Аналитический отчет о рынке коммерческой недвижимости Москвы
Управление Коммерческой Недвижимости и Девелопмента МИЭЛЬ опубликовало аналитический отчет на тему: «Рынок коммерческой недвижимости Москвы в I квартале 2007 года».
Первый квартал 2007 года был очень удачным для экономики России. ВВП с начала года вырос на 7,9%, рост промышленного производства составил 8,4%. Иностранные инвестиции увеличились на 20,1%, а суммарные инвестиции в основной капитал превысили уровень прошлого года на 18,9%. По оценкам Центробанка, чистый ввоз частного капитала в Россию в первом квартале 2007 года достиг 13 млрд. долларов, в то время как в первом квартале 2006 года наблюдался чистый вывоз капитала в размере 5,8 млрд. долларов. Суммарный объем IPO российских компаний может составить в 2007 году 20–22 млрд. долларов, а с учетом Сбербанка и Внешторгбанка – 30–40 млрд. долларов.
По данным аналитиков, благоприятная экономическая ситуация стимулирует приток инвестиций в рынок коммерческой недвижимости, о чем свидетельствуют объявленные инвестиционные планы:
• Австрийский холдинг Meinl European Land собирается довести объем инвестиций в Россию до 1,8 млрд. евро. Для этого он продаст на Венской бирже еще 33% акций примерно за 1,5 млрд. евро. Meinl European Land владеет шестью готовыми проектами в России, еще 13 строятся. Один из последних проектов холдинга - торговый комплекс в подмосковном Пушкине арендуемой площадью около 250 тыс. кв. м.
• Для выхода на рынок коммерческой недвижимости Управляющая компания Газпромбанка намерена создать закрытый паевой инвестиционный фонд объемом 1 млрд. рублей. Компания будет ориентироваться на доходность в 15-20%.
• В рамках проекта создания совместного предприятия с «Газпромбанк-Инвест» компания TriGranit Development Corporation планирует инвестировать в рынок российской недвижимости 5 млрд. евро.
• Банк Morgan Stanley планирует прилечь 1,12 млрд. долларов в фонд недвижимости объемом 2,24 млрд. долларов, намереваясь потратить эти средства, в частности, на покупку долей в российских девелоперских компаниях.
• Британский фонд Rutley Capital Partners LLP сообщил о создании фонда прямых инвестиций Rutley Russia Property Fund и привлек в конце прошлого месяца около 100 млн. долларов для инвестиций в коммерческую недвижимость России. 100 млн. долларов в течение полугода будут вложены в офисную, торговую и складскую недвижимость в Москве, Санкт-Петербурге и крупнейших центрах регионов России. В конце 2007 года компания собирается провести IPO, чтобы привлечь еще 300 - 400 млн. долларов. Всего с учетом кредитных средств Rutley Russia Property Fund в течение двух лет инвестирует в коммерческую недвижимость России около 1 млрд. долларов.
• До 2014 года инвестиционно-девелоперская компания «РГС Недвижимость» планирует построить более 2 млн. кв. м коммерческой и жилой недвижимости в 29 городах России. Для реализации данной программы, компания рассматривает возможность привлечения иностранных портфельных инвесторов.
• Девелоперская компания R.G.I. International Limited, которая в прошлом году провела IPO в секторе альтернативных инвестиций Лондонской фондовой биржи и привлекла 192 млн. долларов для реализации проектов в России, намерена привлечь еще около 200 млн. долларов, разместив акции среди институциональных инвесторов. Привлеченные средства компания направит на покупку комплекса Chelsea Development, расположенного рядом с Цветным бульваром в Москве и участка в районе Парка Победы, а также на новые проекты.
• Международный логистический концерн Kuehne+Nagel в ближайшие три года планирует увеличить площадь складских территорий в России до 300 тыс. кв. м. На данный момент компания Kuehne+Nagel располагает 70 тыс. кв. м складских площадей в Москве, Санкт-Петербурге и Ростове-на-Дону.
• К концу 2008 года должен завершиться первый этап реализации программы группы «Евросиб» по созданию сети логистических комплексов в России. Первый этап программы включает строительство логистических комплексов в Санкт-Петербурге, Москве, Новосибирске и Екатеринбурге. Общий объем инвестиций составит порядка 200 млн. долларов. Второй этап, включающий в себя строительство комплексов в Калининграде, Ростове, Самаре, Челябинске, Красноярске и Иркутске, планируется реализовать в 2008-2012 годах.
