Рынок земель Подмосковья: мифы и факты

В 2005 году были приняты поправки к законам об обороте земель сельскохозяйственного назначения и землеустройстве, которые ввели некоторые ограничения на сделки с землей. Власти намерены изымать у собственников участки, которые в течение трех лет используются не по назначению. После выхода этого закона собственникам сразу пришлось придумывать лазейки, чтобы его обойти.

Изъять участок у собственника можно только в судебном порядке по инициативе государственных органов

«Данное положение можно легко обойти, – заявляет управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова, – например, если использовать земельный участок в качестве «пастбища», выращивая на нем траву. Кроме того, изъять участок у собственника можно только в судебном порядке по инициативе государственных органов. Соответственно, необходимы доказательства того, что все три года участок использовался не по целевому назначению, а рычагов для этого как таковых нет. У собственника появляется простор для действий, направленных на доказательство обратного. Поэтому реально изъять землю будет очень трудно».

Как избежать ограничений. Поправка к закону ввела ограничения и для иностранных юридических и физических лиц. Но и эти ограничения нетрудно обойти, как считает заместитель генерального директора компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов: «Иностранные граждане могут совершить покупку через подставных лиц, имеющих российское гражданство. Затем, после перевода земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), истинный покупатель может вступить в законные права владения путем приобретения по возмездному или безвозмездному договору». Еще один вариант, по мнению Марины Маркаровой, состоит в создании иностранными юридическими и физическими лицами дочерних предприятий. Марина Маркарова считает, что наиболее ликвидные земли в Подмосковье уже раскуплены крупными игроками. С ней солидарен заместитель директора отделения складской недвижимости Knight Frank LLC Виктор Афанасенко: «Крупные собственники земельных участков уже определены, вхождение в их круг новых игроков затруднено. Тем не менее приобретения для строительства возможны». В Подмосковье еще достаточно свободных земель, которые продаются по относительно низким ценам Свободные земли, которые можно приобрести, еще остались, полагает Тимур Сайфутдинов: «Земли в Подмосковье еще очень много, в том числе, сельскохозяйственных и выведенных под ИЖС. Вопрос в другом – хороших участков, соответствующих всем требованиям, которые предъявляют покупатели к коттеджным поселкам, осталось не так много».

Марина Маркарова придерживается той же точки зрения: «В Подмосковье еще достаточно свободных земель, которые продаются по относительно низким ценам. Хотя в основном все сделки с землей приходятся на вторичный рынок. Но есть направления, где ввиду их особенностей уже можно говорить о дефиците земельных участков, например, Рублево-Успенское, Ильинское, Сколковское шоссе».

«Есть масса возможностей для инвестиций, – утверждает Тимур Сайфутдинов. – Самый очевидный путь  – приобрести дом или просто участок на одном из популярных направлений. Однако стоит понимать, что для эффективного развития земли (проектирование, застройка) необходимы немалые средства и опыт. Другой, более доступный вариант состоит во вложении средств в закрытые ПИФы недвижимости».

«Если у предпринимателя есть $ 500-700 тыс. на гектар земли, возможно инвестирование в строительство недвижимости. Либо можно заниматься девелопментом земли: развитием и подготовкой участка для дальнейшей перепродажи», – заявляет Виктор Афанасенко.

По мнению Марины Маркаровой, эта планка намного выше: «Необходимо иметь как минимум порядка $ 1 млн., если говорить о более или менее крупном участке. Либо можно купить участок в коттеджном поселке, что намного проще, и выиграть за счет текущего роста цен».

При выборе земли в качестве объекта инвестиций Марина Маркарова советует обратить внимание в первую очередь на правоустанавливающие документы, чтобы узнать, нет ли каких-либо обременений участка. Также следует поинтересоваться планами развития данного района в местной администрации. Как считает Тимур Сайфутдинов, чтобы инвестиции в землю окупились, девелопер должен учесть ряд ключевых факторов: «Во-первых, местоположение. Наиболее интересные районы с точки зрения будущего строительства коттеджных поселков – Новорижское, Дмитровское, Киевское или Калужское направления, в пределах 30 км от МКАД. Перспективно также Ярославское шоссе, после окончания строительства развилки в районе г. Королева.

Во-вторых, сам участок должен располагаться в экологически чистом месте, вдали от промышленных зон и других источников загрязнения. Наличие развитой инфраструктуры в районе также положительно сказывается на динамике стоимости земли. Значительно повышает привлекательность участка соседство с лесом и водоемом».

Рост стоимости земли без коммуникаций по темпам приблизительно равен ставке рефинансирования

«Есть несколько вариантов развития земли для повышения инвестиционной привлекательности, – полагает Тимур Сайфутдинов. – Самый очевидный и простой – купить ее. Рост стоимости земли без коммуникаций по темпам приблизительно равен ставке рефинансирования или немного выше. После перевода земли под ИЖС цена может вырасти на 30 % (участок на Новой Риге в пределах 30 км от МКАД). Если же владелец участка решит построить поселок, проработает его концепцию и стилистику и будет продавать уже готовые дома, то первоначально вложенные средства могут вырасти на 200-300 %». По мнению Виктора Афанасенко, земли сельхозназначения, возможно, невыгодно пускать в активное использование. «Если в качестве альтернативы выступает строительство недвижимости, то ответ даст анализ наилучшего использования», – считает он. Держать участки в собственности, не пуская их в активный хозяйственный оборот, по мнению Марины Маркаровой, «это пассивная позиция, которая может быть хороша, если инвестор купил участок на очень популярном или перспективном направлении. Тогда инвестор действительно может ничего не делать с участком, подождать год и перепродать его, получив прибыль за счет роста цен. Но в любом случае инвестору придется заплатить налоги и нести расходы, связанные со сделкой. Если речь не идет о таких направлениях, как Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское, Киевское шоссе, то, для того чтобы повысить ликвидность участка и его стоимость, инвестору придется решить вопрос с целевым назначением и коммуникациями».

По словам начальника отдела загородной недвижимости группы компаний «Вашъ финансовый попечитель» Романа Рыжкова, в Подмосковье свободных земель практически не осталось – везде понемногу. Глобальные массивы земли давно раскуплены частными компаниями либо находятся в федеральной и муниципальной собственности, либо у тех колхозов и совхозов, которые смогли удержаться на плаву. Инвестор в настоящее время может приобрести лишь небольшие участки земли.

Как видно из сказанного экспертами рынка, если есть средства, их имеет смысл вложить в этот сектор экономики. При грамотном инвестировании доход предпринимателю обеспечен. При этом, разумеется, он никак не сможет сравниться с прибылью крупных игроков.