В Подмосковье появятся новые населенные пункты

Подмосковная земля сегодня – один из самых привлекательных товаров на рынке недвижимости: не отталкивает ни своей стоимостью, ни трудностями при совершении сделки. Несмотря на некоторое снижение активности рынка, которую эксперты связывают с «зимним затишьем», спрос на земельные участки в Подмосковье стабильно высок.

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, выделяет три этапа развития подмосковного земельного рынка. Первый – массовая скупка земли сельхозназначения по бросовым ценам. На этом этапе формируются основные игроки – крупные землевладельцы – и происходит первичный раздел всего земельного фонда. Второй этап – переходный. На нем уже осуществляется пробное строительство и происходит окончательный раздел земли. В это время отсеиваются наиболее слабые игроки, и происходит закрепление основного пула землевладельцев. Третий этап – организованная массовая застройка земли, сопровождаемая высоким уровнем цен на землю.

Как сообщила Guide to Property Мария Литинецкая, рынок земли Подмосковья в целом находится на разных этапах своего развития. На Рублевке и Новой Риге, где рынок уже давно сформировался, идет преимущественно третий этап. Здесь же, по данным Агентства недвижимости DOKI, сложились наиболее высокие цены на землю: от 10 до 60 тыс. долларов за сотку по Новой Риге (до 20 км от Москвы) и от 10 до 150 тыс. долларов за сотку по Рублевскому шоссе.

Другие западные и южные направления переживают второй этап: там держатели огромных земельных наделов не спешат их застраивать комплексно, а делают это осторожно и по частям. Хотя уже сейчас есть определенные заявления о застройке земель по Калужскому, Каширскому, Симферопольскому шоссе, что говорит о возможном скором переходе рынка по этим направлениям на третий этап развития. Восточные направления в силу своей непопулярности не позволяют пока развернуться застройщикам, а потому и рынок там наименее развитый.

Таким образом, основная активность сосредоточена в Западном и Южном направлении, причем в пределах 30-километрового удаления от МКАД. Между тем эксперты единодушно отмечают, что свободной ликвидной земли в Подмосковье остается все меньше. Как сообщили G2P в компании DeltaRealty, за 2006 год объем предложения больших участков по Рублево-Успенскому шоссе снизился примерно на 60% по сравнению с 2005 годом, поскольку большинство наделов уже освоены, а новых лесных участков по этому шоссе не предвидится. Основной объем новых больших землеотводов – примерно 65% от общего числа – приходится на Новорижское, Калужское, Дмитровское, Киевское, Волоколамское, Минское, Можайское и Симферопольское шоссе.

Дмитрий Цветков, руководитель отдела экспертизы проектов управления загородной недвижимости компании «Миэль-Недвижимость», отмечает, что одновременно с уменьшением количества проектов они становятся более инвестиционными, и средств в них вкладывается все больше. По его мнению, наличие в стране большого количества денег является основным фактором, влияющим на формирование подмосковного загородного рынка. «Люди ищут объекты для инвестирования и приходят, в том числе, сюда», – говорит Дмитрий Цветков.

PR-директор Агентства недвижимости DOKI Алла Ефремова уверена, что в большей степени развитие рынка определяется наличием коммуникаций, развитой инфраструктуры, удобной и незагруженной трассы до Москвы. Мария Литинецкая также отмечает роль государства в формировании рынка земли, причем как центра, так и местной администрации. «Государственное регулирование отношений в сфере землепользования во многом определяет риски, связанные с инвестированием в загородное строительство, – рассказала она G2P. – Также эти риски связаны с деятельностью власти на местах».

В этой же сфере, по мнению Марии Литинецкой, находятся и основные проблемы, с которыми могут столкнуться девелоперы при совершении сделок с землей. Например, при оформлении документации на собственность. Поскольку при первоначальном переделе земли не все происходило чисто, сейчас нередко возникают проблемы с легитимностью этой земли. Кроме того, по утверждениям Дмитрия Цветкова, в 2006 и 2005 годах остро стояла проблема перевода земель из одной категории в другую.

Однако это обстоятельство не пугает инвесторов, и подмосковные земли скупаются по-прежнему активно. Наиболее привлекательными считаются Рублево-Успенское шоссе и Одинцовский район. Затем идут Красногорский и Истринский районы (Новорижское шоссе). Благодаря водохранилищам пользуется спросом Мытищинский район (Дмитровское и Осташковское шоссе), а также недавно отремонтированное Киевское направление. «Юг Подмосковья, где коттеджное строительство находится на ранней стадии развития, а цены на землю вполне умеренные, имеет довольно радужные перспективы развития», – говорит Мария Литинецкая. По ее словам, рост цен на землю по этим направлениям будет наиболее высоким.

По данным DeltaRealty, в целом стоимость больших земельных участков в ближнем Подмосковье выросла на 10–12%. Лидерами по росту цен на земельные участки площадью свыше 1 га в прошлом году стали Дмитровское, Калужское и Ильинское шоссе. Здесь уровень цен поднялся на 30–50%. Благодаря сравнительно благоприятной экологии и большому количеству крупных водохранилищ цены на землю Дмитровского, Ярославского и Пятницкого направлений выросли на 20–25%. Наиболее популярными для среднего класса оставались Калужское, Минское и Киевское шоссе, где цены на землю повысились примерно на 20%.

Как пояснили G2P в Агентстве недвижимости DOKI, потенциальными покупателями отдаленных коттеджей могут быть не только москвичи, но и жители сопредельных областей, которые хотят переехать за город и улучшить свои жилищные условия. При этом Алла Ефремова отмечает, что наблюдается спрос на коттеджи, расположенные в пределах 100 км от Москвы. «В последнее время большинство клиентов приобретают земельные участки с подрядом на строительство в коттеджных поселках с собственной развитой инфраструктурой и построенных в едином архитектурном стиле», – говорит она.

По мнению Дмитрия Цветкова, рынок постепенно приближается к западным стандартам. Вслед за логистическими центрами, бизнес-парками и технопарками, которых появляется все больше в Московской области, потянется также сопутствующая инфраструктура: торговые центры, развлекательные комплексы. А потому и объем инвестиций в загородный рынок будет увеличиваться. Мария Литинецкая отмечает, что можно ожидать начала развития восточных направлений, которое, однако, не будет столь быстрым, как на западе или на юге Подмосковья.

В DeltaRealty прогнозируют активизацию строительства на расстоянии более 50 км от МКАД, а также снижение разрыва между ценой участков с удаленностью 15–30 км и более 50 км. Плотность застройки 30-километровой зоны делает привлекательными земли в более отдаленных районах Подмосковья. Строительство дополнительных магистралей, появление платных трасс-дублеров и объездных путей сделают такой фактор как большая удаленность от МКАД менее значимым.

«Крупные собственники земли, существующие сегодня на рынке, не смогут освоить огромные участки земли, предлагая только поселки класса «бизнес», «бизнес+» и выше. Поэтому вероятно, что предложение в Подмосковье будет дифференцироваться – появятся поселки эконом-класса. Девелоперы будут вынуждены заниматься не только устроением поселка, но также в определенной степени решать градостроительные задачи, то есть создавать практически новые населенные пункты», – заключает Дмитрий Цветков.