Илья Ходаков, Заместитель руководителя Департамента юридического консалтинга Swiss Realty Group

Повышение ставок аренды на нежилую муниципальную недвижимость не отразится на рынке высококлассных офисных помещений, так как правительство Москвы, если и владеет подобными объектами, то опосредованно, через дочерние структуры и совместные предприятия, как, например, проект Красные Холмы (Riverside Towers).

Значительно повлиять это может только на две категории компаний: арендаторов-рантье и их клиентов, которые столкнуться с серьезными проблемами (к примеру, увеличение ставок аренды). Некая неловкость ситуации заключается только в том, что многие арендаторы в свое время заплатили достаточно приличные деньги за то, чтобы заключить договор по демпинговым ценам, и получить их обратно возможности у них естественно не

будет.

 

Предложение офисов класса А и В регулируется преимущественно рыночными факторами, так как объем рынка уже достаточно большой для того, чтобы помещения, принадлежащие правительству, играли на нем существенную роль.

 

Очевидно, что новая инициатива московских властей, скорее всего, будет осуществлена на законодательном уровне.  Однако нам представляется, что установление запрета на субаренду помещений, арендованных льготными категориями лиц, не достигнет запланированного экономического эффекта.

 

По сути, целью субаренды (равно как и аренды) является получение в пользование помещений для коммерческих, производственных либо иных целей. Отметим, что названные потребности могут быть удовлетворены и другим образом, а именно: путем подписания между сторонами договора о совместной деятельности, который также может предоставить заинтересованной стороне возможность использовать помещение для собственных нужд.  Более того, договор о совместной деятельности, в отличие от договора аренды (субаренды), представляется более привлекательным с налоговой точки зрения.

 

Очевидно, что практический обход субаренды вызовет рост числа договоров, признанных судом мнимыми и притворными.  При этом, как известно, требование о признании такого договора недействительным может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (в первую очередь, налоговым органом); инициатива может также исходить от самого судебного органа.