"Российские девелоперы слишком торопятся"
- Сейчас торговым центром могут называть как одноэтажный магазинчик метров на 500, так и огромный комплекс с развитой инфраструктурой. Давайте определимся, во избежание путаницы, какие объекты все-таки именовать «торговыми центрами», а какие нет.
- Торговый центр – это объект, который удовлетворяет следующим трем требованиям. Первое: наличие определенной концепции, в которой определен профиль центра, возраст и уровень аудитории, на которую он рассчитан. Второе – единое управление. В одних руках должно находиться все, что связано с управлением торгового центра: вопросы его содержания, безопасности, вопросы взаимоотношений с муниципальными властями, вопросы взаимоотношений с потребителями, PR и все, что имеет связь с функционированием центра. Из этого естественно вытекает наличие профессиональной управляющей компании, которая могла бы обеспечить нормальные взаимоотношения между арендатором и собственником. И третье – наличие достаточной и благоустроенной парковки для автомобилей. Иногда есть дополнительные моменты. Для fashion center, то есть центра, в котором продается только одежда и обувь, наличие внятной концепции может заменить, к примеру, всего одно требование – наличие в достаточном количестве марочных магазинов.
В ряде случаев вводятся ограничения по минимальным площадям. У нас же пока никто не знает, какой минимальной площадью должен обладать торговый центр. Я бы продолжил руководствоваться критерием, разработанным в Германии, который говорит о том, что все торговые и дополнительные площади всех арендаторов, общественного питания и сферы услуг должны занимать не менее 10 тыс. кв. м. Объектов, которые имеют достаточное качество и при этом еще достаточно крупные, у нас пока очень мало. Так, если руководствоваться этим критерием, то от 36 торговых центров Екатеринбурга, не могу даже предположить, сколько останется в этом ряду.
- По данным компании Jones Lang LaSalle в Москве всего 40 торговых центров. Вы согласны с такой оценкой?
- Если оценивать физические показатели, тогда - да, а если говорить о работоспособности центров, то это число стоит, наверное, поделить на 1,8. У нас много объектов, в которые вложены серьезные суммы денег, они роскошно смотрятся, у них есть достаточные парковки, имеется хорошая управляющая компания, но, увы, центры не работают. Опять же, это вопрос концепции.
- Проблема в отсутствии у российских девелоперов опыта по разработке?
- Опыта у наших девелоперов действительно нет. Вопрос разработок очень сложен. Когда над проектом работает опытный западный девелопер, объект приобретает некий артистизм, его работоспособность оценивается в 80-90%. Российские же девелоперы часто сильно торопятся. Строить нужно быстро, участок и деньги должны отбиваться. У западного девелопера на первичную концепцию, включая планировку, расчет примерного торгового оборота и оценки работы центра в условиях конкуренции уходит до двух лет. У нашего же девелопера с момента, когда он начинает заниматься проектом до момента, когда он приступает к созданию рабочего архитектурного проекта, проходит всего три-шесть месяцев. Вот от этого и возникают совершенно не работающие проекты.
- То есть они не окупаются?
- В принципе получается, что все проекты пока окупаются. Это вызвано дефицитом торговых площадей и достаточно высокими ставками аренды. Так что говорить, что на каком-то проекте деньги потеряны – неправильно. Главный вопрос заключается в том, что эффективность и проходимость по покупкам в ряде торговых центров могла бы быть гораздо выше . Можно отметить еще и тот факт, что некоторые компании, попробовав свои силы на рынке недвижимости, понимают, что он им не подходит, и хотят продать свои рабочие проекты. В основном покупатель ищется кулуарно, в секретной обстановке.
- Чем же руководствуются такие инвесторы, когда решают выступить на рынке торговой недвижимости?
- Есть несколько типов инвесторов. Одни строят торговые центры, как я уже отметил, в разовом порядке, исходя лишь из соображения: «А давайте попробуем». Как правило, подобные пробы к хорошим результатам не приводят. Иной вариант, когда компания российских инвесторов подходит к этому вопросу серьезно, разрабатывает варианты и строит проект, который способен работать. В качестве примера могу привести – «Галерею Аэропорт». Это был очень долгий проект. Он начинался с банального ангара, разбитого на клетушки. Для того чтобы получить то, что есть сегодня, пришлось приложить очень много энергии. Такая категория инвесторов, как у этого проекта, обычно не останавливается на строительстве первого торгового центра, а приобретает новые участки и начинает новые строительства.
Существует еще одна категория инвесторов, которая на нашем рынке пока отсутствует за исключением, разве что, компании IKEA, - это западные девелоперы. Хотя можно говорить, что девелопмент IKEA и Auchan настроен в основном под собственный ритейл.
- В чем основные отличия западного девелопера от российского?
- В России не очень хорошо представляют, что же такое западный девелопер. Наш девелопер одновременно выступает инвестором. Классический же западный девелопер обладает пулом инвесторов, от которых он напрямую не зависит. У такого девелопера есть полный цикл работ. Кроме того, у него работает целый штат архитекторов, у нас же выбирают местного архитектора, с которым, прежде всего, удобно согласовывать различные вопросы.