В 1 квартале 2007 года было введено в эксплуатацию 135 тыс. кв. м офисных площадей, что почти на 50% меньше заявленных объемов. Задержки со сдачей объектов в эксплуатацию стали уже привычным явлением на рынке. Ожидается, что основная часть из заявленных на 2007 год 1,3-1,7 млн. кв. м, будет введена в эксплуатацию во второй половине 2007 года.
Некоторые заявленные за 1 квартал 2007 год проекты:
• Конверсбанк планирует вложить 10,7 млн. евро в строительство офисного центра на Проспекте Мира в Москве и коттеджного поселка в Солнечногорском районе.
• Компания «Стройпрогресс» приступила к строительству небоскреба «Золотой век» на Алтуфьевском шоссе общей площадью 290 тыс. кв. м.
• Швейцарский Eastern Property Holdings и российская компания «Дукс» построят административно-торговый комплекс «Женевский дом» площадью 18 тыс. кв. м.
• Компания «Пересвет-Инвест» планирует до конца 2009 года построить офисно-жилой центр на территории между ул. Архитектора Власова и ул. Вавилова. Общая площадь центра составит примерно 50 тыс. кв. м.
• Компания «Марр Капитал» инвестирует 55 млн. долларов в 12-этажный офисный комплекс площадью 34,3 тыс. кв. м на улице Сергея Макеева.
• В аэропорту «Шереметьево» построят 11-этажный деловой центр (площадь - 35 тыс. кв. м), связанный галереями с железнодорожной станцией и аэровокзалом.
• «Africa Israel Investments» планирует построить бизнес-центр площадью 63 978 кв. м. на участке, расположенном на Павелецкой набережной, вл. 8
• В июне этого года начнется строительство китайского делового центра «Парк Хуамин». Инвестиции в строительство первой очереди делового центра площадью 128 тыс. кв. м оценивается в 300 млн. долларов. Строительство бизнес-центра планируется завершить в 2010 году.
• На Ходынской улице будет построен многоэтажный гостинично-офисный центр Международного совета Российских соотечественников. Общая площадь здания составит около 35 тыс. кв. м, из которых под офисные помещения будет выделено 7 тыс., под гостиничные номера - 28 тыс.
• Mirax Group приобрела на аукционе 15% акций Московского приборостроительного завода им. Казакова за 110 млн. рублей. Компании Mirax Group и «Базэл» планируют возвести многофункциональный комплекс на пересечении Третьего транспортного кольца и Кутузовского проспекта. В состав комплекса помимо жилых и офисных помещений войдет гостиница, торгово-развлекательная и социальная инфраструктура. Инвестиции в проект составят 2 млрд. долларов.
В 1 квартале 2007 года преобладали заявки на аренду помещений. 22% заявок касались покупки помещений, 78% - аренды. По сравнению с 2006 годом доля желающих приобрести офисную недвижимость несколько снизилась, что можно объяснить определенной паузой, взятой конечными пользователями для определения дальнейшего тренда по стоимости объектов.
Тенденция к сохранению низкого уровня вакантных площадей продолжилась, что вызвало рост арендных ставок.
Средний рост арендных ставок по офисным площадям составил за 1 квартал 2007 года – 7,5%. В наибольшей степени выросли арендные ставки на офисные площади класса «В» (8,9%), дефицит которых продолжает ощущаться.
Средние арендные ставки на офисные площади по итогам 1 квартала 2007 года составили за 1 кв. м в год:
Бизнес-центры класса «А» - 800-1,2 тыс. долларов
Бизнес-центры класса «В» - 550-590 долларов
Административные здания - 400-480 долларов
Автономные офисы - 470-540 долларов
Спрос на инвестиционную покупку офисных площадей продолжает значительно превышать предложение. За 1 квартал 2007 года было объявлено об осуществлении нескольких знаковых для рынка сделок:
• Бывшее здание банка «Империал» на Большой Якиманке, д. 40 площадью 8,4 тыс. кв.м купила холдинговая компания «Интеррос». Сумма сделки, осуществленной еще в августе 2006 года, составила не менее 50 млн. долларов.
