Почему ставки аренды в торговых коридорах начали падать?
Одновременно с началом бума торговых центров, интерес москвичей, да и гостей столицы, к пешим прогулкам по улице от одного магазина к другому убавился. Шопинг в формате street retail, как принято говорить на западе, стал развиваться стихийно. И если в торговых центрах успех магазина во многом зависел от концепции проекта, то на столичных проспектах и бульварах правила игры оказались куда более жесткими и, главное, менее предсказуемыми.
По данным компании Cushman & Wakefield/ Stiles & Riabokobylko, во втором квартале 2006 года средние арендные ставки в двенадцати лучших торговых коридорах снизились на 22 %, составив 1397 долларов за 1 кв. м. Количество же свободных помещений во втором квартале удвоилось по сравнению с предыдущим кварталом и достигло уровня 2005 года.
Говоря о тенденциях и ценах на рынке street retail важно понимать, что, по сути, этот сектор является «непополняемым» и состоит из 12—15 популярных московских улиц, к которым традиционно относят Тверскую, Новый Арбат, Пятницкую, начало Кутузовского проспекта, Ленинский проспект, Проспект Мира, а также бутиковые улицы: Кузнецкий мост, Столешников переулок, Третьяковский проезд и Петровку. «Новое строительство торговых помещений на первых этажах домов центральных улиц практически невозможно, а все объекты-новостройки появляются на месте снесенных. Таким образом, существующий на сегодня объем рынка в 350 тыс. кв. м вряд ли может сильно измениться», — считает аналитик Russian Research Group Дмитрий Иванченко.
Сегодня, по оценкам консалтинговых компаний, арендные ставки в упомянутых торговых коридорах в целом стабилизировались. «На Новом Арбате цены держатся на уровне 1700—2000 долларов за 1 кв. м. Что касается, Петровки и Кузнецкого моста, то там крайне редко появляются свободные торговые помещения, а арендные ставки превышают 2200 долларов за 1 кв. м», — говорит начальник отдела исследований торговых помещений CB Richard Ellis Noble Gibbons Нина Новикова.
Наиболее дорогой улицей остается Тверская. Эта центральная магистраль — мечта буквально каждого владельца магазинов. Арендные ставки здесь на некоторые помещения могут превышать 5000 долларов за 1 кв. м, а в среднем составляют порядка 3000 долларов за 1 кв. м. «Тем не менее, если внимательно проанализировать ситуацию, видно, что арендаторы меняются довольно-таки часто. Цены высокие, поэтому не все могут их выдержать», — отмечает Нина Новикова.
Интересно, что среди владельцев магазинов бытует мнение, что торговые точки формата street retail приносят значительно меньше прибыли, чем магазины тех же марок, расположенные в торговых центрах. И разве что лишь на Тверской гарантирован достаточный покупательский поток, что в итоге окупит затраты на аренду помещения. «Более высокие прибыли магазинов, расположенных в торговых комплексах, прежде всего связаны с высокими арендными ставками street retail (на таких улицах, как Тверская) или с меньшей проходимостью (к примеру, на Ленинском проспекте)», — считает руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Кисарина. Иной точки зрения придерживается старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood Андрей Жамкин, полагая все же, что «магазины, расположенные в основных торговых коридорах, приносят большие прибыли, чем точки продаж в торговых центрах».
Как показывает практика, каждая компания, работающая на рынке розничных продаж, стремится арендовать помещение на центральной оживленной улице — это будет работать на имидж сети в целом. «Мы знаем номера домов, которые представляют безусловный интерес для торгового оператора, имеющего магазины класса А. Эти предложения буквально не выходят на открытый рынок. Их ждут, настолько они востребованы», — рассказывает начальник департамента развития сети ИЛЬ ДЕ БОТЭ Анна Степанова.
Некоторые участники рынка уверены, что к отсутствию прибыли или убыткам от точек продаж в торговых коридорах стоит относиться как к затратам на рекламные расходы. «Магазины на улице — это раскрутка брендов, так как street retail обладает поистине безграничным маркетинговым потенциалом,» — говорит консультант отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle Татьяна Борисова.
Сами владельцы торговых розничных сетей говорить об убытках не любят, а выезд из помещения в популярных торговых коридорах оправдывают возможностью арендовать площади в более удачном месте и называют это лишь «переездом».
В целом большинство экспертов, опрошенных Guide to Property, считают, что стабилизация цен на магазины формата street retail связана прежде всего с приростом площадей в торговых центрах. «В каждом городе есть своя Тверская, Невский, Монте Наполеоне, поэтому создание новых торговых улиц — трудная задача, но, пока есть повышенный спрос из-за потребительского бума, будут развиваться различные форматы. Есть примеры других стран, где развитие торговых центров сократило существующий street retail», — говорит директор компании «Магазин Магазинов» Александр Тишков.
Тем не менее многие участники рынка торговой недвижимости полагают, что развитие сектора street retail в Москве еще только начинается — со временем на московских улицах сформируются свои собственные уникальные форматы торговли и даже концепции. Отметим, что это относится не только к исторически активным торговым улицам, таким как Кузнецкий мост или Тверская. Например, часть Ленинского проспекта превратилась в квартал магазинов, торгующих товарами для детей, а часть — квартал мебельных бутиков. В бывшем индустриальном районе Саввинской набережной за последние 2—3 года сложилась торговая улица из дисконт-магазинов известных марок. Бутиковыми улицами в короткий отрезок времени стали Третьяковский проезд и Столешников переулок. Выходит, что новые популярные торговые улицы в ближайшем будущем еще могут возникнуть, при условии что магазины в них будут придерживаться единой концепции или тематической направленности.