Сверхдоходов на рынке недвижимости больше не будет
Бум частных и портфельных инвестиций в жилье, офисы и торговые центры был вызван прежде всего высоким уровнем доходности московской недвижимости. В конце прошлого года привлекательность вложений была очень большой благодаря стремительному росту цен и столь же быстрому падению доллара. Но время сверхдоходов для инвесторов на рынке недвижимости, похоже, уже прошло. Индекс доходности недвижимости с начала этого года постоянно падает.
Прибыль девелоперов и инвесторов, занимающихся недвижимостью, оценивается по-разному. Кроме того, привлекательность вложений сильно зависит от того, в какой сектор рынка они сделаны. Например, застройщики, возводящие офисные и торговые центры и сдающие их в аренду, получают в среднем 20-30% прибыли в год. Доходность инвесторов, покупающих торговые центры, по словам Алексея Годованца, управляющего директора Москоммерцбанка, составляет 15-20%. При инвестировании в офисы класса А можно рассчитывать на прибыль в 12-14% в год, класса В - 18-25% в год.
В жилищном сегменте на вложенный собственный капитал девелопер может получить до 50% прибыли в год. Столь высокий показатель достигается за счет того, что продажи квартир сейчас активно ведутся на самых ранних стадиях строительства и застройщик имеет возможность окупать большинство расходов за чужой счет. В то же время частные инвесторы, покупающие жилье для сдачи в аренду, по мнению Готованца, получают всего 10% рентабельности в год.
В конце прошлого года, когда цены на московское жилье росли на 4.5-5% в месяц, индекс доходности инвестиций, по подсчетам аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru), достигла восьми единиц от уровня доходности по банковским валютным депозитам. Это значение оказалось максимальным. С начала 2004 года индекс доходности жилья стал снижаться, опустившись до отметки в семь, а потом и в шесть единиц. Такой уровень тоже считается довольно высоким, но и тенденций к бурному росту привлекательности вложений пока не видно.
Олег Репченко, руководитель IRN, объясняет снижение рентабельности замедлением темпов роста цен на московское жилье. Действительно, в начале года на рынке недвижимости царило традиционное послепраздничное затишье. Но за март индекс стоимости жилья вырос на 3.8% (в январе-феврале показатель составлял 2.5-3%) и почти приблизился к темпам роста цен конца 2003 года. Однако индекс доходности остался практически на прежнем уровне. По прогнозам Репченко, он и в апреле будет стоять на отметке 6.5 единицы от средней доходности по банковским валютным депозитам.
Специалисты инвестиционных компаний также не рассчитывают на то, что рентабельность вложений в жилую недвижимость в ближайшее время будет расти, тем более что самый вероятный прогноз развития рынка на 2004 год предполагает, что цены вырастут в среднем на 20-25%, а не на 35-40%, как в прошлом году. Скорее всего доходность вложений в жилье будет постепенно снижаться и стабилизируется ближе к концу года. При этом любая негативная информация, способная напугать владельцев квартир, может нарушить баланс между спросом и предложением и соответственно заморозить потенциальные прибыли частных инвесторов.
В секторе коммерческой недвижимости, по прогнозам Colliers International, в ближайшие два года доходность офисных и торговых центров останется высокой, но будет иметь явную тенденцию к постепенному снижению. Это обусловлено появлением большего объема качественного предложения, которое влечет за собой уменьшение арендных ставок. Так что рассчитывать на сверхдоходы потенциальному инвестору не приходится уже нигде. Разве что обратить внимание на коттеджное строительство, где доходность по-прежнему остается на уровне 50% в год.
Инна Коломейская