Столичную недвижимость выставили на аукцион

Впервые Москва будет продавать права аренды нежилых помещений на аукционе, а не заключать договора с особо приближенными

Сегодня московское правительство проводит первый в своей истории аукцион по продаже прав аренды на нежилые помещения. До сих пор договора аренды заключались по ставкам, рассчитанным по некоей методике и не имеющим ничего общего с рыночной стоимостью аренды. Такая практика породила целый вид бизнеса: помещения брались в аренду за копейки и пересдавались по рыночной цене. Городская казна, соответственно, теряла деньги. Новая методика как раз и имеет своей целью увеличение дохода города от имущества, однако, по мнению специалистов, вряд ли сможет уничтожить сформировавшийся класс рантье.

На сегодняшний аукцион будут выставлены шесть помещений площадью от 60 до 150 кв. м, которые расположены в Марьинском парке. Это площади на первых этажах жилых домов, по мнению специалистов, далеко не всегда находящиеся в нормальном состоянии. В таких помещениях обычно размещаются различные предприятия малого бизнеса, например парикмахерские или химчистки. Начальная цена каждого лота – 3700 руб. за квадратный метр, – по мнению департамента имущественных отношений, не отличается от рыночной. Принять участие в аукционе, по сообщению властей, изъявили желание более тридцати компаний. Победитель будет определяться стандартным для аукциона методом: кто больше даст, тому помещение и достанется. Такие аукционы, как неоднократно заявлял глава департамента имущества Москвы Владимир Силкин, будут проводиться отныне постоянно. Их целью является обеспечение дополнительного дохода для бюджета Москвы. Напомним, что возглавивший не так давно комплекс имущественно-земельных отношений Юрий Росляк именно это определил в качестве одной из своих главных задач. Правда, говоря о намерении увеличить поступления в бюджет от управления имуществом, г-н Росляк уходил от ответа на вопрос о том, какими методами он намеревается этого добиться. Единственное, что он заявлял твердо, – что Москва не будет увеличивать объемы продаваемого имущества. Так, в прошлом году столица получила 8 млрд руб. от сдачи имущества в аренду и 5 млрд руб. от продажи недвижимости. В этом году планируется выручить от сдачи помещений в аренду 10 млрд руб., при этом резко ограничить продажу. В одном из интервью Владимир Силкин сказал, что Москва и так продала уже слишком много и теперь пришло время восполнить потери. Оставшееся у города имущество рассматривается, по сути, как стратегический резерв, который способен приносить большие доходы на фоне снижения налоговых поступлений в бюджет в результате налоговой реформы.

Сдачу муниципальной недвижимости в аренду, действительно, можно рассматривать как неплохой дополнительный источник восполняемых доходов, однако для этого необходимо кардинально пересмотреть схему. Ныне действующий механизм способен приносить прибыль лишь бизнесу, специализирующемуся на сдаче помещений в субаренду. По данным Владимира Силкина, средняя стоимость аренды квадратного метра, рассчитываемая по нынешней методике, составляет 72 долл., при этом рыночная цена – 270 долл. Разница образует доход рантье, получившего тем или иным способом помещение в аренду по первоначальной цене.. «На сегодняшний день установленный размер платы за аренду муниципальных нежилых помещений несопоставим с рыночными ценами, – сказал RBC daily юрист компании Swiss Realty Group Дмитрий Раев. – В различных случаях цена городской аренды может в 5-10 раз отличаться от цены аренды обычных офисных помещений. Кроме того, в ряде случаев арендаторы пользуются дополнительными льготами, еще заметнее уменьшающими арендные ставки». Очевидно, что доступ к подобным помещениям регулируется отнюдь не рыночными механизмами. «В связи с отсутствием рыночных цен на муниципальную недвижимость возникает дисбаланс цен на рынке помещений класса C и D, а доступ к аренде помещений начинает регулироваться нерыночными механизмами», – считает г-н Раев.

Таким образом, вводя практику продажи прав аренды на аукционе, московское правительство собирается направить в свой бюджет те средства, которые до сих пор оседали в карманах рантье. «Аукционы по продаже прав аренды выгодны для правительства Москвы, поскольку они позволяют избежать необоснованно заниженных ставок аренды и делают отношения арендатора и арендодателя более прозрачными», – сказал RBC daily генеральный директор компании «Недвижимость-Профи АГ» (бренд «Ближняя дача») Александр Гаврилов. Такого же мнения придерживается и Дмитрий Раев. «С ростом арендной платы правительство получит в бюджет ту разницу между арендой и субарендой, которая поступала в пользу арендаторов-льготников, – говорит он. – Следовательно, при установлении рыночных цен город не будет нести потери от сделок субаренды. По словам представителей правительства Москвы, предполагается осуществить постепенное, в течение 4-5 лет, нормативное повышение цен на аренду недвижимости. Однако мы считаем, что за счет проведения аукционов правительство желает добиться сдачи помещений в аренду по рыночным ценам не в течение планируемых 4-5 лет, а гораздо быстрее».

Впрочем, эксперты не имеют полной уверенности в том, что при помощи аукционов удастся в полной мере ликвидировать субаренду как вид бизнеса. «Многие договора уже заключены, и в большинстве своем на долгосрочной основе, – сказал RBC daily руководитель отдела по работе с собственниками компании ABN Realty Роман Чепцов. – Таким образом, основная масса помещений уже отдана в аренду и сдается в субаренду». То есть городу, для того чтобы получить все деньги в свой бюджет, надо не просто проводить аукционы, а пересмотреть уже имеющиеся договора, что сделать значительно сложнее. Кроме того, эксперты не уверены и в том, что сама система аукционов может служить гарантией от злоупотреблений. « В частности, возможно, что на аукцион будут выставляться далеко не все помещения. Либо, наоборот, на аукционах может искусственно завышаться цена», – считает г-н Раев.

Елена Тофанюк