Маленькая гостиница как большой бизнес

   Вместе с развитием туризма в Москве, в Подмосковье и других регионах России строятся и реконструируются гостиницы разных типов и ценовых категорий. У бизнесменов и туристов сегодня больше на слуху 5-звездные отели на 150 - 500 номеров. Однако строительство таких гигантов не всегда представляется целесообразным, в частности, из-за многомиллионных затрат на их строительство и содержание, что не по карману большинству мелких и средних предпринимателей. К тому же уровень загрузки гостиницы в той или иной местности может быть различным, большая часть гостиниц в регионах не загружается даже наполовину.

   По мнению экспертов «DOKI», строительство 5-звездного отеля на 150 номеров в Московском регионе может обойтись более чем в 10 млн. долл. США. Срок окупаемости проекта составляет 7 лет - с начала освоения инвестиций или 5 лет - с момента начала эксплуатации, если сред­негодовая загрузка будет не ниже 45%. Рентабельность проекта оценивается на уровне 15- 20%.

   Дороговизна строительства и эксплуа­тация крупных отелей отражается на стои­мости проживания. Цена номера в 5-звездном отеле составляет 200 - 300 долл. в сутки. А это выходит за пределы современного спроса на них.

   В качестве достойной альтернативы мировая гостиничная практика предлага­ет малоформатные (до 20 номеров) гос­тиницы, под которые можно успешно перепрофилировать существующие зда­ния, в том числе небольшие многоквар­тирные дома и коттеджи. Здесь же могут проживать сами владельцы и обслужива­ющий персонал гостиниц. Сроки запуска малоформатного отеля могут быть коро­че, а цены для постояльцев - значительно ниже (в среднем 30-100 долл., в зависи­мости от места и комфортности) за счет более рационального сервиса и меньшего количества персонала, чем в крупной гостинице.

   Сегодня малые отели популярны как в крупных европейских городах, так и в не­больших населенных пунктах. Например, в польском городке Закопане масса таких  гостиниц. Часто малые гостиницы называ­ют семейными, поскольку их содержат и обслуживают семьи, минимально привле­кая наемный персонал.

   Наряду с невысокими ценами посто­яльцы малого отеля могут по достоинству оценить домашнюю атмосферу и индиви­дуальный подход, что редко встретишь в крупном отеле.

   Одним из ключевых факторов успеха небольших гостиниц как мест кратковре­менного отдыха является хорошо разви­тая инфраструктура местности, в том чис­ле транспортная доступность, наличие со­циально важных объектов - магазинов, офисов, мест отдыха и достопримеча­тельностей. В том же Закопане постояль­цами гостиниц становятся туристы, ведь город является международным горно­лыжным курортом.

   В России семейные отели - явление нечастое. По данным агентства недвижи­мости «DOKI», в стране их не более 100. Однако дело это перспективное для сред­него и малого бизнеса.

   По экспертным оценкам, для органи­зации отеля на 20 номеров потребуется помещение от 1000 кв. м. Объем первона­чальных инвестиций составит 500 тыс. долл. Две трети суммы уйдет на приобре­тение недвижимости, остальное - на пе­реоборудование помещения.

   Персонал гостиницы на 20 номеров составит 10-15 человек. Важна не столь­ко квалификация, сколько универсаль­ность сотрудников - способность выпол­нять смежные функции (принять гостей, приготовить еду, убрать номер, сделать мелкий ремонт и др.), что позволит суще­ственно сократить расходы.

   Разновидностью малых и семейных гостиниц в черте города являются сер­висные квартиры и доходные дома, стои­мость размещения в которых может быть вдвое ниже, чем в крупных гостиницах. В Европе сервисные квартиры могут нахо­диться в одном доме, тем самым они формируют мини-гостиницу. В России это редкость, хотя сервисные квартиры популярны в крупных городах-миллионниках, например, в Москве и Санкт-Петер­бурге.

   Сегодня на российском рынке активно функционируют семейные гостиницы в Суздале, Ярославле, Ростове, на Байкале, в Крыму, Карелии и других регионах, попу­лярных среди российских и иностранных туристов. Семейные гостиницы в регио­нах, как правило, обустроены в русском стиле, находятся в живописных местах, их управляющие организуют разнообразные экскурсии и культурные программы. Стои­мость размещения в среднем составляет 50 долл. в сутки, в эту сумму включено пи­тание.

   Региональные власти поддерживают создание малых и семейных гостиниц на своей территории, о чем свидетельствуют многочисленные публикации в СМИ. Та­ким образом, развитие малого и семейно­го гостиничного бизнеса в России предс­тавляется делом нужным и перспектив­ным.

   Неожиданное решение

   Развитие системы расселения в Московском регионе, с экологической точки зрения, идет неправильным путем:

• массовое коттеджное строительство осуществляется в пригородной зоне на землях, как воздух, нужных для преодоления негативного воздействия города на самого себя.

   Как следствие - разрушение экосистем;

• наращивание в близлежащих городах объемов строительства жилья для людей, работающих

в столице;

• формирование «срединного пояса области» -земель, брошенных из-за того, что они удалены от столицы, и далеко расположены от других областных центров, а значит, экономически невыгодные. Следствие - восстановление экосистем за счет естественной сукцессии;

• формирование периферийной зоны земель, не интегрированных в хозяйственный комплекс области, не способных к эффективному развитию. Следствие - разрушение экосистем за счет неэффективных технологий с их значительными объемами выбросов и сбросов загрязняющих веществ, отсутствием систем контроля над производством (для предупреждения нарушений природоохранного законодательства).

   Решение проблем - не в автономизации области. Москва не может развиваться без использования окружающих ее земель как в экономическом, так и в социальном планах. Решение надо искать в интеграции столицы и области, в новой системе расселения. Не только областные жители, но и москвичи должны работать в области. Но на время «местных» командировок им надо дать комфортное жилье. И здесь наиболее перспективный вариант - малоформатные гостиницы. Их необходимо создавать в тех городах области, где планируются новые производства (для их запуска понадобятся квалифицированные специалисты и специалисты-консультанты). Поскольку они обучаются в основном в московских вузах (и здесь же повышают квалификацию), то и привлекать, с экономической точки зрения, выгоднее москвичей.

   Таким образом, развивать экономику области и улучшать ее экологию можно только параллельно со сменой структуры расселения. А здесь без малых гостиниц не обойтись.

  Скобкин Александр Сергеевич,

аналитик агентства недвижимости «DOKI»