Все складывается
Складские помещения пока являются самым неразвитым сегментом рынка недвижимости. Очень мало строится объектов международного класса - потенциальных инвесторов "перетягивают" другие виды real estate (жилье, торговые помещения, офисы), где можно получить большую доходность. Но эксперты предсказывают, что в ближайшее время на офисном рынке произойдут значительные перемены. Сегодня мы беседуем об этом с генеральным директором компании BEL Development Игорем Жуковым.
"Рынок складов - это достаточно узкий сегмент, если сравнивать с жилой недвижимостью, торговой, офисной, - говорит г-н Жуков. - На него приходится лишь 5-7% рынка недвижимости в целом. Он достаточно активно развивался до 1998 года, потом был раздавлен дефолтом. К 1999 году рынок складов был абсолютно мертвым, но с 2000 года началось мощное развитие потребительского рынка. Ему была нужна инфраструктура для хранения своих товаров, и бум в ритейле потянул за собой и складскую недвижимость. Примерно в 2001 году этот рынок достиг такого состояния, что это уже был бизнес. Конечно, менее доходный, чем прочие, но все же бизнес".
Складов на московском и подмосковном рынке очень много, но большинство из категории "бывших": здания еще советской постройки, не отвечающие современным требованиям. Там хорошо хранить металлолом, но для вещей более тонких - вроде фармацевтической продукции или бытовой техники - необходимо соблюдение жесткого температурного режима, влажности и множества других параметров. Или возьмем другую проблему - хранение овощей и фруктов. Цены на них в наших магазинах намного выше, чем на Западе - и все потому, что в России при хранении потеря 70 процентов. Если бы торговые сети имели хорошие склады, то они смогли бы резко снизить потери, а вместе с ними и цены.
Нормальный современный склад - это не просто сдаваемое в аренду помещение, а комплекс услуг. Например, бытовая техника привозится в нашу страну в огромных фурах - в одной телевизоры, в другой магнитофоны и т.д. На складе товар должен не только храниться, но и перегружаться, перекомплектовываться и затем в "Газелях" перевозиться в магазины. Современные технологии работы диктуют требования к помещениям: нужны просторные, с большими пролетами и высотой потолка в 10 м, сплинклерной системой пожаротушения склады. Разгрузка фуры должна проходить не на улице, а внутри теплого помещения.
Складских комплексов, удовлетворяющих всем этим условиям, у нас очень мало. Поэтому если в Восточной и Западной Европе, где этот рынок развит, аренда самого дорогого склада стоит не больше 100 долл. за кв. м в год, то у нас цены достигли 130-140 долл., есть даже 150 долл. Все потому, что есть потребители, готовые платить за надлежащее качество, но нет адекватных спросу предложений.
Москва для складского бизнеса интересна еще и тем, что здесь сосредоточены огромные товарные потоки. Сюда привозят не только то, что самой Москве предназначено (хотя и это немало - в столице и ближних пригородах проживает до 15 млн. потребителей), но и практически все, что ввозится в Россию. Огромный перевалочный пункт, где приходящие в основном автотранспортом товары перегружают на железную дорогу и отправляют дальше.
Строить склады в самой Москве, конечно, неразумно. Очень высока цена на землю, за въезд в город большегрузных автомобилей надо платить. А вот весь радиус от Москвы до 30-50 км очень интересен и перспективен. Сначала операторы складов стали осваивать западные направления - Ленинградское, Минское - поскольку оттуда грузы и приходят. Сейчас переключаются на прочие: земля к востоку подешевле, да и для предприятий, работающих на перегрузку, так получается рациональнее.
Главная проблема при строительстве складов - земельная. Территория требуется большая, причем она должна иметь промышленное назначение. Большинство же свободных площадей - сельскохозяйственные, а это означает, что ко всем прочим хлопотам добавляются еще и проблемы по изменению функционального назначения земли. Участок должен находиться на разумном отдалении от Москвы, быть рядом с транспортной магистралью и железной дорогой. В принципе, в Подмосковье много стоящих заводов, но инвесторы предпочитают с ними не работать. Сделать из старого заводского корпуса нормальный современный склад невозможно - здание надо сносить и строить заново. Плюс к тому, не существует совершенно неработающих предприятий - любое что-либо производит, в крайнем случае, - сдает свои площади в аренду. Просто так прежних хозяев не выгонишь, проще построить в чистом поле.
Вторая проблема - доходность. Если у девелопера есть выбор - склад или жилье в центре города, то сегодня он однозначно выберет второе.
В подмосковном Видном есть завод по выпуску алюминиевых конструкций. Часть его территории не используется для производства, и на ней компания BEL Development строит новый современный складской комплекс. Он располагается на территории около 6 га и имеет площадь самих складов в 30 тысяч кв. метров. Помещение состоит из секций, причем каждую при желании можно разделить быстровозводимыми стенками на несколько частей. К комплексу подходит железнодорожная ветка, здесь могут разгружаться еврофуры.
Стоимость проекта - 17 млн. долл., часть из которых составят собственные средства компании, а часть даст в кредит Сбербанк. BEL Development планирует сдавать комплекс в аренду. Ожидаемая рентабельность проекта - на уровне 20-25% годовых. Столь масштабный комплекс, считает И. Жуков, сразу займет 10-12% рынка складских помещений класса А.
Владимир Абгафоров