Рынок недвижимости развивается циклами

В начале апреля прошла пятая ежегодная конференция "Инвестиции в московскую недвижимость". Она объединила специалистов рынка недвижимости, занимающихся вопросами земельных отношений, ипотечного кредитования, сотрудников инвестиционных компаний. Участники обсудили актуальные вопросы законодательства, эффективность инвестиций и ознакомились с прогнозом относительно развития столичного рынка недвижимости.

Выступая на конференции, начальник отдела перспективных проектов Департамента инвестиционных программ строительства Москвы Евгений Леонов отметил, что основной задачей для столичных властей в настоящее время является реконструкция центра. В то же время наиболее перспективным направлением деятельности остается строительство жилья. Рост цен в 2003 году, по оценкам специалистов ДИПС, составил порядка 40% и приблизился к отметке 1500 долларов за квадратный метр. Этот процесс, по мнению Е. Леонова, будет продолжаться еще в течение трех-четырех лет. Этому есть несколько причин: во-первых, в Москве катастрофически не хватает объектов и площадок, во-вторых, требования к объектам недвижимости ужесточились, в-третьих, увеличилась доля города на предоставление жилья по социальным программам (это повлекло за собой дополнительную нагрузку на инвесторов). В связи с этим на рынок недвижимости стало выходить меньше предложений, что и приводит к росту цен.

Почему повышение стоимости жилья будет продолжаться? Одна из причин - активное развитие системы ипотечного кредитования. Объем ипотечных денег через 1-2 года, по словам Е. Леонова, приблизится к 1 млрд. долларов. Несомненно, это приведет к колебаниям цен на жилье. Рост цен за 1 квартал 2004 года уже составил порядка 10-10,5 %, что связано, в первую очередь, с колебаниями доллара. Рост цен в январе составил 3,6 %, в феврале - 2,6 %, в марте - 3,5 процента. Ряд компаний в текущем году перешел на рублевые цены. Это также сказалось на увеличении стоимости объектов недвижимости. До 2007 года рынок недвижимости, по мнению Е. Леонова, будет находиться в стадии активного роста.

Согласно прогнозам, наибольший рост цен будет наблюдаться на недвижимость в центре города. Для объектов класса de lux планка приблизится к 10 тыс. долларов за квадратный метр. В этом, по мнению Е. Леонова, нет ничего удивительного: Москва остается одним из самых дорогих городов мира, а жилье здесь - по-прежнему одно из самых дешевых.

Для инвесторов основной проблемой будет кадровая. В настоящее время в столице катастрофически не хватает квалифицированных проектных организаций, институт заказчика также находится на достаточно низком уровне. По мнению Е. Леонова, в ближайшие несколько лет создавать новые проекты высокого качества будет просто некому.

Одним из перспективных сегментов рынка остается федеральная собственность. Многие компании уже активно участвуют в конкурсах на объекты Минобороны, Минимущества, Минкульта: Однако, по мнению Е. Леонова, многие из них подвергают себя серьезному риску: "Ведь с городом неизбежно приходится делиться, но никто точно не знает как". Четких механизмов в этой области пока не выработано, поэтому данное направление таит в себе еще немало "опасностей".

Заместитель директора Jones Lang LaSalle Moscow Дмитрий Васютинский озвучил результаты анализа европейских инвестиционных рынков. На данный момент Москва - самый привлекательный инвестиционный рынок, потому что его развитие находится на очень раннем этапе, когда ощущается нехватка качественных офисных, торговых и жилых площадей.

Но самое главное, что вызывает интерес инвесторов, - привлекательное соотношение риска и доходности. Для наглядности господин Васютинский привел показательный пример. На сегодняшний день офисное здание высокого класса в Париже и Лондоне будет приносить доход порядка 6,5 %, в Варшаве - 9,5 %, в Москве же - 13,5 - 15 процентов годовых. Но, по прогнозам специалистов Jones Lang LaSalle Moscow, в течение 5-6 лет доходность снизится до 10 процентов. Поэтому сейчас российские компании активно инвестируют в недвижимость, а на пороге - волна европейских инвестиций в московскую недвижимость.

Прирост инвестиций осуществляют, во-первых, девелоперские компании, которые готовы принимать риски, обеспечивая доходность вложений; во-вторых, все виды инвестиционных фондов, которые не готовы брать на себя девелоперские риски и склонны к более консервативному соотношению риска и доходности и, наконец, компании, которые профессионально занимаются управлением недвижимостью. Основная задача перечисленных участников - обеспечивать максимальную стоимость объекта для владельцев-акционеров. По мнению специалистов Jones Lang LaSalle Moscow, конкуренция между профессионалами рынка недвижимости будет возрастать, и долгосрочными лидерами станут те компании, которые создадут для акционеров стоимость, превышающую необходимый возвратный капитал. На сегодняшний день основной источник прироста стоимости на коммерческую недвижимость - это стоимость, добавленная девелопером. Она в свою очередь зависит от того, сможет ли он получить наилучшее местоположение объекта, обеспечивающее в будущем стабильный доход, преимущества перед конкурентами и рост капитальной стоимости, который привлекает инвесторов на московский рынок.

На примере нескольких простых расчетов было показано, какой возврат вложенного капитала ожидает инвесторов, которые сегодня купят, к примеру, офисное здание класса А, при условии неминуемого падения доходности до 10% через пять лет. По мнению господина Васютинского, в течение последующих 5-6 лет инвесторы, покупающие такие объекты на московском рынке, достаточно защищены. Тем более, что важным компонентом доходности коммерческой недвижимости является текущая доходность, получаемая от аренды.

В заключение господин Васютинский остановился на основных проблемах, которые волнуют профессиональных участников рынка недвижимости. По прогнозам профессионалов, в течение ближайших 5-6 лет рынок будет динамично развиваться. Хотя, скорее всего, будет наблюдаться замедление темпов роста, но перенасыщения не наступит. Тем более, что есть существенные подвижки в кредитном финансировании, и международные банки (к примеру, Европейский банк реконструкции и развития) готовы давать средства под небольшие проценты на российские инвестиционные проекты.

По мнению специалистов, в ближайшее время коммерческая недвижимость и инвестиционные проекты в преобладающем большинстве будут работать в долларах. Но в более отдаленном будущем возможен вариант перехода на рубли, особенно если будет проведена их конвертация. В заключение заместитель директора Jones Lang LaSalle Moscow остановил внимание собравшихся на том, что недвижимость развивается циклами в 7-9 лет и дал совет профессиональным участникам этого рынка, планирующим инвестиционные проекты, ориентироваться на такую закономерность.

Анастасия Лим
Нина Данилина