные девелоперские структуры.
— Есть ли, на ваш взгляд, на этом рынке ниша, которая еще не занята?
— Сейчас практически нет компаний, которые бы оказывали грамотный консалтинг по земельным вопросам. Земельный рынок требует высочайшей квалификации. Здесь помимо знания законодательства, которое все время претерпевает изменения, надо постоянно чувствовать рынок, отслеживать новые тенденции, изменения в структуре спроса и предложения. Кроме того, необходимо разбираться в тонкостях многих смежных вопросов: межевания, кадастрирования, размерах и особенностях охранных зон, которые окружают природные объекты или объекты инженерной инфраструктуры, порядке и сроках процедуры изменения категории или разрешенного вида использования земельного участка и т. п.
Крупные консалтинговые компании не могут позволить себе содержать штат таких узкопрофильных специалистов. Поэтому, когда они оказывают консалтинговые услуги в этой сфере, продукт получается не всегда качественным. Например, к нам обращались представители крупных банковских структур с просьбой о проведении нами повторной экспертизы документов, предоставленных им потенциальными заемщиками. В результате проведения таких экспертиз нередко выяснялось, что первичное заключение, подписанное специалистами известных консалтинговых компаний, не отражает реальной рыночной стоимости и особенностей объекта, на основании чего делаются неверные выводы о потенциале земельного участка и перспективах его использования (иногда консультанты даже не могут правильно идентифицировать участок на местности).