Фонд для тех, кто хочет вернуться

Банк "ГЛОБЭКС" обещает привлечь $500 млн зарубежных инвестиций в создаваемый им фонд недвижимости. Несмотря на высокую доходность на этом рынке, крупнейшему из фондов удалось собрать у иностранцев для вложений в Россию лишь $60 млн. По мнению экспертов, "ГЛОБЭКС" может сформировать такой крупный фонд только из "русских по происхождению" средств. Президент банка Анатолий Мотылев объявил в пятницу в Петербурге, что его банк в этом году зарегистрирует фонд частных прямых иностранных инвестиций в недвижимость. Объем вложений, по словам Мотылева, составит $500 млн, большую часть из которых планируется привлечь в 2005 г. у иностранных инвесторов. Потенциальные клиенты фонда - зарубежные частные вкладчики, институциональные инвесторы, пенсионные фонды, страховые компании, коммерческие банки. Их средства, рассказывает Мотылев, планируется "инвестировать в реструктуризацию предприятий, расположенных в центре Москвы, а также инвестировать в строительство торгово-развлекательных центров в Москве, Новосибирске (на $35 млн) и Тольятти, жилых и нежилых объектов в Санкт-Петербурге (на $15 млн) ". Просуществует фонд "до тех пор, пока его активы будут иметь рыночную стоимость".

На рынке закрытых ПИФов недвижимости в России работают 15 компаний. Кроме того, российские холдинги "Интеррос", АФК "Система", "Альфа-групп", "Строймонтаж" создали или создают инвестфонды с западными инвесторами для работы на московском рынке. Некоторые из них, например "Интеррос" и AIG, тоже обещали собрать капиталы в $0,5 млрд, а "Система" - $200 млн, напоминает начальник отдела по работе с собственниками ABN Realty Роман Чепцов. Но примеров, когда фонд западных инвестиций в недвижимость управлялся бы отечественными финансовыми институтами, на рынке пока нет, уверен директор департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International Олег Мышкин. По его оценке, крупнейший фонд иностранных инвестиций на рынке недвижимости в России сейчас находится под управлением Fleming Family & Partners (FF&P) , которому удалось привлечь около $60 млн.

Единственным известным для ритейлоров проектом "ГЛОБЭКСа" в недвижимости стало инвестирование $100 млн в строительство торгово-делового центра "Новинский бульвар, 31" площадью 80 000 кв. м. Да и тот один из экспертов назвал "относительно успешным", поскольку часть помещений центра пустует и по сей день.

Андрей Терехов, управляющий директор компании Carlyle в России, считает, что чрезмерный рост на московском рынке недвижимости пока не является достаточным аргументом для инвестиций серьезных западных фондов. "Все понимают, что проекты с нуля очень рискованны из-за чудовищной бюрократии, часто неизвестных подводных камней и не самой лучшей репутации строителей. Готовых же офисных проектов на продажу мало, и получить на них можно порядка 8 - 10% чистого дохода в год. Так что пока серьезным фондам недвижимости есть чем заняться и в других, менее рискованных частях мира. А единственный шанс привлечь указанные $0,5 млрд - это либо работать с хорошо известной западной фирмой по управлению активами, у которой уже есть опыт работы в России, либо найти миллиардеров с высоким аппетитом к рискам и непоколебимым доверием к "ГЛОБЭКСу". Может, такие и есть", - замечает Терехов.

Управляющий директор AIG-Brunswick Capital Management Иван Родионов допускает, что предложение банка может заинтересовать отечественный по происхождению капитал, выведенный в свое время за пределы России. "Его обладатели лучше разбираются в российских реалиях и через механизм фонда получают возможность вернуться на внутренний рынок", - говорит эксперт. "Это идеальная схема для реинвестиций, поскольку сохраняет анонимность", - соглашается председатель президиума юрфирмы "Джон Тайнер и партнеры" Валерий Тутыхин. По его словам, в последнее время наблюдается повышенный интерес к таким операциям у наших соотечественников.

Еще год назад, обсуждая под эгидой Ассоциации российских банков валютное регулирование, Мотылев рассказывал о своих знакомых, желающих вернуть ранее вывезенные капиталы в Россию, но опасающихся за их сохранность. Но сейчас банкир уверяет, что ориентируется не на них, а видит в числе клиентов как институциональных инвесторов (банки, страховые компании, пенсионные фонды) , так и простых зарубежных вкладчиков. Средний взнос, по его расчетам, составит порядка $500 000. При этом Мотылев обещает инвесторам фонда, минимальный взнос для которых предусмотрен в $50 000, доходность не ниже 5% годовых. Сейчас доход ПИФов в секторе массового жилищного строительства достигает 60% годовых, отмечает гендиректор управляющей компании "Регион Девелопмент" Павел Дюбин. Руководитель отдела инвестиций и девелопмента Blackwood Кирилл Прусаков оценивает доходность от инвестирования в столичное жилье за прошлый год на уровне 40% , а от сдачи квартир в аренду - в 15%.

ЧИСТОСЕРДЕЧНОЕ ПРИЗНАНИЕ: Президент банка "ГЛОБЭКС" Анатолий Мотылев сообщил журналистам, что является бенефициаром 99% акций банка через пять российских компаний. "Наш банк - не публичная компания, однако клиенты имеют право знать, кто стоит за принятием тех или иных решений", - заявил банкир. По данным ЦЭА "Интерфакс", на 1 апреля активы "ГЛОБЭКСа" составляли 31,4 млрд руб. (23-е место) , капитал - 10,7 млрд руб. (9-е место) , депозиты физлиц - 4 млрд руб. (28-е место). У "ГЛОБЭКСа" три дочерних банка - "Росинбанк-Сибирь", "Южный регион" и АвтоВАЗбанк.

Василий Кудинов
Анна Щербакова