Дворцы и усадьбы 1990-х — балласт рынка загородной недвижимости
Несмотря на стабильный спрос на загородные дома и высокие рейтинги продаж коттеджных поселков, на вторичном рынке этого сегмента недвижимости можно с удивлением обнаружить объекты, которые, как ни странно, никому не нужны. Это краснокирпичные «замки» и «дворцы», построенные в начале 1990-х годов. Просмотрев предложения на соответствующих интернет-сайтах, легко можно найти частные дома стоимостью в несколько миллионов долларов, возведенные владельцами посреди дачного поселка из скромных щитовых домиков или с видом на какую-нибудь деревню Гадюкино. При этом единственным водоемом в окрестностях может быть деревенский пожарный пруд, а единственным магазином — сельпо, в котором наступает перерыв на обед, когда продавщице тете Дусе пора доить корову. Промолчим о выделенной линию Интернет и прочих радостях современной жизни. Архитектурные шедевры, зачастую построенные без привлечения профессиональных проектировщиков, по прихоти владельцев снабжены то башенками, то бойницами (вдруг пригодятся, чтобы держать оборону от конкурентов или соседей), или же у 5-этажного особняка в псевдовикторианском стиле можно обнаружить на коньке крыши золотого петушка. «Владельцы таких домов в большинстве случаев не слишком задумывались о реальной пользе вложений, а думали больше о том, как стать «круче» всех», — пояснил Guide to Property пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов.
Однако время шло, и в какой-то момент владельцы, уже порядком удовлетворившие комплексы, рожденные в типовых 30-метровых квартирках, обнаруживали, что построенный дом — вовсе не такое выгодное вложение денег, как казалось вначале. То там то здесь требуется ремонт (крупный и не очень), отопление огромных площадей выливается в чувствительные суммы, уборка всех пяти этажей особняка (даже если в нем предусмотрен лифт) представляет собой отдельную проблему, а для прочистки каминной трубы требуется небольшой подъемный кран — просто чтобы попасть на крышу (не пристраивать же к особняку неэстетичную наружную пожарную лестницу).
Словом, в один прекрасный день к счастливому владельцу дома приходила мысль продать его и приобрести что-нибудь менее монументальное и более подходящее для обычной жизни. Оказалось, однако, что это не так просто. По мнению большинства экспертов, скромные недорогие коттеджи продаются как горячие пирожки, в то время как найти покупателя на многомиллионный «средневековый замок» конца прошлого века крайне сложно. «Наиболее востребованы готовые дома в диапазоне от 300 до 500 тыс. долларов, преимущественно построенные в течение последних 5 лет. Есть второй сектор востребованных объектов, который не удовлетворен предложением, — дома стоимостью до 150—200 тыс. долларов, но их очень мало», — прокомментировал G2P руководитель отделения «Проспект Вернадского» корпорации «Инком-Недвижимость» Сергей Цывин.
Стоит учесть, что за время, прошедшее с начала 1990-х годов, загородный рынок сильно расширил свои границы. У покупателей появился выбор из уже готовых новых строений, а в лидеры продаж постепенно вышли новые коттеджные поселки. «Сформировались закрытые поселки, купить недвижимость в которых всегда было практически невозможно и очень престижно, а любой выходящий на продажу объект реализовывался в кратчайший срок (в пределах 3 месяцев) и по максимальной для рынка цене (например, Архангельское или Жуковка-3)», — говорит управляющий директор компании «Миэль-Недвижимость» Жанна Щербакова.
В такой ситуации перспективы продажи особняка выглядят, мягко говоря, незавидно. «Кирпичные дворцы постройки 1990-х годов не нужны никому. Как правило, их площадь от 800 до 1 тыс. и даже 1,5 тыс. кв. м. Сейчас же спросом пользуются дома площадью 350—400 кв. м, а на такие большие площади могут быть только штучные запросы, например от юридических лиц или банков — для встречу гостей. Кроме того, многие из этих «замков» строились на совсем небольших участках, тогда как сейчас спросом пользуются участки от 15 соток», — рассказал G2P Сергей Цывин. Естественно, что при этом цена предлагаемой к продаже «усадьбы» также зачастую неадекватна (даже если владелец не задался целью заработать, а хочет только компенсировать вложенные средства). По оценке управляющего директора компании «Миэль-Недвижимость» Жанны Щербаковой, для объектов хаотичной застройки возможен разброс цен от 500—800 долларов до 3 тыс. долларов за 1 кв. м, в зависимости от многих факторов. «В целом относительно коттеджей в организованных поселках, данные дома могут быть ниже в цене на 30 % и более, все зависит от параметров конкретного дома и поселка. Такие факторы, как наличие организованной охраны, необходимой инфраструктуры, однородности по социальному уровню жителей, способны значительно повысить стоимость (как минимум на 30—40 %), и ликвидность объекта», — поясняет руководитель департамента загородной недвижимости компании Blackwood Мария Литинецкая.
В итоге краснокирпичный «замок», особенно если соседняя деревня не превратилась в элитный коттеджный поселок Нью-Васюки-village, как правило, надолго «зависает» среди непроданных объектов, пугая потенциальных покупателей ценой и фундаментальным внешним видом.
При этом стоит отметить, что участки, владельцам которых не хватило денег на воплощение своих амбиций, иначе говоря, недостроенные и даже едва начатые дома реализуются достаточно легко. «Такого недостроя, чтобы с 1990-х годов остались стены без отделки, сейчас практически нет — эти объекты уже давно проданы как земельные участки с фундаментом», — поясняет Жанна Щербакова. Конечно, многое зависит от масштабов недостроенного объекта. «Недострой — это вообще непродаваемо. Брать недостроенные объекты под снос также невыгодно — это большие транспортные расходы плюс утилизация, которая сейчас далеко не дешевая», — возражает Сергей Цывин.
Как показывает практика, архитектурные изыски 1990-х на рынке загородной недвижимости популярностью сегодня не пользуются. Впрочем, если верить экспертам, на каждый объект рано или поздно найдется свой покупатель. Вопрос в цене.