Западный девелопер не ко всем вопросам способен подойти в России адекватно. Его присутствие - благо в вопросе технологий, так как все отработано многолетним опытом, но он не понимает, как обслуживается оборудование в российских условиях. Приведу реальный пример: западный девелопер не мог долгое время понять, почему нельзя напрямую соединить торговый центр «Атриум» с Курским вокзалом, чтобы все приезжающие пассажиры без затруднений попадали в магазины. У иностранцев было искреннее изумление, когда им провели экскурсию по вокзалу и показали, кого они приглашают в центр. Дело в том, что у «Атриума» претензии на класс выше среднего. В то же время в Германии в Кельне подобный проект отлично работает. В «Атриуме» очень низкий коэффициент использования площадей. Этот проект хорош, интересен, он уже раскручен как бренд, но если не пользоваться его ресурсами на полную мощность, он рискует в будущем потерять привлекательность для арендаторов.
Когда западные девелоперы начнут реально подходить к проектам, начнут обваливаться арендные ставки, у российских ритейлеров возникнут большие трудности, так как те, кто придут вместе с иностранными девелоперами, будут гораздо сильнее.
Есть еще один момент, который важно учитывать: первые проекты западники не могут сделать в одиночку, хотя бы потому, что доступ к административным ресурсам может получить только отечественная компания.
- По данным Stiles & Riabokobylko, арендные ставки по торговым центрам снижаются, а вот по торговым коридорам растут. Чем это вызвано?
- На самом деле торговых коридоров у нас пока нет. Они существуют лишь формально. К примеру, проезжая по Кутузовскому проспекту, вы не увидите там толп людей, переходящих с огромными пакетами из одного магазина в другой. Увеличение арендных ставок я бы не стал связывать с успешностью торговых коридоров. Думаю, оно вызвано желанием определенных сетей оставить за собой место, которое в перспективе станет более привлекательным.
- Меня удивили данные, озвученные Андерсом Биннмур, директором по недвижимости IKEA MOS, на конференции Адама Смита. Проект IKEA в Казани, о котором все говорили как о некой точке отсчета, после которой крупные западные девелоперы обратят внимание на наши регионы, оказался не так успешен. В чем причина ошибок?
- В регионах совершенно непредсказуемые вещи происходят. По Казани была информация, что средний доход одного жителя в месяц – 6 600 рублей (это показатель Госкомстата). Для России цифра очень хорошая. Поэтому туда устремились практически все: начали строить какие-то фантастические проекты, типа «Мандарина». Туда пришел «Парк-Хаус». IKEA выбрала себе очень хороший участок, видимо предполагая в дальнейшем прирастить там торговые комплексы как МЕGА. Одна сложность, оказалось, что среднего дохода в 6600 рублей в регионе реально не существует. Есть богатые и бедные, прослойки нет. Поэтому те, кто начал что-то там строить серьезно задумались.
- Неужели нельзя провести грамотный мониторинг региона?
- Статистика вещь упрямая. Когда считаешь по информации тех компаний, которые активно зазывали тебя в регион, получается один результат, а когда сам проводишь мониторинг города, в принципе несложный - другой. Исследование можно заказать специалистам, в среднем его цена составляет 30-40 тыс. евро. Если исходить из стоимости всего проекта, сумма смешная.
- Способен ли Российский совет торговых центров предложить девелоперам свои услуги по проведению мониторинга, предоставить независимую экспертную оценку?
- У нас есть доверенные маркетинговые компании, которые по нашим просьбам вылетают в регионы и проводят там исследования. Самое дальнее место, куда они уже выезжали – Комсомольск-на-Амуре. Мы ставим очень развернутое задание, сами находимся в том месте некоторое время. Потом проверяем полученные данные, иногда можем отправить на доработку. И так до тех пор, пока не получим картины, которая бы устраивала нас и заказчика.
- Какие еще задачи стоят перед Российским Советом Торговым Центром?
- Все началось около четырех лет назад. Я подозревал, что рынку скоро станет интересен сегмент торговой недвижимости. Нам удалось пригласить ряд участников рынка на некую конференцию на Кипре. Когда мы начали обсуждать, что именно необходимо рынку, оказалось, что все живут в условиях информационного вакуума. Мы поняли, что было бы полезно создать организацию, которая бы занималась обеспечением контактов и при помощи которой можно было бы обмениваться опытом. Во многих странах подобные советы с приблизительно одинаковым способом организации уже существовали. Главный совет находится в Соединенных Штатах Америки. Первоначально РСТЦ был только площадкой для общения игроков рынка. Позже мы стали организовывать конференции. Затем появилась специализированная выставка торговой недвижимости - «МОЛЛ». Мы понимаем, что рынку сейчас не достает хорошей практической базы и стремимся это исправить. К нам приходят люди, которые просят помочь им организовать работающий проект. К примеру, у них может быть хорошая площадка или старый советский универмаг, но они не знают, с чего начать, кого привлекать для сотрудничества.
Я бы сказал, что мы не занимаемся консалтингом, а предоставляем экспертную поддержку.
Спустя два года после возникновения РСТЦ возник Украинский совет торговых центров. Сегодня рыночная ситуация там еще более неопределенная, чем у нас. А, как показывает практика, чем свободнее рынок, тем сложнее понять, что нужно делать, чтобы завтра оказаться в выигрыше. Российским компаниям Украина интересна, мы надеемся, что вместе с западными девелоперами туда придут и российские. Совет же позволит сделать рынок более цивилизованным.
- Каков Ваш прогноз развития сектора торговой недвижимости в России?
- Рынок будет развиваться так же, как и сейчас. Все должно определятся не количеством объектов, а их качеством. Пока что рынок свободен. Когда между собой будут соревноваться проекты, которые построены и работают на 4,5 и 5 баллов, тогда можно будет говорить о здоровой конкуренции. Но этого возможно придется ждать еще 10-15 лет.
Беседовала Полина Леви