Договор семь раз прочитай, один подпиши

Любой более или менее крупной компании нужен собственный офис или торговое представительство. А любой владелец здания заинтересован в  серьезном арендаторе, который будет использовать имеющиеся помещения по назначению. Главный вопрос, который стоит перед сторонами: как сохранить долгосрочные отношения, при которых и арендодатель не внакладе, и арендатору удобно? Ведь если интересы сторон расходятся, то  договор аренды может быть расторгнут. Причем такое предложение может поступить как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора в зависимости от конкретной ситуации.

«Любые факторы, мешающие нормальной работе офиса, могут стать причиной расторжения договора аренды со стороны арендатора, — рассказывает Guide to Property руководитель отдела офисной недвижимости компании DTZ Анастасия Хоменчук. — Например, неудобный доступ в здание или офисное помещение, непредоставление в течение довольно продолжительного срока услуг, затрудняющих нормальное функционирование офиса (электричество, вода, вентиляция и т. д.), ухудшение состояния помещения или здания до такой степени, что оно уже не соответствует заявленному классу».

Глеб Ялымов, руководитель отдела маркетинга и рекламы «АЛМ-Девелопмент», упоминает и такие обстоятельства, когда арендодатель просто не имеет возможности далее исполнять свои обязательства перед арендатором. Это может произойти, например, при проведении капитального ремонта помещений, реконструкции или редевелопменте объекта. Основанием для расторжения договора аренды по желанию арендатора может стать расширение бизнеса и возникшая, как следствие, потребность в больших помещениях или наоборот, сворачивание бизнеса и потребность в меньших площадях. На желание арендатора расторгнуть договор может повлиять продажа объекта, а также смена юридического лица арендатора.

«Любая из сторон договора аренды вправе требовать его расторжения, если существенно нарушаются условия договора, — продолжает Наталья Лобанова, юрист управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «Миэль-Недвижимость». — Основными причинами, по которым арендодатель расторгает договор аренды, являются неуплата арендной платы, существенное ухудшение состояния помещений или их нецелевое использование».

По словам Глеба Ялымова, в практике «АЛМ-Девелопмент» расторжения договоров в основном были связаны с банкротством арендатора, сменой юридического лица и капитального ремонта помещений. «Такие случаи бывают в практике любой компании, — подтверждает Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости «МИАН — агентство недвижимости». — У нас это происходило в основном по изменившимся обстоятельствам у арендатора».

В случае если стороны не могут прийти к соглашению о внесении изменений в договор аренды, это непременно ведет к его досрочному расторжению, что возможно только в судебном порядке.

«Как правило, — сообщает G2P Сергей Минаев, юрист фирмы «Линия права», — арендатор более защищен законом, чем арендодатель. Однако инициатором расторжения договора аренды на практике чаще становится арендодатель, зачастую в случаях, когда стоимость аренды по долгосрочному договору не соответствует текущим ставкам аренды на рынке. Поэтому очень важно детально прописать в договоре аренды основания и порядок его расторжения, тогда ни у одной из сторон не возникнет проблем».

«Возможные причины расторжения необходимо заранее предусмотреть в договоре, — соглашается с этим мнением Анастасия Хоменчук. — Например, при найме помещения арендатор заранее предупредил, что через три года после начала аренды планирует расшириться и в связи с этим ему потребуются новые площади. Очевидно, что если арендодатель этого условия не выполнил, то арендатор будет вынужден расторгнуть договор аренды и снять другое помещение».

Глеб Ялымов советует сторонам определять основные условия расторжения договора аренды на переговорах с последующим их закреплением в самом договоре: срок подачи сообщения о расторжении договора арендатором, срок предупреждения арендодателем о расторжении в одностороннем порядке, срок возврата арендодателем переплаченных сумм арендатору (обеспечительные суммы и депозиты). Сергей Лобкарев добавляет, что могут быть предусмотрены штрафные санкции или удержание депозитной суммы в случае несоблюдения сроков уведомления о досрочном расторжении договора.

«Мы в своей практике стараемся предусмотреть в договоре аренды условие о денежной компенсации в размере одно- или двухмесячной арендной платы за досрочное расторжение договора аренды, — объясняет Наталья Лобанова. — Это дает возможность арендодателю или арендатору покрыть хотя бы часть своих убытков, возникших вследствие досрочного расторжения договора».

При расторжении договора аренды по вине одной из сторон каждая из сторон может требовать возмещения убытков от расторжения в судебном порядке. Степень ответственности сторон также определяется условиями договора. Как правило, стороны стараются договориться о лимите ответственности, например, ограничить сумму.

Бывает так, что арендодатель специально создает для неудобного арендатора условия, при которых тот сам пожелает расторгнуть или пересмотреть условия договора аренды. Например, инициирует проверки различных служб контроля, таких как БТИ, пожарный надзор и т. д. «Это неправовые методы, — подчеркивает Сергей Минаев. — В судебной практике есть случаи, когда арендатор доказывает свое право на арендуемые площади. Арендодатель должен изначально предусмотреть для себя спасательные круги. Например, прописывать в договоре более гибкие условия для изменения арендной платы. Это поможет избежать судебной процедуры с утомительными доказываниями порчи имущества, нецелевого использования или других нарушений».

«В практике DTZ был случай, — рассказывает G2P Анастасия Хоменчук, — когда собственник вынудил арендатора искать себе новое помещение в середине срока действия договора, потому что здание было продано другому собственнику, а договор первоначально не был правильно составлен и не обеспечивал арендатору право пользования помещением независимо от смены собственника. В этом случае арендатору остается только съехать. Конечно, у арендатора есть законодательное право продолжать пользоваться помещением, если он соблюдает все условия договора, однако сложно «сидеть» в здании, собственник которого к тебе не расположен».

Если договор аренды досрочно расторгается по инициативе арендатора, перед собственником встает проблема поиска нового арендатора. В обратной ситуации арендатор сталкивается с необходимостью искать другое подходящее помещение. И в том и в другом случае «потерпевшая» сторона несет убытки. В зависимости от содержания договора арендатор выплачивает штрафные санкции или некую компенсацию собственнику. Для арендодателя в первую очередь это потеря времени и денег, пока он будет искать новых арендаторов и тратиться на услуги брокера. «Также возникает необходимость регистрации расторжения договора аренды в органах государственной регистрации, если договор аренды был долгосрочным и подлежал регистрации», — говорит Сергей Лобкарев. 
 
«В нашей практике случаи досрочного расторжения договора аренды достаточно редки, — уточняет Наталья Лобанова. — Благодаря тщательной работе по выяснению потребностей арендодателя, подбору арендаторов и детальной проработке всех условий договора, риски обеих сторон сводятся к минимуму, что является залогом их дальнейшего успешного сотрудничества».

Как советуют опрошенные G2P эксперты, необходимо заранее предусмотреть в договоре аренды все подводные камни, чтобы в последующем сотрудничество арендатора и арендодателя ни в коем случае не вылилось в разбирательства.