Качественный склад – уже не редкость
С бурным развитием торговли растет спрос и на качественные складские помещения. По мнению экспертов, хотя арендные ставки в Москве и Подмосковье и являются одними из самых высоких в Европе, подобрать складские площади, удовлетворяющие всем требованиям арендаторов, достаточно сложно. Однако нынешние тенденции развития рынка показывают, что в будущем эта проблема вполне может быть решена. Девелоперы, оценив перспективы, начали реализовывать проекты по строительству складских комплексов высокого класса.
Общеизвестно, что современный склад должен находиться вблизи крупных магистралей, иметь достаточно большую площадь, обеспечивать сохранность товара и его удобное размещение. Склады, отвечающие данным требованиям, принято сейчас относить к категориям А и В. Напомним, что практика разделения складских помещений на классы (по аналогии с офисными площадями) начала применяться в нашей стране лишь несколько лет назад, когда на рынок пришли первые зарубежные логистические компании и появились первые складские помещения международного уровня. В настоящее время складскую недвижимость принято различать по классам A, B, C и D в зависимости от технических параметров зданий, наличия и развитости инфраструктуры и инженерных коммуникаций.
«Дефицит качественных складских площадей способствует бурному развитию сегмента складской недвижимости», – сообщил Guide to Property Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium. По его словам, оценить долю качественных складских помещений на рынке в абсолютном выражении затруднительно, так как нет данных об объеме некачественных помещений. Но с уверенностью можно говорить о том, что доля качественных площадей класса A и B стремительно увеличивается в силу того, что подавляющая часть объема новых площадей – это качественные площади класса A.
По мнению директора по развитию компании «РЛС Недвижимость» Сергея Самохина, доля качественных складов на российском рынке – менее 10%, а в Москве и ближайшем Подмосковье около 40% современных складских помещений.
Как рассказала G2P Ольга Рыбакова, аналитик рынка складской и индустриальной недвижимости компании Jones Lang LaSalle, объем качественных складов класса А и В в настоящее время составляет 2,5 млн. кв. м, из них большая часть – 1,6 млн. кв. м – склады класса А, и большинство строящихся проектов относится также к классу А.
По словам Ольги Рыбаковой, спрос на качественные складские помещения достаточно большой – свободных помещений практически нет, а найти готовые большие площади сейчас почти невозможно. Однако на ближайшие годы строится достаточно много – существуют проекты на помещения общей площадью 500–700 тыс. кв. метров. «Спрос большой, больше 1 млн. кв. м только по тем заявкам, что мы получаем, – сообщила G2P Ольга Рыбакова. – Мы ожидаем, что за следующие 2 года баланс между спросом и предложением частично выровняется, но существенного изменения арендных ставок не произойдет».
Если говорить о более долгосрочных прогнозах, то, по мнению Сергея Самохина, в течение 3–5 лет лавинообразный спрос будет удовлетворен, что в свою очередь повлечет за собой падение ставок аренды и услуг на 10-20%. «Отсутствие достаточного количества высокотехнологичных площадок класса А и В+ в современном развитии рынка логистики и дистрибуции естественно приводит к активному спросу в данном сегменте и, как следствие, способствует привлечению инвестиций в данную область», – считает Сергей Самохин.
«Перенасыщения площадями не произойдет. С развитием экономики, с развитием ритейла в Москве (а эта область очень быстро развивается) также будет увеличиваться и спрос на складские помещения», – уверена Ольга Рыбакова.
Все спикеры отмечают, что при строительстве высокотехнологичных складов необходимо обращать внимание на расположение участка, его близость к крупным магистралям и энергетическим ресурсам. Так, Ольга Рыбакова уточняет, что для строительства современного склада необходимо иметь достаточно большой участок (желательно от 20 га), так как площадь застройки должна быть не больше половины участка, чтобы обеспечить хорошие условия для транспорта. Кроме того, современным складам необходимы высокие потолки (не меньше 12 м) и поднятый пол.
«Существенное значение имеет ряд параметров. В частности, местоположение и транспортная доступность; технические параметры здания; организация транспортных потоков и парковки; площадь застройки; соотношение площади склада с площадями мезонина и офиса. Есть общепринятые правила и закономерности, но во избежание ошибок и для достижения максимальной финансовой эффективности объекта необходимо индивидуально определять параметры каждого объекта», – дополняет Руслан Суворов.
«Стабильный и устойчивый спрос пока превышает предложение, однако все большее значение начинает играть цена комплексного обслуживания на терминале класса А, В+», – резюмирует Сергей Самохин.