Промышленную Москву переведут в технопарки

Компания «Стайлз & Рябокобылко», специализирующаяся на предоставлении услуг в области коммерческой недвижимости, объявила в среду о запуске нового проекта индустриального парка в Домодедове. Это будет второй индустриальный парк в полном смысле этого слова: все остальные места скопления промышленных предприятий в различных районах Московской области индустриальными парками не являются в силу отсутствия в них единой управляющей компании. По мнению экспертов, строительство индустриальных парков является новой тенденцией, которую уже почувствовали как российские, так и западные девелоперы.

Отличие индустриального парка от обычной промзоны заключается в наличии единой управляющей компании-девелопера, владеющей землей, на которой размещается технопарк. При этом девелопер берет на себя все затраты, связанные с подготовкой площадки для последующего размещения на ней промышленных зданий, таких как заводы и склады. «Девелопер за свой счет готовит площадку, получает все необходимые согласования на архитектурный проект, подводит коммуникации, – сказал RBC daily консультант по недвижимости компании «Стайлз & Рябокобылко» Андрей Подгорный. – После этого приглашаются якорные арендаторы, которые заказывают возведение зданий специально под свои нужды. Через 7-8 месяцев после заключения договора компания уже может въехать в новое здание в индустриальном парке. Такая схема позволяет компаниям-производителям избежать целого ряда проблем, связанных с получением необходимых согласований, «выбиванием» земельных участков, получением лимитов газа и прочих. В результате расходы на строительство предприятия снижаются. По мнению экспертов, индустриальные парки могут заинтересовать небольшие производства: очевидно, что многомиллионный завод автомобильного концерна в технопарке размещаться не будет. В Подмосковье довольно много мест, где рядом стоят несколько предприятий, однако они не являются индустриальными парками в полном смысле этого слова, поскольку участки, на которых расположеныэтипредприятия, принадлежат разным собственникам. По сути, это обычные промзоны, не имеющие ничего общего с индустриальным парком».

В настоящее время в ближайшем Подмосковье существует только один технопарк, расположенный рядом с аэропортом Шереметьево-2; реализация его была начата в 1997 г. А в настоящее время самым крупным арендатором в этом индустриальном парке является компания «Тойота»; кроме нее, здесь находится ряд других компаний, включая производителя вентиляционного оборудования «Йорк». Индустриальный парк в Домодедове станет вторым. «Мы ведем этот проект совместно с тем же девелопером, с которым реализовывался проект в Шереметьеве, – говорит Андрей Подгорный. – Индустриальный парк в Домодедове не очень большой, он располагается на 10 га». Примеры более обширных технопарков пока существуют только в проекте. Так, компания AIG Linkoln полгода назад объявила о намерении создать индустриальный парк площадью 200 га в Домодедовском районе. Также о строительстве большого технопарка задумывается российско-португальский оператор складской недвижимости «Кулон». Предпосылки к строительству технопарков создает вывод предприятий из Москвы. «Строительство индустриальных парков как вид бизнеса представляется весьма перспективным в преддверии вывода промпредприятий из столицы», – сказал RBC daily директор по маркетингу строительной корпорации «АРКС» Владимир Лавленцев. Очевидно, что разместиться они смогут в тех районах, в которых уже сейчас наблюдается концентрация промышленных предприятий, то есть в Ступинском, Наро-Фоминском, Клинском, Раменском и Истринском районах. «Предприятия предпочтительно размещаются в тех районах, администрация которых готова идти навстречу инвесторам», – говорит Андрей Подгорный.

Андрей Подгорный считает строительство технопарков единственно возможным путем для развития промышленности, однако оговаривается, что массового их строительства в ближайшие годы ждать не приходится. «Строить технопарк на площади меньше 100 га бессмысленно, –говорит он. – Но участков промышленной земли в таком количестве у нас просто нет. Столь обширный участок можно получить, купив землю сельскохозяйственного назначения, а затем переведя ее в другую категорию. Однако это довольно трудоемкий и длительный процесс». Кроме того, в случае использования сельскохозяйственных земель ограничивается доступ на этот рынок иностранных инвесторов: продажа сельхозземель иностранцам запрещена в соответствии с действующим законодательством. Тем не менее эксперты утверждают, что и российские, и иностранные инвесторы почувствовали новую тенденцию и начинают задумываться о строительстве технопарков, однако их выход на этот рынок пока ограничивается как объективными, так и субъективными причинами. Одной из таких причин является, как указывалось выше, проблема с землей. «Реально строить технопарки могут те, кто уже владеет землей», – говорит Андрей Подгорный. Еще одной причиной является высокая доходность в сфере коммерческой и жилой недвижимости. Как известно, на любом рынке сначала развивается жилая недвижимость, затем коммерческая, и только потом промышленная. Причем в категории промышленной недвижимости в первую очередь развивается рынок складских помещений, и только потом – индустриальных зданий (заводы и фабрики). На нынешнем этапе развития рынка инвесторы уже осознали выгодность вложений в складскую недвижимость, однако об индустриальной пока не задумываются. «Строительство складов в Подмосковье является очень выгодным бизнесом, особенно если они расположены на основных транспортных направлениях, по которым идет большой грузопоток, – говорит Владимир Лавленцев. – Этими проектами легко управлять, можно извлекать солидную прибыль». Однако г-н Лавленцев сообщил, что о строительстве заводов и фабрик его компания пока не рассматривает как выгодное вложение средств. Директор департамента складской недвижимости компании Colliers International Рубен Алчуджян сообщил RBC daily, что строительство промышленной недвижимости пока не рассматривается инвесторами как выгодное вложение средств в девелопмент. «До технопарков как мест расположения промпредприятий рынок пока не дозрел; основное внимание компаний, работающих в сфере коммерческого девелопмента, в настоящее время сосредоточено в сфере строительства складов», – говорит он. По сути, это является отражением общей тенденции рынка.

Елена Тофанюк