Девелопер рискует и выигрывает?

Девелопер в России действует на свой страх и риск. Сложные отношения с муниципальными властями, финансовая неопределенность, изменчивость законодательства – сегодня это камни преткновения не только для столичных, но и региональных девелоперов. А если у девелоперов появятся проблемы, то решать их им придется собственными силами.

Это квинтэссенция выступлений участников круглого стола, посвященного девелопменту и инвестициям в недвижимость, который состоялся на прошедшем конгрессе по недвижимости. Все игроки этого сегмента рынка прекрасно понимают «экстремальность» работы в нынешних рыночных реалиях, но, как и полагается, надеются на лучшее. По словам Владимира Семененко из корпорации «Петербургская недвижимость», девелоперы Петербурга сегодня переживают нелегкие времена. Вокруг территорий для строительства разгораются споры, есть даже случаи отмены распоряжения губернатора города о выделении площадок под застройку и возведении того или иного объекта. Ресурсы внутригородских земель исчерпаны, новых почти нет, уплотняющая застройка уже почти невозможна. Просто уплотнять дальше некуда. Между тем объемы строительства растут, только сейчас в городе возводится 5 млн. кв. метров жилья.

Понимая проблему, власти города решили подойти к ней с либеральной точки зрения. Опыт Петербурга, по словам г-на Семененко, скоро станет хрестоматийным. В ближайшее время город переходит на аукционную систему выделения участков под застройку. При этом покупать девелоперы будут не землю, а право аренды на нее сроком на 6 лет.

Таким образом, мэрия Питера возьмет рынок под уздцы, а девелоперы получат ту самую прозрачность отношений с властями. Прозрачность, считает Татьяна Гудзь из Фонда «Институт экономики города», действительно, поможет избежать конфликтов между двумя сторонами. Градостроительные планы властей, безусловно, основа основ, но в интересах девелоперов сегодня обеспечить свободу инвестиционно-строительной деятельности с индивидуальными стандартами создаваемой среды, без навязывания нормативов.

Показателен в этом смысле пример Перми, где градостроительный план уже определен, сделана первичная оценка территорий и готов кадастр земель. Пока все это только на бумаге, но власти четко знают, где и сколько будет построено жилья, торговых и офисных центров, социальных объектов, где проляжет дорога вокруг города с удобными подъездными путями к складским зонам. Сейчас начался этап поиска инвесторов, причем земли будут предоставляться девелоперам в собственность.

Заместитель генерального директора ДСК-1 Андрей Паньковский смотрит на теперешние проблемы инвесторов макроэкономически и картина выглядит отнюдь не оптимистично, зато отражает реалии. Г-н Паньковский считает, что сегодня девелопер во многом зависит от местных властей, которые вынуждают поднимать цены на жилье. Стоимость строительства жилья всем известна, причем это величина постоянная: в типовом доме 400-450 долларов за кв. метр против полутора тысяч долларов, что диктует рынок. Если каждую вторую квартиру город просит инвестора отдать бесплатно, себестоимость увеличивается вдвое, до 900 долларов за метр. Финансирование прокладки инженерных сетей теперь тоже, как правило, перекладывается на плечи инвестора, что повышает цену жилья до 1100 долларов за метр. К тому же инвестор финансирует строительство социальных объектов, чем значительно облегчает заботы властей. Вот так, по мнению Андрея Паньковского, складывается рыночная стоимость жилья: «Ажиотажный спрос на квартиры выгоден бюджету, он помогает властям решать собственные вопросы, а значит, рост себестоимости жилья неизбежен».

Девелоперов сегодня беспокоят еще и волнения в банковской сфере. Ведь инвестиционные отношения формируются на 5 лет, инвестор определяет себестоимость, берет на себя обязательства, а если с банками случится кризис, на рынок может быть выброшено большое количество жилья по демпинговым ценам. «Сегодняшняя политика власти абсолютна правильна, она пользуется ситуацией, но наверняка останется в стороне, если у инвесторов возникнут проблемы с банками», – заключает г-н Паньковский.

Елена Степанова