Риэлтерскую контору открывают, поработав агентом
Собственное агентство как фактор статуса
Небольшая риэлтерская контора считается успешной, если она приносит от $50 тыс. чистого дохода в месяц.
Открытие собственного агентства недвижимости считается беспроигрышным делом для агента с опытом и связями.
Количество риэлтерских фирм в Петербурге составляет около 600. В это число входят крупные специализированные агентства, такие как "Итака", Центральное агентство недвижимости и другие; торговые отделы при крупных строительных фирмах, такие как "Лэк-Эстейт", RBI; малые и средние риэлтерские фирмы, например "Родник", "Лидер" и прочие.
Небольшую долю занимают независимые агенты по торговле недвижимостью.
Последние, как правило, являются потенциальными создателями новых риэлтерских контор.
"Собственная фирма придает определенный статус даже очень успешному независимому агенту, -- считает владелица небольшого ООО "Агентство недвижимости "Барокко" Наталья Тарасова, -- кроме того, такие специалисты получают большое количество заказов. С этой лавиной проще справиться в слаженной команде коллег и помощников".
Участники рынка считают, что без опыта работы в торговле недвижимостью открыть успешную риэлтерскую фирму практически невозможно. Торговля недвижимостью подразумевает не только владение информацией об объектах, но и комплекс услуг: сбор и правильное оформление документации, знание юридических тонкостей, контроль взаиморасчетов продавца и покупателя и прочее. "Из вновь открывающихся агентств до 50% прекращают свою деятельность", -- считает пресс-секретарь Центрального агентства недвижимости Вадим Зотов.
1 шаг Персонал
Создавать агентство по торговле недвижимостью нужно с подбора персонала.
Основу штата составляют менеджеры и агенты. Агенты -- сотрудники, работающие с конкретной сделкой. Менеджеры руководят агентами, курируют их сделки.
Их зарплата может состоять только из процентов от сделки или из оклада плюс проценты. Средний процент составляет 60% от заработанных для фирмы денег. Процент может быть выше (до 90%), если риэлтер независим и работает вне офиса.
Бухгалтер может быть приходящим или работать полный рабочий день. В зависимости от графика работы ему начисляется заработная плата ($150-350). Владельцы небольших агентств нередко ведут бухгалтерию самостоятельно.
В зависимости от общего количества сотрудников и их занятости может потребоваться администратор ($100-200).
2 шаг Юридическое оформление
В 2002 г. были отменены обязательные лицензии для ведения операций с недвижимостью.
Теперь для создания агентства недвижимости достаточно зарегистрировать юридическое лицо. Форма собственности может быть любая: ООО, ЗАО, ИЧП и другие. Сертификация риэлтерских фирм, которую пыталось внедрить правительство города, также не является обязательной.
3 шаг Материальная база
Для торговли недвижимостью вам потребуется только офис, укомплектованный мебелью и оргтехникой.
Он может быть арендован или разместиться в собственном помещении фирмы.
Желательно, чтобы помещение находилось недалеко от метро, в проходном месте. Ежемесячная арендная плата составляет $80-200 за 1 м2.
Плюс аренды в том, что плата, как правило, включает стоимость коммуникаций. Собственные площади позволяют "раскручивать" адрес, не опасаясь повышения арендной платы.
"Собственное помещение снижает риски потери бизнеса, -- считает владелица ООО "Агентство недвижимости "Регион" Наталья Левашова. -- Недвижимость всегда в цене, и стоимость ее только повышается. Разницей в цене вы компенсируете все издержки, если бизнес не заладится".
На покупку необходимой мебели и оргтехники потребуется от $2 тыс. и выше. Сумма зависит от ваших потребностей и амбиций.
4 шаг Реклама
Реклама необходима любому агентству недвижимости.
Многие риэлтеры открывают агентства в расчете на давних клиентов. "Сарафанное радио" приводит от 80 до 100% клиентов. Однако со временем до половины заказчиков будет приходить через рекламу.
Наиболее действенной считается строчная реклама объектов, выставленных на продажу.
"Информацию о предложениях на рынке недвижимости обычно дают в специализированных изданиях, -- рассказывает Вадим Зотов. -- Затраты на такую рекламу обычно составляют не менее $200 ежемесячно".
Хорошую отдачу дают собственные сайты. Через Интернет приходят клиенты из других регионов страны.
По мере развития бизнеса можно начать раскрутку собственного бренда.
5 шаг Основные услуги
Основной доход риэлтерской фирмы -- комиссионные от операций с недвижимостью.
Процент от сделки обычно составляет 48% от стоимости сделки. Процентная схема работает не всегда. Например, если стоимость объекта невысока (менее $10 тыс.), это может быть фиксированная плата $500.
Обычно агентства стремятся работать в какой-то определенной нише рынка недвижимости: городской жилой фонд, коммерческая недвижимость, жилой фонд в области и прочие.
"Чтобы избежать ошибок при проведении сделки, необходимо досконально знать особенности данного сегмента, -- считает владелица агентства недвижимости "Регион" Наталья Левашова. -- Мы, например, специализируемся на городских квартирах и не рискуем работать с пригородами.
И наоборот, существуют такие агентства, которые знают особенности областной архитектуры и не работают с петербургскими объектами".
6 шаг Дополнительные услуги
Некоторую прибыль (от 5 до 20%) могут принести дополнительные услуги агентства.
Кроме того, они имеют имиджевое значение. Это могут быть юридические консультации, организация безопасности взаиморасчетов покупателя и продавца, согласование перепланировки объектов, перевод жилого фонда в нежилой, транспортные перевозки и прочее. "Юридические консультации не требуют капиталовложений и увеличивают количество клиентов, -- считает владелица агентства недвижимости "Барокко" Наталья Тарасова. -- Люди, зашедшие за консультацией, могут в дальнейшем обратиться за помощью риэлтера".
цифры
$8-10 тыс. -- цена входа в риэлтерский бизнес
Источники: Ассоциация риэлтеров СПб
кстати
- При подборе агентов учитываются их личностные качества, знание рынка, основ законодательства, опыт работы, репутация, связи.
- Интересно, что торговля недвижимостью считается "женской" профессией. Идеальный соискатель на должность: женщина 35-50 лет, с высшим, желательно техническим или юридическим образованием.
- Сотрудников ищут среди знакомых, переманивают у конкурентов или обучают внутри фирмы.
- В идеале, риэлтерскую контору открывают несколько единомышленников с опытом работы в недвижимости. Они же набирают и воспитывают подходящий для себя штат.
Екатерина Бурцева