• Одна из структур «Газпрома» - «Газпромстрой» - приобрела в новом строящемся комплексе Mirax Plaza офисные помещения по цене 7 тыс. долларов за 1 кв. м. За счет этой сделки Mirax Group сумела полностью окупить затраты на покупку проекта строительства комплекса осенью прошлого года. Общая площадь комплекса – 368 тыс. кв. м (250 тыс. кв. м – наземная часть). Строительство комплекса началось в декабре прошлого года, ввод в эксплуатацию намечен на 2012 год.
Средние цены предложения по типам объектов в 1-м квартале 2007 года составили за 1 кв. м в год:
Бизнес-центры (выборка) - 4,5 тыс.-5,2 тыс. долларов
Административные здания - 4 тыс.-4,8 тыс. долларов
Автономные офисы (встроено-пристроенные помещения) - 5 тыс.-5,8 тыс. долларов
На рынке торговых площадей объемы ввода в эксплуатацию площадей в 1 квартале 2007 года оставались на низком уровне, что объясняется сезонностью данного рынка. Территориальное распределение спроса на торговые помещения слабо выражено. Новая тенденция 1 квартала 2007 года – снижение доли спроса на покупку торговых площадей в центральном районе Москвы и рост интереса к приобретению торговых площадей в западных и южных (СЗАО, ЗАО, ЮЗАО, ЮАО, ЮВАО) районах города.
Средние арендные ставки по торговым центрам достигли уровня 700-900 долларов за 1 кв. м в год.
По-прежнему наибольшим спросом пользовались помещения автономных магазинов, арендные ставки на которые составляют 760-1 тыс. долларов за 1 кв. м в год.
Состояние рынка встроено-пристроенных помещений в 1 квартале 2007 года повторяет ситуацию на рынке жилья. По данной категории объектов снижение цен составило около 11%
Основные события 1 квартала 2007 года по мнению аналитиков:
• Недостроенный деловой комплекс «Зенит», расположенный на проспекте Вернадского признан федеральной собственностью решением Арбитражного суда Москвы по иску Внешэкономбанка. Банк погасил от имени РФ долг Италии в 208 млн. евро в рамках Парижского клуба. По оценкам экспертов, стоимость недостроенного делового комплекса составляет порядка 150-250 млн. долларов.
• Московским правительством ведется разработка документов и градостроительных механизмов, которые позволят ограничить строительство офисов на территории ЦАО. По мнению городских властей активное офисное строительство значительно усиливает нагрузку на транспортную инфраструктуру города.
• Рядом с аэропортом «Домодедово» построят «Аэротрополис» и «Аэропорт Сити». На территории порядка 20 тыс. га предполагается строительство логистических парков, офисных центров, крупного торгово-развлекательного центра. Кроме того, планируется строительство тематического парка наподобие «Диснейленда», площадь которого может составить до 170 га.
• Многофункциональный комплекс на Киевском шоссе недалеко от МКАД построит британский инвестиционный фонд London & Regional Properties. Площадь участка застройки составит 43 га, комплекса – 500 тыс. кв.м. В его состав войдут торговые, офисные помещения, а также жилье бизнес-класса.
• Второй по величине мировой ритейлер Carrefour должен открыться в конце 2007 года в в Ростове-на-Дону. Kingfisher, оператор торговли товарами для строительства и ремонта, в 2007 году откроет первый магазин сети Castorama в столице.
• «Московская объединенная энергетическая компания» планирует провести масштабную реконструкцию центральных тепловых пунктов города и разместить в них магазины «шаговой» доступности по принципу магазина «Утконос».
• К 2010 году в столице планируется построить 74 деловых центров для компаний малого бизнеса. Общий объем строительства планируется в размере более 1 млн. кв. м. Бизнес-центры площадью от 2 тыс. кв. м планируется открыть в каждом административном округе Москвы.
• В подземном пространстве столицы ежегодно планируется возводить порядка 1,5 млн. кв. м недвижимости, которая будет включать паркинги, гаражи, торговые и развлекательные центры, спортивные сооружения и т.д.
• С 1 апреля 2007 года вступил в действие запрет по использованию иностранных работников в розничной торговле. В результате, по данным Росстата, уровень использования торговых мест на рынках Москвы снизился до 68% (на продовольственных рынках – до 59%), произошло снижение продаж (по 8 из наблюдаемых 16 товарным позициям), а также рост средних цен.